我对当前公寓市场的3点看法

From 孙不熟城市战争 2019-04-23

文｜孙不熟

现在是购买公寓的最佳时机吗？且看本文的分析。

今天的爆炸性新闻，相信诸位已经看到了，广州对商服类物业的调控终于有所松动。官宣确认，2017年3月30日前（含当日）之前拿地的商服类物业（公寓、商铺）不再限定销售对象，个人亦可购买。

对此，我的看法是，任何调控举措都是有可变性的，需要因地制宜、因时而异，营商环境变了，调控也会跟着变，这是政策调控和法律法规最大的不同。如果要问商服物业今后有无可能彻底放开调控，我是持开放态度的，只要市场环境允许或者需要，一切皆有可能。

当然，政策走势不是本文想说的东西，我更关心的是商服物业本身（特别是公寓）到底有没有购买价值？这也是我做购房咨询时被问得最多的一个问题，没有之一。

今天参加了广州房地产协会的年会，在晚宴上我和咱们房协几位专家一直在探讨这个话题，现把我个人的观点总结如下：

缺点：

1. 使用价值小。公寓和住宅同为不动产，但公寓的使用价值要少得多，比如容积率高、面积小，居住体验不佳，不能上户口，也就没有学位，产权一般只有40到50年等等。相比而言，住宅的使用价值就大得多，这也是为什么过去那么多年，公寓的升值速度普遍跑不赢住宅。

2. 税费高。这一点不用多说，税费影响的是交易成本，而任何市场，投资价值都是和交易成本成反比的。相比而言，住宅因为具备一定的福利属性，苛捐杂税少得多，交易成本对投资者友好得多。

3. 商服类物业的结构性过剩，这一点也是最容易被忽略的。随着房价的接连攀升，大城市普遍出现一种“产业空心化恐惧症”，就是担心高房价对产业的挤出效应，像深圳、佛山甚至实行了严格的“产业用地红线”，誓死捍卫产业用地。

所以，地方政府这两年在土地出让时，会尽可能地把天平倾向于商服用地，而不是住宅用地。在一些城市的核心地段，住宅用地的供给已经被压缩到最小化，而商服用地基本是以成本价甚至亏本价定向出让给一些高科技企业、总部企业。

这实际上意味着很多大城市当前的商服产品是过剩的，要知道很多大企业拿地盖楼之后，自己根本用不完，至少有一半是拿来收租的。

说完了缺点，再来说优点：

1. 便宜。注意，这一点目前仅适用于广州，去年的“330新政”，由于用力过猛，一下子把公寓产品打入谷底，不少质素不错的公寓产品受市场情绪的影响，价格被扭曲，严重偏离其实际价值。

以我个人的初步了解，广州不少板块的公寓价格大约只有同地段住宅的60%到80%，其价差远远大于北上深杭等城市。随着此次调控的松动，市场的预期会逐步向好，价格扭曲现象有望回归正常，老实说，撑着价格扭曲还在，现阶段是个不错的买入机会。

2. 租赁价值高。市场上主流的公寓产品大约是30到60平米之间，居住价值原本不高，租赁价值自然也就很差。但近年来，随着互联网民宿的兴起，公寓这种极小户型一下子成了香饽饽，原本大量租不出去被闲置的公寓被拿来搞短租，其租赁价值一下子被盘活了，租金涨幅甚至超过同地段住宅。

目前，大城市核心区的公寓产品，每平米租金普遍高于住宅，再加上其总价低，入手门槛不高，很多原本想购买住宅的客群把目光转向了这个市场，也不失为一个相对理性的选择。

3. 受互联网的冲击小。这一点主要是对比商铺的，众所周知，商铺市场这几年可以说十分十分的差，根本原因还是互联网的冲击，其流量功能被互联网取代了，而公寓不同，毕竟它有一定的居住功能和办公功能，受互联网的冲击比较小。

而且，随着小创业者和未婚人群的持续增加，作为极小户型和低总价的公寓，其使用价值不减反增。

总结：

现阶段的广州公寓市场，是一个不错的买入机会，但要注意两点，这两点非常非常的重要，记住了能多挣两百万。

第一是地段。公寓和住宅不同，其对地段的敏感度非常高。过往的经验显示，只有靠近产业中心、商业中心的公寓，才会有持续增长的租赁价值，那些山旮旯的公寓，一定一定要回避。住宅可以没有租赁价值，但公寓一定要有。

第二是调控风险。公寓本身是一种打擦边球的类住宅产品，政府原本对每一寸土地的出让都有着严格而精细的使用要求，规划你是住宅用地你就只能住人，规划你是商服用地你就只能办公和开店铺，但问题是，写字楼和商铺没有住宅好卖，很多年开发商为了回款，就创造性地发明了所谓“商住两用”的酒店式公寓，实际上是把商服用地当住宅用地来开发了。

这种打擦边球的做法，和政府的规划意志相左，很容易成为被调控的对象。所以，购买商服物业特别是商住两用的公寓产品，一定要做好迎接各种调控风险的准备，比如限制你的使用用途、增加限售期、提高税费等等。

所以，买公寓，最好做好长期持有的打算。

最后，一定要感谢调控，如果不是调控，市场就会充分竞争，从而快速达到供给平衡，也就不会存在各种“价格扭曲”的现象。对聪明的购房者来说，发现“价格扭曲”往往就是最佳买入时机。