再说一次，别买商铺
The following article comes from 镁地产 Author 孙不熟
正所谓“30年河东、30年河西”。“一铺养三代”的传说正在成为历史。互联网时代，商铺受到了一些本质性的冲击，而写字楼和住宅相对好得多。
常常有人问，商铺怎么买？
对此，我的回答一直是：商铺对地段极为敏感，甚至精确到米，同一条街，两个铺可能只隔200米，生意都大不相同。而写字楼和住宅就没有这么敏感，只要同在一个大片区，差别不会太大。
所以，如果你不是对一个片区非常熟悉，千万不要轻易入手。
而且，商铺还严重依赖“氛围”这个东西，一个铺即使地段再好、店主能力再强，但如果周边还没有形成属于某个业态的氛围，你也做不起来。
很多时候，你的铺能不能旺起来，还得靠专业的运营商来运作，如果都是小业主自己招租，整体层次肯定不会太高，铺租也会有什么大的惊喜。
但如果委托给运营商来运作，你又不能确保运营商能否到达你的预期，小业主和运营商扯皮的事情也很常见。因为商业地产比住宅地产复杂得多，它需要持续运营、精耕细作。
再加上，政府对商铺的管制也比较严格，比如有些靠近社区的商铺，不允许做餐饮、酒吧等业态，经营用途有诸多限制，如果买之前没搞清楚，就会吃亏。
更重要的是，互联网时代，商铺还受到了一些本质性的冲击。
所以，我的建议一直是：如果你不是行家的话，别买商铺，任何城市、任何位置、任何时候都别买。
买住宅，即使你是菜鸟，也不会有太大风险。但是买商铺，你必须是行家。
01.
大城市购物中心铺租已多年不涨
来看几个数据，你会发现，核心城市商铺的租金已经多年不涨。
以下是最近4年上海购物中心平均租金的变化情况：
数据来自高力国际
以下是最近4年北京购物中心平均租金的变化情况：
数据来自高力国际
以下是最近4年杭州购物中心平均租金的变化情况：
数据来自高力国际
以下是最近4年南京购物中心平均租金的变化情况：
数据来自高力国际
上海、北京、杭州、南京都是欣欣向荣的商业城市，而购物中心通常又是一座城市最优质、最抗跌的商铺。
但是过去4年，这类商铺的租金普遍下跌，其中又以上海的降幅最为明显，从2014年的40元/m²/天，降到了33.7/m²/天，降幅高达16%。
需要注意的是，以上数据选取的统计样本还是购物中心商铺，如果统计的是普通沿街商铺，那数据只会更差。
02.
写字楼和住宅的表现好得多
而这些城市同时间段的写字楼和住宅租金，却呈现出截然不同的行情，为了节省篇幅，以下只选取了上海的数据：
这是最近5年上海甲级写字楼平均租金的变化情况：
数据来自高力国际
以下是最近5年南京甲级写字楼平均租金的变化情况：
以下是最近4年上海住宅平均租金的变化情况：
数据来自第一太平戴维斯
过去4年，上海的写字楼和住宅租金均出现了较为明显的上涨，其中写字楼租金涨了16%，住宅租金涨了接近50%，都远远好过商铺。
03.
说好的“一铺养三代”为何不靠谱了？
那么问题来了，商铺的表现为什么远远输给写字楼和住宅呢？要知道，商铺曾是这三类不动产中表现最好的那一个，十多年前曾有“一铺养三代”之说，到底是什么原因让商铺败下阵来呢？
原因有很多，最根本的那个还是互联网。
众所周知，传统城市是有着严格的地段秩序，从宏观层面看，分为中心区、次中心区、外围区，从微观层面看，分为十字路口、沿街旺地、内街小巷。在移动互联网出现之前，你想开个铺面，必须得服从一个城市、一个片区的空间秩序，否则你的商铺就没有生意可做。
移动互联网出现之后，一下子打乱了这个经典的空间秩序。因为在美团这类互联网平台上，犄角旮旯的小店和核心地带的旺铺是平等的，决定其排名的只是用户的好评度，不是你的地段。
有了互联网的导流，犄角旮旯的内街小巷里也可能会冒出一个生意爆棚的商店，而核心区装修豪华的沿街铺面可能无人问津。从世界城市发展史的纬度看，这是一次伟大的空间平权。
城市的空间平权之后，会带来哪些显而易见的改变呢？城市会变得多中心，甚至去中心化，乃至碎片化，投资不动产的逻辑也随之发生变化：
——沿街商铺对传统空间秩序的依赖度最高，所以它率先没落；公寓的依赖度稍低一点，所以投资价值还在；住宅对传统空间秩序的依赖度最低，受移动互联网的冲击也最小，投资价值也最大。
04.
购物中心为何普遍沦为“美食城”？
再给大家看一个数据，你会发现，在互联网的冲击下，各大购物中心在一件事情上高度一致，那就是全面餐饮化，变得越来越像“美食城”了。
下面是各大城市购物中心餐饮租户的比重，“美食城”的油烟味扑鼻而来啊。
北京、上海、广州、深圳、重庆、成都的购物中心，餐饮租户的比重已经全面超过20%，北京上海甚至超过了30%，现在明白购物中心的铺租为什么不涨了吧？因为除了餐饮，没人租啊。
餐饮租户的比例还会继续上升吗？相信互联网对城市的改造还没有完全呈现出来。
购物中心曾经是多么高大上的场所，是珠宝、时装、香水的天下，而现在纷纷沦为“美食城”，不禁令人唏嘘不已。
硬广又来了……
本文转自孙不熟团队新开的地产号“镁地产“，非常感谢各位熟友一直以来的厚爱，也期待大家认可这个新号。
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