降息之后，买房合适吗？
这两天最大的新闻是全球降息，美联储宣布降息25个基点，开启近十年来的首次降息。而在此之前，全球已有20个国家的央行加入了降息大军。
01.
作为全球经济的龙头，美国的降息更坚定了全球货币宽松的预期。接下来的问题只是，中国会跟吗？
一般认为会，只不过还不清楚会以哪种方式跟？到底是选择“降低存贷款基准利率”这种正式降息，还是选择降准、定向降息这种非正式降息，央行可能还在考虑。
但不管跟还是不跟，中国目前的利率水平，已经处在历史上罕见的低位，一年期存款基准利率是1.5%，贷款利率是4.35%，均处在2007年以来的最低水平。
不仅如此，自2015年10月那次降息之后，虽然基准利率没有再降，但央行一直以降准、定向降息等各种非正式方式降低利率水平，大家看看余额宝这两年的收益曲线，就能直观地感知到当前货币之宽松。
02.
第二个问题，降息会影响房价吗？会，而且影响很大。过去10年，总共有两次房价暴涨，都有银根宽松的因素。
2008年的全球金融危机，央行在三个月内启动四次降息，再加上“4万亿计划”，共同推动了2009－2010年的房价高峰。2012到2015年的连续降息与楼市去库存政策，则共同推动了2016-2017年的房价高峰。
降息为什么会影响房价？
利率的本质是钱的价格，利率越低，人们就更容易借到钱，市场上的钱就越多，物价就更容易上涨，而房子作为一种极为刚性又极为稀缺的商品，往往首当其冲。
所以，无论是国内还是国外，降息和房价都有强相关关系，这是经济规律。但最近两年，却出现了一种新情况，自2017年的房价高峰之后，货币其实仍然在宽松，但房价几乎纹丝不动，原因是什么？
很简单，房地产被锁死了，货币之水不能像以前那样流入这个市场了。
最近两年，中国的利率水平，虽然一直在降低，但国家对房地产却严防死守，在需求端限购、限贷、限售，在供给端严控房企上市、发债，为的就是尽量引导资金流向实体经济，而不是像以前那样刺激楼市。
一句话，房地产不允许作为短期刺激经济的手段。
所以，最近两年，房企融资非常难，地王现象近乎绝迹。不仅如此，近日还传出不少龙头房企暂停拿地，一线城市部分地块流拍，各大银行还上调了房贷利率，足见市场之冰冷。
03.
说了这么多，普通人在这个时候该如何操作呢？
总结中国经济最近十多年的规律，可以清晰地看到两条主线，一个条是“钱荒”，一条是“资产荒”，两条主线交替出现，并主导着整个市场的情绪。
过往经验显示，“钱荒”时代的正确操作是持有现金，因为现金是稀缺的。“资产荒”时代的正确操作是把钱变成资产，因为资产是稀缺的。
当前，我国的M2（广义货币）已经超过美国，实际利率水平一直在下降，货币持续宽松，全民投资的意识已经被激活，但好的资产还是太少太少，用投资客的术语来讲，当下就是典型的“资产荒”时期。
接下来的问题是，什么才是值得买入的资产？
全球降息，货币之水一定会四处寻找出口，也许会流向基建，也许会流向股市，也许会流向黄金或者宝石，也许会流向P2P或者比特币，也许会流向古董或者字画……
这些其实都不重要，重要的是，货币的终极流向是哪里？
或者说，货币追逐的终极资产是什么？
肯定不是基建，它是消费品，会不断折旧和贬值。也不是股票，再好的公司，你也不敢把它的股票拿个二三十年。也不是黄金，过去30年，黄金的涨幅远远跑输M2。更不会是比特币或者P2P，这类资产随时都有归零的可能。古董、字画也许可以，但它的市场太小众，不是一般人可以玩的。
剩下来的也许只有房子，它的可靠性不依赖于某个具体的企业，也不依赖于某个时髦的行业风口，而是建立在一个城市乃至一个国家整体的经济社会活动之上，这种长远价值是任何一种资产都不可比拟的。
04.
关于这个话题，我在很多次讲演中都提过这样一个观点：科技赚钱＋金融分钱＋房产存钱。
我想表达的是什么意思？财富增长的本质是生产力的进步，而生产力的进步必须依赖于科技创新，所以科技行业是赚钱最快的。
如果生产力不进步，投资就变成了“资金空转”的游戏，然后演变成泡沫经济，日本的教训近在眼前。这也是为什么国家一直强调“房住不炒”的重要原因，如果炒房占据太多社会注意力，没有人好好干实业，生产力如何进步？生产力不进步，货币就不能兑换为真实财富。
财富创造出来之后，还需要合理地配置，把资金借给最聪明的人去使用，才能把存量财富的使用效率最大化，这就是金融要干的事情。
最后一步是存钱，也就是财富的留存和传承问题，货币必须兑换为一种能够抗通胀、抗经济周期的持久资产，才能保证财富的万世不移。在此意义上，房地产是一个为数不多的可以放心的选择。
所以，短期内，房地产对投资客会极不友好，但长远来看，房地产作为财富留存和传承的本质功能未变。货币的初期流向不重要，重要的是终极流向。
本文想给出的策略是，现阶段房价平稳，买方议价空间大，仍然是刚需买家和价值投资者的最佳买入时机，但短线投资者一定一定要避开。
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