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是时候说说广州的富人区了!

城市战争 城市战争 2020-02-27


常听人说,广州有豪宅,但是没有豪宅区,但事实真的是这样吗?


近年来,无论是看开发商的扎堆效应,还是看顶级豪宅的成交数据,广州的豪宅区不仅有,而且脉络还十分清晰。


本文就要告诉你,广州至少有四个新片区,完全配得上世界级豪宅的标准。


01.


今年的楼市整体上有点淡,但有一类产品却出现逆势冲高的行情,那就是顶级豪宅,简直卖到爆。


根据克而瑞的数据,今年前五个月,北上广深的千万级豪宅(一手)成交量同比去年放量增长,其中北京、上海的成交量翻倍,北京3000万以上豪宅的成交量甚至是去年同期的6倍。


有分析指出当下实体经济难做,富人在资金上有避险需求,而占据城市核心位置的顶级豪宅,向来是配置大资金的不错选择。


常言道,牛市买刚需、熊市买豪宅,这个理论放在今年特别适用。


回到广州,顶级豪宅的表现同样喜人。近日,作为广州豪宅的标杆,汇悦台的一手楼的最低售价已经冲到18万-20万/平米,而最高的单位已经卖到23万/平米的天价,这个价格已经完全不输深圳湾和陆家嘴了。


而3000万以上顶级豪宅,广州今年的行情也相当不俗。克而瑞数据显示,前五个月广州3000万以上豪宅成交量同比翻倍,而单价10万+豪宅成交量同比大增129%。




从历年数据来看,3000万以上豪宅,基本上只有在北上广深杭五个城市才卖得动,广州毫无疑问稳居中国豪宅市场的第一梯队。


02.


那么,如果你手握3000万,环顾广州,哪些房子配得上你的预算呢?


如果你有这么多预算,那可真得用点心了,毕竟买豪宅和买普通房子,完全不一样。豪宅的溢价太高了,而这个溢价是否保值,很有讲究,稍有不慎,就会掉坑。


一般来说,顶级豪宅对地段极为敏感,必须精确到米,有时候只有一街之隔,房价可能相差数倍。而普通住宅就没有这么敏感,只要同在一个大片区,差别都不会太大。

综合国内外大城市的经验,我们总结出顶级豪宅有这样几个共同特征:


第一,必须坚守中心城区不动摇。


一句话,顶级豪宅必须要有顶级的城市资源作为支撑,才能保证基本流动性。3000万以上豪宅,如果买到“好山好水好寂寞”的远郊城区,你就别指望在二手市场卖出去。


第二,必须依附于独特的山水人文资源。


与普通住宅看重地铁与商业配套不同,顶级豪宅更看重独特的山水人文资源。在纽约,第一流的豪宅不在华尔街,而在中央公园旁;在伦敦,第一流的豪宅不在金融城,而在海德公园;在香港,第一流的豪宅不在中环,而在太平山顶与浅水湾。


在北上广深,顶级豪宅也都盘踞在沿江靠海的显贵位置,最不济也要靠个大公园。在广州,顶级豪宅向来围绕着珠江和白云山来做文章,同时分化出云山和珠水两大豪宅派系。


第三,豪宅必须连成片。


顶级豪宅应该是连片出现的,往往不存在鹤立鸡群的现象。如果一个地段此前从未有过豪宅基因,那么这个地方突然冒出一个顶级豪宅,基本是不太靠谱的。


顶级豪宅必须连片出现的原因有两个,一是保证圈层的一致性,顶级富人极为重视生活空间的私密性与尊贵感,圈层如果不一致,日常生活或多或少都会受到干扰的。


另一个原因是,高尔夫球场、高档会所、私人飞机与游艇配套设施,需要规模效应才能撑起来,如果不是在成片的豪宅,这些高档配套是很难持续的。


03.


在广州,说到富人区,很多人会想到东山口、二沙岛、滨江东等地方,这些地方的名气的确很大,但因为建设年代较早,房子偏旧,产品设计理念也不够现代化,而且基本没有新房供应。


面对蓬勃涌现的新富人群,广州亟需新的、能够运用现代设计理念、能够代表新广州精神气质的豪宅区。在此背景下,我认为,广州正在涌现以下四个新富人区,它们全都符合前文说的“豪宅三原则”。


一是白鹅潭,这里代表着广州的Old Money,有着源远流长的豪宅基因,而且今天仍在推陈出新。


早在公元三世纪,白鹅潭就是广州海上丝绸之路的起点,是古老的东西方贸易的重要发源地。到明清两代相广州“一口通商”的时期,白鹅潭的辉煌达到巅峰,这里出现了一些统称为“十三行”的买办商行,时人盛赞“金山珠海、天子南库”。


可以说,白鹅潭之于广州,正如外滩之于上海。


近200年前,这里还住过世界首富伍秉鉴。伍秉鉴到底有多富呢?折合白银1872万两(2600万银元),比清政府一年财政收入的三分之一还多。而同期的美国,最有钱的人也不过资产700万银元。


伍秉鉴当时的豪宅叫做伍家花园,这个宅子有多富呢?1817年,英国使团副使Henry Ellis,访问了他的豪宅:“别墅尽管还没有全部完成,价值已达200万银元(约合如今人民币2.88亿),其规模与其财富相匹配。”


白鹅潭的豪宅基因可见一斑,100多年后,伍家花园虽然已湮没于历史,但这片土地作为富人区的基因仍在延续,白鹅潭仍然是广州富人区的一个代名词,各种江景豪宅云集于此,可谓流光溢彩,其中的标杆之作便是珠光御景壹号它引领西关豪宅迈入10万+和半亿时代!


位于白鹅潭的珠光御景壹號,坐享三江汇聚,承接了千年商都、百年西关的商脉传承,和所有世界著名豪宅一样,占据了不可再生的山水人文资源。


内有1.5公里一线江景岸线、18万方新沙面风情公园、270度三江奢阔全景,主推300-500㎡纯版式大宅户型。无论是江景资源、绿化生态还是户型之震撼,都堪称白鹅潭之最。


珠光御景壹号实景拍摄-城芯绿肺


珠光御景壹号实景拍摄-华南标杆园林


珠光御景(华玺)480㎡望江大宅实景图


二是珠江新城(东区),这里代表着广州的New Money,象征着广州的硬实力。


珠江新城广州当之无愧的金粉之地,也是三大国家级CBD之一。


众所周知,珠城虽只有6平方公里巴掌大一块,却被细分为西区、中区、东区,每个区的居住氛围和档次都不一样,也就存在着一个微妙的鄙视链。


西区的房子一般都是商住混合的单体楼,人员混杂,居住氛围较差,价格在珠城最便宜。


中区要好一些,有封闭式管理的小区,居民楼一般不让办公,居住氛围较好,价格也比西区要贵一些。不过,兴盛路这些商业街,虽然极大地丰富了CBD的夜生活,但对周边居民来说,要算减分项的。


东区多顶豪,汇悦台、凯旋新世界、珠江公园都在这个区域,这个区域基本没有写字楼,居住氛围最纯粹,容积率也最低,房价比花城广场所在的中区更贵。


所以,西区和中区的一些业主,会以置换到东区为目标。


其实不只广州,世界上有很多大城市的CBD,都会有这种微妙的鄙视链,比如曼哈顿的上东区、伦敦的西区,都是上流社会的象征,而和它们一街之隔的其他区域,就只能叫平民地段了,房价相差十倍都正常。


毫无疑问,东区豪宅一哥便是闻名遐迩的汇悦台,它是广州豪宅市场最醒目的一把标尺。能够住在这里的人,毋庸多言,绝对是塔尖中的塔尖。


过去10年,广州豪宅市场的每一次边界突破,几乎都是由汇悦台来完成的。就在今年,它已经成功迈入20万时代,将与上海汤臣一品、深圳湾一号一决雌雄。


一线望江大平层


▲侨鑫·汇悦台会所


三是南湖,这里就像广州的西湖。


没有人可以抵挡一套湖景房的诱惑,它比江景房更辽阔,比山景房更灵秀。无论是在杭州还是日内瓦,所有这些以湖而著称的城市,沿湖而居都是富人的标配。


广州以江景而著称,湖景资源并不算出色,但不是完全没有,位于白云山麓的南湖,便是广州十分罕见的城中湖,其知名度虽然没有杭州西湖、日内瓦湖那么大,但其山水景致、周边房价都毫不相让,因为它在广州富豪的心目中,有着独特的标签意义。


这里背山面湖,南俯天河,上风上水,向来是广州豪宅市场的一面旗帜,多少富豪对此迷之向往。今天,围绕着南湖,已经出现一个豪宅圈层,其中的封面之作便是新天半山。


▲新天半山


新天半山背靠满目青翠的白云山、毗邻碧波荡漾的南湖、南望气势恢宏的天河CBD,既沉静内敛,又气象万千。


▲从白云山南望天河CBD


更重要的是,新天半山还推出了近年来罕见的独立别墅产品,仅凭这一点,放眼整个广州,就是凤毛麟角。


要知道,早在2012年,国土资源部便与国家发改委联合发文,明确住宅项目容积率不得低于1.0,低密度的独立别墅,可谓最后的私藏。


另外,项目由世博会中国馆、琶洲会展中心、西塔设计师倪阳亲手打造,可谓大师级作品,绝对精益求精。


四是白云山(西麓),这里就像广州的半山豪宅。


人们常说北京有山无水,上海有河无山,深圳有海无河,只有广州有山有河有湖还有海,全部聚齐了。


丰富的自然条件,也为广州人创造了多样性的生活空间。广州人盖房子既能依山,也能沿江,还能傍湖,这是北京、上海、深圳、香港都不具备的优势。


说到山景房,人们首先想到的是香港的半山豪宅、北京的西山豪宅、台湾的阳明山豪宅、洛杉矶的比弗利山庄以及广州的云山豪宅,都足以说明,山乃豪宅之母。


在广州,白云山西麓便是山景房的集大成者,这里是观赏白云山风景的最佳选址,也是广州新富人群的一个著名聚落。


今天的白云山西麓,已经形成一个和珠江流派相对应的豪宅流派。如果要找一个豪宅来代言这个流派,华远雲和墅是不二之选。



雲和墅的前身大一山庄,曾连续六年,入围《中国10大超级豪宅》权威排行榜,每一次,都位列榜首。这等殊荣,别无二家。


▲华远·雲和墅鸟瞰图


从京城南下的华远地产接手后,更是把大一山庄拉升到新的格局,全新推出雲和墅系列,项目占地约15万平米,容积率仅1.0,成为云山正脉唯一纯墅项目。


如此大片的低密度亲山土地,实属罕有。据统计,近四年来,广州中心六区出让的宅地,仅有5宗地,容积率是介于1.0-2.0之间。


自古以来,山地别墅就是中国传统豪宅的最高形式,其高度决定了精英阶层生活的高度。


珠水之上必是云山,白云山向来是广州甚至华南地区的名流聚集之地,随着粤港澳大湾区时代的来临,白云山在湾区塔尖人群中的符号意义会更加浓墨重彩。这个过程中,作为云山豪宅的扛鼎之作,华远雲和墅可谓躬逢其盛。


04.


豪宅区对于富人的意义,就相当于学区对普通人的意义,它其实也是一种“刚需”,甚至可以说是营商环境不可或缺的一部分。


一个城市如果缺乏企业家群体认可的理想居所,就可能会影响到企业家居住这座城市、投资这座城市的积极性。


所以,一座成功的城市,不仅要有国际机场、国际会议中心、五星级酒店、甲级写字楼,还要有与之匹配的豪宅区,共同构成一座城市的基础设施体系。

蓬勃发展、面向国际的广州,也需要自己的豪宅区,来满足企业家群体日益增长的美好生活的需要。


以前,广州的豪宅分布比较分散,相互之间的联系也比较弱,没有像北京、上海那样形成连片效应和圈层效应,这在一定程度上已经影响到企业家群体对广州的认可度。


在此意义上,白鹅潭、珠江新城(东区)、南湖、白云山(西麓)四大新富人区的崛起,可谓正当其时。它们是广州人的财富积累到一定阶段后必然的产物,也是新广州精神在空间上的四个投影。


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