今天，楼市吃了三颗定心丸
文 / 孙不熟
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。
这段话只有38个字，是近几年报告中字数最少的一次，但传递的信号是非常明确，我们可以把它理解为三颗定心丸。
第一颗定心丸是给那些担心楼市太差的人。受疫情影响，各地经济下行的压力较大，而且政府至今也没有给楼市明显的松绑，甚至还时不时地敲打一下，特别是LPR利率，虽然在持续下降，但只是对实体经济慷慨，对楼市仍然卡得很紧。很多人担心今年的政策面会进一步敲打楼市。
但看今天的报告，“房地产税”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等严厉措辞均没有提及，说明今年的楼市调控偏中性，不刺激、也不打压，允许市场有一定的自由发挥空间。
第二颗定心丸是给那些担心房价快速上涨的人。有人担心楼市大跌，也有人担心楼市大涨，分歧很大。
大家知道，受疫情影响，全球主要经济体的央行几乎同时拧掉水龙头，进入无限量放水时代，通胀预期日益强烈。
在我国，一季度以来全社会贷款增速明显加快，M2增速时隔三年重返两位数增长。很多人据此担心，楼市又要切换到2015年的剧本。不过，看到今天的政府工作报告应该放心了，“房住不炒”仍然是坚定不移的主旋律。
此前多个城市出现的“政策一日游”就是最好的说明，政策层面对楼市自由发挥的宽容度有所增加，但政府绝对不会主动刺激，像2015年那种降首付、减免税费、利率打折等利好不太可能出现。
而且，今天的报告透露，只提出发行一万亿特别国债，和此前市场预测的三万亿、五万亿有很大差距。说明中央对货币水龙头仍然卡得很紧，不会大水漫灌，这也是给担心房价快速上涨的人吃下一颗定心丸。
第三颗定心丸是给那些关心房地产税的人。此次政府工作报告没有提及房地产税，而2019、2018这两年的工作报告都有提及，2018年的表述是“稳妥推进房地产税立法”，2019年的表述是“稳步推进房地产税立法”。
对很多关心房地产税的人来说，没有消息，就是好消息。几乎可以肯定地说，房地产税一定会综合考虑到经济承受力和老百姓接受度，不太可能以激进的方式推出。即使推出，也只会在极少数热点城市温和试点，暂时和90%以上的城市关系不大。
回顾历年工作报告可以发现，2016、2017、2018、2019年的报告都是以棚户区改造为主，而今年则着重强调了老旧小区改造，说明旧改的风口已经从棚户区切换到老旧小区。
根据此前媒体的报道，今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。
在此意义上，老破小社区迎来了前所未有的改造契机，其价值必须重估。不过，政府的资金是有限的，很难做到雨露均沾，实践中具体改造谁，肯定会有个优先级。
所以，如果要购买“老破小”物业，一定要铭记这样几个原则：
必须是大城市，只有大城市，房价才会足够贵，不贵的城市，大家都很挑剔，老破小即使改造好，也难以获得市场的关注。
必须是市中心，有江的要沿着江买，有中轴线的沿着中轴买，有CBD的靠着CBD买。这些地段往往象征着城市形象，政府不会允许太差，会因为维护城市形象的考虑，给这些地段的老房子“穿衣戴帽”，但其他地区的房子老了，就没那么容易沾到政府的光了。
以广州为例，老旧小区的首选毫无疑问就是位于中轴线的六运小区，这里占据天河CBD最中心的地理位置，是广州城市形象的重要组成部分，政府不会允许这个地方差，而一般小区是没有这种待遇的。
必须要品相较好，老破小参差不齐，一定要慢慢看、认真挑，找一些建筑质量好、户型结构好的房子，最好是有物业公司管理的小区，品相太差的不能要。
有优质学位更好，比如在北京，老破小几乎和学区房是一个名词了，很多高大上的洋房在学区房面前，简直就是渣。上海广州深圳也一样，那些带优质学位的老破小，溢价至少超过市场价的20%，价格异常的坚挺。
所以，老破小，不是不可以买，特别是中央要求加大老旧小区改造的当下，的确是一个千载难逢的契机。
但同时也要注意到，“老破小”是一个小众市场，只有在大城市、中心区、房价极贵的情况下，其价值才是可持续的。
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