买房必看！看足200套房后，我积累了这8个心得

1、看房200套再说

可能你看过一些房产号的建议，看房两百套或者三百套什么的。而我是一个真的实践了这条标准的人。

也许有人要问，花这么多精力看房值得吗？从经济的回报来说是值得的。现在一线城市的房价，如果淘到一套价格比较笋的房子，至少都是省几十万起，如果高总价的房子省个百来万也是可能的，对于大部分人来说，这得上班多少天才能赚到？

而且，如果你找到一套适合自己的装修，省掉了几十万的装修费，还能拎包入住。我当年买到的就是装修得很下本而且保养得很好的房子，和我前后脚买房的朋友，因为要重新装修比我晚了十来个月才入住，真要算起来这十来个月的租金也是一笔不小的费用呢，更别说省下了许多精力（喜欢装修的朋友忽略这一点）。

2、去看最好最贵的房子

我看房多，不单是经济上的追求，而是当我买房的时候，国内房价已经冲破天际，比肩纽伦港了，我很想搞清楚这种房价的序列是如何形成的，又是靠什么支撑。

所以我看房的范围非常广，广州最豪华的房产像汇悦台、凯旋新世界都看过（蹭朋友的机会看的，不然验资千万这一关我就过不了！），很破败、连物业管家都没有的老破小也看过。

如此一来，心里慢慢对房子的产品和价格体系有了一个完整的概念。后来又蹭朋友机会看一个半个亿的江景大平层，我发现我已经能挑出这半亿豪宅的缺点了，哈哈。

买房就是这样，虽然我可能这辈子都买不起汇悦台这样的房子，但它代表了这个时代最高级的住宅设计和服务水平，当你看过最好的房子后，你再看别的房子就知道哪里不足，在自己的能力范围内选择各方面可以接受的那一个就好了。

3、宁要市区老破小，不要郊区贵妇盘

因为看房多，偶尔也有朋友把我当“房产专家”咨询。年轻人最大的问题就是容易被郊区的贵妇盘吸引。

其实，市区的一个老破小，能带来的资源和体验远远超过郊区的房子。设计师青山周平描述过他住在40㎡的北京胡同小房子的体验：

它的厨房特别小，冰箱也特别小，但在房子的外面，有可以买菜的地方，对我来说这里就是我的厨房和我的冰箱。

我家里的客厅也很小，但我在外面有更大的客厅。我家没有书房，那走路十分钟的咖啡厅就变成了我接待客人与工作的空间。

我家里 40㎡ 没办法拥有一个可以专门用来吃饭的餐厅，但周围这些小餐馆小酒吧全都是我可以生活与使用的空间。

外部空间有什么，非常关键。步行可达，和坐车（哪怕就几站公交）可达，完全是两回事。据说古希腊人建造雅典城，就是按照“步行可以使用城中所有设施”为尺度来建造的。

4、你和房子是恋爱关系，不是婚姻关系

如果买一个房子是用来投资，那就像买余额宝，很多细节都不用纠结。但一旦是自住的房子，你想象和憧憬着未来生活其间的日子，就总会觉得哪里还不够完美。

我买房子的时候就很纠结，朋友和我说：你和房子是恋爱关系，不是婚姻关系，现在还有谁像过去的人那样一套房住个几十年的？一般人住个5到10年都会换房子的。

就算是婚姻关系还可以离婚啊。这样一想，就不必那么纠结了。

5、利用好看房软件

此处不是广告，但真的要说，贝壳App太好用了，如果你把它当成淘宝，没事逛逛，会发现非常多的有用信息。

比如，现在都有VR看房，不仅是看房间，还能在小区上空看到周边整个环境，对于那种想在异地买房的人来说太方便了。

再比如，你从成交记录里会发现，虽然房价看起来很贵，但每天成交的房子大多数总价都是在100-200w之间，这才是广大刚需的真实购买力啊。

你还可以从二手房的装修里，知道一个社区的圈层。比如你搜广州星河湾的房子，就会发现大多布置的不错，家里还有钢琴什么的。而有一次，我看到CBD某个小区不少房源都是那种简陋的木沙发，后来一了解，才知道这个小区里有一栋是回迁房（有回迁房混杂是会影响整个小区房子的保值升值的）。

看房软件能透露的最有价值的信息，还是一个楼盘的过往成交价格和楼盘的热度。有段时间，我很想在广州的老CBD天河北买房子，但我发现，在贝壳上的带看次数、关注人数上，天河北的房子热度明显低于珠江新城，后来看房时和一个业主聊天，她说她的两居室十几年前就能租一万了，现在还能租七千多。什么？！十几年下来居然有租金还变少的板块？这和之前的热度数据一起，让我对这个板块的沦落趋势感受深刻，果断放弃了在那边看房。

6、从政府的立场换位思考

关注房子之后，慢慢地会让我们学会从政府的角度去想问题。

比如经济建设才是政府最主要的任务，所以新地铁肯定要向那种有空地可以发展产业的地方去修，而一些开发已经饱和的区域，要专门为了这个区域的居民出行方便修个地铁，优先级肯定没那么高，毕竟修地铁那么贵。

只有一个城市能创造GDP和彰显城市形象的地方，才能得到最多的建设支持。我在广州看房和游玩的时候，就会明显感觉到对这个城市来说，中轴线（不管是省府所在的老中轴还是花城广场的新中轴）和珠江两岸是最重要的。在荔湾老城区尤其明显，不靠江的地方破败得连小县城的面貌都不如，但是靠江一侧仍然非常干净漂亮。

这个在一些板块也得到印证。我之前看到金沙洲的房价，怎么这么便宜，这地方离市中心也不远啊。后来和住在那边的朋友交谈，才知道那个地方因为是一个岛，交通很不方便，据说早上七点前不出来就要堵在那里出不来了。房价也远远跑输大盘。但因为那地方也没有什么产业，所以跨江的大桥和隧道也不可能修得充足，而写字楼密集的琶洲也是一个岛，最近一年可就规划了整整4条跨江隧道！

7、广为流传的观念可能是错的

比如，房贷越多越好，因为30年后通胀很厉害。

朋友，实际上很少人把一个房子拿30年的，基本上5年10年就易手了，而房贷的利息也正是集中在前面这些年。房贷越多越好，建立在房价涨幅超过房贷利率的前提下。如果你手中有闲钱，还需要建立在你用现金理财的回报大于房贷利率的前提下。而我觉得，中国不会再出现房价涨幅平均一年20％的情况了，而大部分人的理财也战胜不了银行的贷款利率。

我不是反对贷款加杠杆买房，而是说，房贷的意义是帮助我们提前消费，好比信用卡，而它原本被看好的投资部分的价值，正在消减。

8、好房子容易被忽略的细节 

最后说几个容易被大家忽略的房子细节，实际生活中对舒适性影响很大。

板楼户型和塔楼户型。板楼户型就是那种南北房间望出去都是小区外的景观，而非小区的通风井，不管是景观还是采光通风都会好很多，住着特别舒服。而塔楼就是一层很多户，呈塔状聚集在一起的户型。现在开发商为了在同样的地块，造出来更大面积的房子，除了豪宅已经很少纯正的板楼户型了，但在板塔结合的房子里，还可以找到板楼户型的房子。

开间进深比。开间就是房间采光（也就是有窗户）那面的长度，进深就是另外一面的长度，他们之间比例不要太悬殊，房间才会好用。因为采光面在寸土寸金的大城市是稀缺品，所以不用担心开间太大，开间大的都是豪宅呢。但是我们经常看到采光面只能将将放下一张床（2米多点），进深就很深的狭长的房间，这样的房间，不管是家具摆放，还是居住都会不那么舒服，这个其实很多人在看房过程中是容易忽略的。

很多人对方正的户型有执念，对于特别小的户型，方正是更好用的，但其实只要房子大一点，不方正反而更有趣味，更多个性放置家具的可能性，国外很多房子就不是方正的，国内很多几百平米的豪宅，像广州的凯旋新世界、天誉半岛，也都不是方正的，但是却让它们拥有了普通房子不具有的个性和趣味。

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