买公寓的这些坑，你一定要知道
The following article is from 镁地产 Author 镁姨
央视痛批万科公寓的事情，相信大家都已经知道了。
7月30日，央视《经济半小时》节目中，播出了佛山万科将办公用房包装成公寓房出售的新闻，并且措辞严厉：挂羊头卖狗肉的事，早晚都要穿帮，在国家的法律法规面前，再大的店，也不能欺客。
事后，佛山市政府约谈万科，要求全面整改。万科方面表示，坚决落实政府提出的四点要求，给业主和公众一个满意的答复。
关于这个事情，我们就只说到这里了，本文的重点还是想聊聊买公寓的那些坑。
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老实说，万科这个事情是很普遍的，因为市场上绝大多数公寓都是办公用途，这一点基本上已经成为常识，我不相信那些业主完全不知道。
争议可能在于，关于房屋用途的表述为何没有“公寓式办公”这样的字眼？另外更重要的是，万科在这个事情中还存在虚假宣传的可能，下面销售人员给业主带来了一些误导。
要理解这个事情，我们得搞清楚什么是公寓？
公寓本身不是一个严谨的概念，它只是一种约定俗成的表述，一般特指那种类似酒店风格的高层建筑，户型上和住宅楼有明显的不同，但在国外，只要是高层住宅，都可以称之为公寓，没有像国内这样区分。
从土地性质上讲，我国的土地有住宅、商业、工业、教育、旅游等多个门类，但没有“公寓用地”这个门类。事实上，公寓既可以建在住宅用地，也可以建在商业用地，还能建在综合用地（商住两用）上。
早期很多公寓产品都是建在住宅用地上的，这种房子和普通住宅没有什么区别，也是70年产权，可以落户、有学位，只是户型是公寓风格。
还有一部分公寓是在综合用地上建的，一般可以商住两用，产权是50年。
到后来，随着商业用地的供应量越来越大，如果都拿来盖商铺和写字楼，根本卖不出去，于是不少开发商打起了擦边球，开始在商业用地上盖起了居住用途的酒店式公寓。
注意啊，这种公寓的土地性质是商业用地，产权是40年，严格来说只能用来办公，这种房子被政府称之为“类住宅”。目前市场上绝大多数一手公寓都是这类产品，大家早已见怪不怪了。
不过，近年来，随着“类住宅”越搞越多，已经严重影响到城市规划的严肃性，不少城市开始打击类住宅，严禁商业用地建居住型公寓。比如要求商办物业的面积必须做到150米甚至300平米以上，而且不允许建独立厕所，这都是对酒店式公寓的精准打击。
地方政府这么做很好理解，毕竟商业用地本身是用来做产业的，是用来解决就业和创造税收的，如果都悄咪咪地搞成居住产品，城市靠什么吃饭？城市规划的意义何在？
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写到这里，可能很多人会问，既然绝大多数公寓都是不合规的，为什么开发商能够堂而皇之地建、购房者能够正大光明地居住呢？
这个情况很复杂，每个城市的情况都不同，镁地产问了好多个规划行业和房产行业的专家，总算搞清楚一点眉目，原来一些商业用地在出让时，政府会在合同里约定可配建部分公寓产品。这样的话，土地性质不变，但房屋用途做了一点灵活的调整。
比如，深圳曾经有过这样的举措，在土地出让前，事先规定清楚哪些商用土地可以盖“商务公寓“，可以盖多少，交付以后在产权证上也会清楚地写明房屋用途为“商务公寓”。
像这种公寓，你就不能说它不合规，因为在土地出让合同里已经有了约定，可以拿出一部分地块建设面积较小、有独立卫生间的户型。这种房子严格来说，也是办公用途，但允许有独立卫生间，你悄悄住人也没人会管，不像写字楼，厕所都是公用的，完全不具备居住条件。
这种房子在房产证上一般会写“商务金融用地／公寓式办公用房”（不同城市情况可能不同），而写字楼的产证则是“商务金融用地／办公用房”，注意二者在表述上的差别，前者多了“公寓式”三个字，而后者没有。
镁姨查阅了很多关于佛山万科的报道，其中长江商报的一篇文章提到，业主们的一个诉求是将所购办公用房的规划用途更改为“公寓式办公”。这句话才是重点，绝大多数媒体都没注意到这点。
镁姨估计啊，只是估计，业主们大概也是知道公寓都是办公用途的，但如果房产证上多了“公寓式办公”几个字，就可以证明自己买的房子是公寓，可以允许有独立卫生间。但如果没有这个几个字，自己买的房子就是写字楼，卫生间必须公用，那真的就没法住人了。
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写到这里，终于要敲黑板、划重点，各位买公寓时一定一定要问清楚这两个问题：土地出让合同里有没有约定可以配建公寓？或者问，房产证上有没有“公寓式办公”几个字？如果没有这几个字，就很可能是开发商把写字楼擅自改成了公寓。
不同城市的情况可能不同，但道理是一样的，你得问开发商，如何证明你买的房子是公寓，而不是写字楼。
当然，的确很多人买的公寓，房产证上没有“公寓式办公”这样的字眼，仅看产证，和写字楼没有任何区别，但照样住人。这种情况就要看你所在的城市是否重视，一般来说，中小城市基本不管，城市越大越会管，像上海就管得很严很严。
不过，以镁姨多年的行业见闻，买公寓的坑实在是太多太多，像这种坑还算轻的，退一万步讲，你总算买了一套实打实的有产权的写字楼物业啊，而且还是万科这种不敢乱来的大企业。
比较大的坑是把集体用地、工业用地拿来盖公寓的，这种公寓就是彻头彻尾的伪公寓了，因为连房产证都办不了，只能卖租赁权，很多人为了贪便宜，就买了。
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广东电视台房产频道就报道过这样一个案例，位于广州市番禺区大石地铁站出口的公寓项目WE公馆，之前被认定为违章建筑，要求拆除。
原来，这个公寓的土地属于村集体用地，未经村民股东同意，被建成了一栋商住楼，当商铺和公寓来卖。但办不了房产证，只能卖租赁权，有些买家觉得便宜就买来自住了。
再次敲黑板、划重点，大家买公寓之前，一定一定要搞清楚土地性质啊，因为公寓在理论上可以建在任何土地上，不要看到是公寓风格的建筑，就想当然地认为是商业用地，它要是建在农村用地或者工业用地上呢？？
即使是建在商业用地上，也要问清楚如何证明它不是写字楼，比如土地出让合同有没有约定可建公寓，房产证上会不会出现“公寓式办公”的字样。
要是开发商都回答不上来，就一定要谨慎了，现在很多大城市都在严厉打击类住宅产品，这种房子不是说完全不能买，但起码要有个风险意识，除非你的钱是大风刮来的。
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