文 / 孙不熟
有着国际五大行之称的戴德梁行，近日发布上半年各大城市甲级写字楼空置率排名。
北上广深四个城市的空置率全部攀升，分别达到16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分别上升7.3、2.4、2.4、9.0个百分点。
其中，深圳的空置率仍然最高，达到25.%，同比攀升9%，也超过北上广。广州的空置率仍然最低，只有6.7%，同比攀升2.4%，比较平稳。
在写字楼空置率攀升的同时，四个一线城市写字楼的平均租金也全面下跌：
空置率最高的深圳，租金跌幅也最大，同比下跌13.6%。空置率最低的广州，租金跌幅最小，同比下跌4.8%。
深圳写字楼的空置率一直是个热门话题，我的判断是这样的：一方面是供应量大，深圳因为毗邻香港，对“产业空心化”有着深深的担忧。所以在土地出让方面，长期坚持产业优先，导致产业用地过剩、居住用地紧缺。所以，深圳房价高和写字楼空置率高，互为因果，是一枚硬币的两面。另一方面，深圳是经济特区，税收优惠多，再加上是金融中心，热钱凶猛，大量新兴企业会冲到深圳注册。市场好的时候，这些新兴企业相当阔气，整层整层地租赁高档写字楼，但市场不好时候，又不堪一击，于是整层整层的搬空。比如这两年不断暴雷的P2P行业，就退租了很多写字楼。广州和深圳正好相反，长期呈现出住宅过多、写字楼紧缺的态势，这样的好处是房价温和，居民幸福感高，缺点是产业容纳空间不足，很多企业可能找不到满意的办公场地，或者享受不到足够的政策扶持，这在一定程度上会导致企业的外流。当然，广州的这个情况正在改善，眼下当红的几个商务区，琶洲、金融城、鱼珠、南站、明珠湾，就和深圳一个思路了，坚持产业用地优先，坚决不搞急功近利的房地产开发。我一直认为，写字楼空置率不能太高，否则会带来土地资源的浪费，甚至会压缩住宅用地、科教文卫用地的供应，导致房价高涨、教育资源短缺等问题。但空置率也不是越低越好，如果太低，不仅租金上涨压力大，还会影响到城市对增量产业的承载力。体验一下广州地铁三号线的拥挤度就知道，基础设施如果缺乏前瞻性、缺少冗余感，是多么的糟糕。所以，写字楼供应保持一定的冗余，是非常有必要的额，最好保持在15%左右是比较合理的。除了北上广深，再来看看二线城市的情况，形势似乎比一线城市更严峻。
图片来自“国民经略”
从空置率看，南宁超过50%，位居各大城市之首。超过40%的还有佛山、厦门。天津、长沙、合肥、无锡、重庆、苏州超过30%，南京、西安、武汉、青岛、济南、大连、哈尔滨、昆明、长春超过20%。这还只是2019年的情况，2020年受疫情和国际经贸局势的双重影响，这些城市的空置率只会更高。根据第一太平戴维斯数据，2020年上半年，武汉写字楼空置率攀升到34.3%，租金进一步下滑到108.8元/平，同比下跌8.1%。写字楼空置率，反映的是一座城市高端产业的体量和质量。可以看到，空置率越低的城市，基本上都是人口净流入、高端产业充沛的沿海城市、强省会城市，在这些城市买房，是有较高成长性的。相反，那些空置率过高的城市，可能是高端产业不足、高收入人群较少的城市，在这些城市买房，就不要太激进了。既然写字楼空置率普遍这么高，那么购置写字楼到底是不是一门好生意呢？
我的看法是这样，只要一个城市坚持以经济建设为中心，那么它的写字楼几乎一定是过剩的，但需要注意的是，这个“过剩”只是宏观概念上的，不一定是微观层面的。而我们投资写字楼，不仅要看宏观，更要看微观。以广州为例，即使广州以后新增1000万平米的写字楼，宏观上是过剩了，但珠江新城、琶洲、金融城这些微观区域的写字楼，还是供不应求的。所以，买好地段的写字楼，不需要关心全市的空置率。另一方面，大城市普遍在产业升级，或者说在“退二进三”，第二产业迁出去，第三产业的体量越来越大。以后北上广深和强二线城市，80%甚至90%的GDP由楼宇经济贡献，长期来看，这些城市的第三产业还会有很大的增量空间，这就是写字楼的机会。无论是当下，还是看长远，写字楼的租售比都是远高于住宅的，而且不像商铺那样容易受电商的冲击，稳定性较高。香港IFC一栋楼，每年的资金收入高达100亿港元。搜狐公司旗下写字楼的估值，甚至超过搜狐公司的市值，保值能力相当出色。最近几年，我和不少甲级写字楼的开发商合作过，也给很多写字楼的投资者做过咨询，大致有这样几个心得：第一，写字楼和住宅不一样，住宅是分散和无序的，而写字楼是讲究聚集效应或者圈层效应的。很多企业选办公场地，首先考虑的不是租金，而是靠近自己的合作伙伴，或者靠近同行，或者方便招聘人才。所以，买写字楼，除了关心配套、产品和价格，更需要关心的是它所在的产业圈层是什么。是做皮具、玩具的，还是做金融和互联网的？这个直接关系着租金的成长性。第二，一般来说，越是那种写字楼集群区域，越有前途，而那种零零散散的三两栋写字楼，基本不成气候。办公和商业一样，都讲究成行成市嘛。第三，买写字楼，基本不要指望赚升值的钱，踏踏实实的赚租金的钱，比较现实。广州体育中心这种黄金地段，单价两三万的二手写字楼大把，你说那些新写字楼能涨到多少？第四，买写字楼，要“嫌贫爱富”，什么意思？就是要买那种财力比较好的行政区，这种区的政府服务意识更好、财政补贴多，而且有钱办教育，企业更愿意去这些区办公，你的写字楼才好租。第五，写字楼是需要仪式感的，因为很多企业会把办公场地作为企业形象的展示。所以买写字楼，最好买那种设计感较强、能给企业带来虚荣感的楼宇。
第六，我每次参观写字楼，都会问它的物业公司是谁。写字楼的物业管理比住宅复杂得多，它直接关系到一栋写字楼的档次。