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上半年空置率排名!在这些城市买房要当心

孙不熟 城市战争 2020-11-15

文 / 孙不熟


有着国际五大行之称的戴德梁行,近日发布上半年各大城市甲级写字楼空置率排名。


北上广深四个城市的空置率全部攀升,分别达到16.2%、20.9%、6.7%、25.4%,相比2019年分别上升7.3、2.4、2.4、9.0个百分点。



其中,深圳的空置率仍然最高,达到25.%,同比攀升9%,也超过北上广。广州的空置率仍然最低,只有6.7%,同比攀升2.4%,比较平稳。


在写字楼空置率攀升的同时,四个一线城市写字楼的平均租金也全面下跌:

北京358.5元/平,同比-7.6%;


上海251.9元/平,同比-6.3%;


广州184.5元/平,同比-4.8%;


深圳222.9元/平,同比-13.6%。

空置率最高的深圳,租金跌幅也最大,同比下跌13.6%。空置率最低的广州,租金跌幅最小,同比下跌4.8%。

01

深圳写字楼的空置率一直是个热门话题,我的判断是这样的:

一方面是供应量大,深圳因为毗邻香港,对“产业空心化”有着深深的担忧。所以在土地出让方面,长期坚持产业优先,导致产业用地过剩、居住用地紧缺。所以,深圳房价高和写字楼空置率高,互为因果,是一枚硬币的两面。

另一方面,深圳是经济特区,税收优惠多,再加上是金融中心,热钱凶猛,大量新兴企业会冲到深圳注册。市场好的时候,这些新兴企业相当阔气,整层整层地租赁高档写字楼,但市场不好时候,又不堪一击,于是整层整层的搬空。比如这两年不断暴雷的P2P行业,就退租了很多写字楼。

广州和深圳正好相反,长期呈现出住宅过多、写字楼紧缺的态势,这样的好处是房价温和,居民幸福感高,缺点是产业容纳空间不足,很多企业可能找不到满意的办公场地,或者享受不到足够的政策扶持,这在一定程度上会导致企业的外流。

当然,广州的这个情况正在改善,眼下当红的几个商务区,琶洲、金融城、鱼珠、南站、明珠湾,就和深圳一个思路了,坚持产业用地优先,坚决不搞急功近利的房地产开发。

我一直认为,写字楼空置率不能太高,否则会带来土地资源的浪费,甚至会压缩住宅用地、科教文卫用地的供应,导致房价高涨、教育资源短缺等问题。但空置率也不是越低越好,如果太低,不仅租金上涨压力大,还会影响到城市对增量产业的承载力。

体验一下广州地铁三号线的拥挤度就知道,基础设施如果缺乏前瞻性、缺少冗余感,是多么的糟糕。

所以,写字楼供应保持一定的冗余,是非常有必要的额,最好保持在15%左右是比较合理的。

除了北上广深,再来看看二线城市的情况,形势似乎比一线城市更严峻。

图片来自“国民经略”


从空置率看,南宁超过50%,位居各大城市之首。超过40%的还有佛山、厦门。天津、长沙、合肥、无锡、重庆、苏州超过30%,南京、西安、武汉、青岛、济南、大连、哈尔滨、昆明、长春超过20%。

这还只是2019年的情况,2020年受疫情和国际经贸局势的双重影响,这些城市的空置率只会更高。

根据第一太平戴维斯数据,2020年上半年,武汉写字楼空置率攀升到34.3%,租金进一步下滑到108.8元/平,同比下跌8.1%。

写字楼空置率,反映的是一座城市高端产业的体量和质量。可以看到,空置率越低的城市,基本上都是人口净流入、高端产业充沛的沿海城市、强省会城市,在这些城市买房,是有较高成长性的。

相反,那些空置率过高的城市,可能是高端产业不足、高收入人群较少的城市,在这些城市买房,就不要太激进了。

02

既然写字楼空置率普遍这么高,那么购置写字楼到底是不是一门好生意呢?

我的看法是这样,只要一个城市坚持以经济建设为中心,那么它的写字楼几乎一定是过剩的,但需要注意的是,这个“过剩”只是宏观概念上的,不一定是微观层面的。

而我们投资写字楼,不仅要看宏观,更要看微观。以广州为例,即使广州以后新增1000万平米的写字楼,宏观上是过剩了,但珠江新城、琶洲、金融城这些微观区域的写字楼,还是供不应求的。所以,买好地段的写字楼,不需要关心全市的空置率。

另一方面,大城市普遍在产业升级,或者说在“退二进三”,第二产业迁出去,第三产业的体量越来越大。以后北上广深和强二线城市,80%甚至90%的GDP由楼宇经济贡献,长期来看,这些城市的第三产业还会有很大的增量空间,这就是写字楼的机会。

无论是当下,还是看长远,写字楼的租售比都是远高于住宅的,而且不像商铺那样容易受电商的冲击,稳定性较高。

香港IFC一栋楼,每年的资金收入高达100亿港元。搜狐公司旗下写字楼的估值,甚至超过搜狐公司的市值,保值能力相当出色。

03

那么,购置写字楼有哪些技巧呢?

最近几年,我和不少甲级写字楼的开发商合作过,也给很多写字楼的投资者做过咨询,大致有这样几个心得:

第一,写字楼和住宅不一样,住宅是分散和无序的,而写字楼是讲究聚集效应或者圈层效应的。很多企业选办公场地,首先考虑的不是租金,而是靠近自己的合作伙伴,或者靠近同行,或者方便招聘人才。

所以,买写字楼,除了关心配套、产品和价格,更需要关心的是它所在的产业圈层是什么。是做皮具、玩具的,还是做金融和互联网的?这个直接关系着租金的成长性。

第二,一般来说,越是那种写字楼集群区域,越有前途,而那种零零散散的三两栋写字楼,基本不成气候。办公和商业一样,都讲究成行成市嘛。

第三,买写字楼,基本不要指望赚升值的钱,踏踏实实的赚租金的钱,比较现实。广州体育中心这种黄金地段,单价两三万的二手写字楼大把,你说那些新写字楼能涨到多少?

第四,买写字楼,要“嫌贫爱富”,什么意思?就是要买那种财力比较好的行政区,这种区的政府服务意识更好、财政补贴多,而且有钱办教育,企业更愿意去这些区办公,你的写字楼才好租。

第五,写字楼是需要仪式感的,因为很多企业会把办公场地作为企业形象的展示。所以买写字楼,最好买那种设计感较强、能给企业带来虚荣感的楼宇。

第六,我每次参观写字楼,都会问它的物业公司是谁。写字楼的物业管理比住宅复杂得多,它直接关系到一栋写字楼的档次。


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