风向突变！调控频发！苏州楼市小阳春又起波澜？
是的，长三角楼市又起风了。
前有南京发布土拍新政，一年只卖三次地；昨天无锡发文严炒学区房，指导二手房成交价；今天杭州放大招，法拍房限购，二手房不得挂高价牌。
这一系列的组合拳打出来，不免让一些人心慌。
同时也担忧：强压之下，苏州会跟进吗？小阳春还能来吗？
对于此，我昨天就在朋友圈回答了：莫慌，苏州不需要调控，小阳春还是会来。
为何这么笃定呢？
想回答这个问题，主要要弄清楚的有三个因素：
政策、货币和市场。
政策定调楼市，买房人心态转变
苏州楼市小阳春已至
政策影响楼市波动是我国国情，一定程度上还起到了决定性的作用。
不说远的，就回头看看刚过去的2020年楼市吧。
2020年5月1日苏州发布人才落户新政，新政执行100天，就有超4万人才落户！
到了12月，苏州再次发布落户新政：实施省内特大城市苏州与南京在积分落户时，实现居住证年限和社保年限积累互认。
一大波购房者奔涌而来，苏州房票迅速猛增，楼市也稳健上行，新房价格到年底同比上涨约11.33%。（该数据来自克而瑞苏州）
▲截图来自克而瑞苏州房产测评
因此，2021年楼市怎么走，很大程度取决于政策的定调。
在楼市摸爬滚打数年，我们早就知道房地产有周期论，大开之后必然大合，政策这把达摩克里斯之剑早就悬在了我们头顶。
2019年，苏州发布“7.24”新政，苏州楼市正式进入最严厉的“三限时代”，园区还有九年一学位政策加码，如今调控正在发力。
这也就是为啥隔壁无锡出手严禁炒作学区房，而苏州依然稳稳当当的原因。
2021年，依然是苏州调控政策的集中表现年份，这一轮调控周期还没到顶，至少要等第一轮“3年限售”、“5年限售”的房源解冻才行，这才是调控该交的成绩单。
▲图源网络
目前苏州最有可能出的政策就是土拍新政，南京已经发文跟进了，强省会的发声还是有一定的信号意义的。
3月17日苏州土地2号公告就要开拍了，若苏州真的跟进，政策发布节点就在近期，非常值得关注。
一旦政策发布，市场玩法就改变了，不要说开发商为了“屯粮”拼命，对买房人而言最直接的影响就是购房成本的增加。
• 如果新房价格跟随地价缓涨，购房显性成本增加；
• 如果新房强力限价，那买新房的人就会增多，买中的概率就会减小，购房隐性成本增加。
这又说回到现在苏州楼市升温的市场表现，很大一部分原因就是购房者对后市政策影响的担忧。
有房能买直须买，莫到无房空兴叹。
这种心态至少能支撑苏州楼市挺过2021年小阳春。
“今年房贷利率将有所回升”
苏州银行放贷时间延长
如果说政策是调控楼市的“闸刀”，那么货币政策就是行刑的“刽子手”。
严查经营贷流入楼市，一线城市全都狠了下心！
今天杭州也发文，明确严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。
为什么要严查经营贷？因为有人在搞“经营贷”，钻空子！
经营贷3年、利率≥3.85%、先息后本，相比目前苏州市面上首套房贷5.05%的利率，确实划算不少。
苏州当然也有个案发生，已经有人收到银行催缴提前还贷的通知书了，数十个电话密集盘问资金去向，压力巨大，后悔不迭！
据最新摸底调查，苏州主流银行首套房贷利率约为5.05%-5.1%左右，多数银行额度充足，但放款时间无法确定。已有个别银行暂停新房贷款业务。
且办理一手房贷款都要在线做预抵押登记，登记完了才能放款，管理非常严。
放贷时间的不确定，无形间增加了购房者的心理压力，甚至有面临违约的风险。毕竟能够全款买房的还是少数，大部分购房者仍旧要面对利率上升、放贷缓慢的现状。
3月2日，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示，“因为今年整个市场利率回升，估计贷款利率会有回升和调整。”
放款时间若继续延长，也可能将进一步推动房贷利率的走高。
如果买房人赶在利率走高之前尽快申请贷款，也将助推近期楼市成交量的走高。
市场供需旺盛
全年行情见顶就在此时
从政策、货币端两方面来把握买房人的心态，在面对房价有翘头的形势下，嗅觉敏锐的人已经跑步入场。
而开发商呢，他们同样抱着紧张的心态，若一旦政策收紧，砸在他们手中的可是成百上千套的房子。
前途未卜，今年的3-5月将成为楼盘集中入市的日子。
据苏州楼市情报统计，苏州楼市3月将有20家楼盘集中开盘，其中11家纯新盘首开抢跑，预计有上千套新房入市。
但要注意的是，每一个纯新盘入市，都很有可能刷新板块房价。高价盘入市，买房人接得住吗？
注：开盘信息和房源情况实时发生变动，具体情况以售楼处为准，本表信息仅供参考。
需求旺盛，供应端又有高价项目扎堆，供求两旺的情况下，可以说今年的小阳春基本上已经是板上钉钉的事实了。
但之后的行情呢？
楼市想要在5月之后延续火热并再创新高，只能寄希望于政策不要收紧，货币端弹药充足，银行利率不要走高。
不过，从历史经验来看，以上条件很难同时实现，遇涨必有调控。
由此，做出预判，2021年的3-5月，苏州仍然会创下小阳春的行情，但这也有很大可能会是全年的高点。
2021苏州楼市的高光时刻，即将在此定格。
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