大势所趋！片区改造提升加速！苏州这个曾经的“楼市一哥”卷土重来！

如果说苏州是江南文化的核心，那么姑苏区就是苏式文化的核心。

但为什么提到苏州楼市的首选核心区，姑苏永远是排在园区和新区后面的二级甚至三级选项？

答案很简单，姑苏核心区要么没地、要么就是门槛极高的别墅产品，且古城区的整体居住环境又面临着大规模、高难度的升级改造及提升工作。

因此，姑苏区的发展及居住核心，也在慢慢的从古城中心向周边扩散开来，定位到了尚有可开发空间的平江新城！

2004年为加快城市化进程、强化中心城市功能、提升城市现代化水平，苏州启动了“三大新城”的建设，分别是“平江新城”、“沧浪新城”、“金阊新城”。其中，平江新城是新城中的领头羊，更一度是苏州楼市的“一哥”，天资完全可PK狮山，风头甚至超过园区！

到2012年，姑苏三区合并，姑苏区政府行政中心迁至平江新城，足以可见政府对其的支持和看重！从开局就是王炸，平江新城一度被认为是姑苏的未来、新门面。

但计划赶不上变化。

前几年平江新城区内新房断供，没有及时赶上2015年和2019年两轮涨幅，平江新城的房价明显开始低于湖东和狮山。加上科技城、太湖新城、高铁新城这几大“新城”的崛起，平江新城的光芒瞬时被掩盖。

纵使很多人吐槽现在的平江新城已经成为了高端改善的“退路”，但我相信，在古城区的更新发展中，平江新城仍然会有更大的使命和发展空间。

1、核心片区起步早，商业、医疗规划体量大，但品质住宅太少！

平江新城不大，整体规模不像科技城、高铁新城、太湖新城那么大，但却是苏州最早有规划图的板块之一。 

从万达的造城计划落地，到苏州最好的三甲医院—苏大附一医院总院正式投入使用，围绕苏大附一医院新院区建设的平江新城核心区基本建成饱和。人气、政策、学区、规划、商业这些资源，几乎样样都好，比起那些白手起家的新兴板块来说，已经赢在了起跑线。

彼时的平江新城就如14年的狮山，成也规划早、配套齐，但同时败也在此。

核心区范围内商业很多，然而这么些年了能说的上来的还是只有万达。其他都是叫不上名的开发商，招商都是问题，更别说运营了，甚至诞生了很多苏州知名的烂尾商业……

另一方面，核心区内规划的纯住宅地块不多，早年规划的商业/商服地块，最终都成了公寓，比如阳光城平江悦、城市生活广场、星健中心、青春汇、他她公馆、苏尚新地等等。

板块内拆迁小区：苏锦一村

片区内的二手房也多为10年+房龄老小区和安置房小区，这对于片区内整体的居住环境和对于高端客群的吸引力有着不小的影响，也就造成了高端改善买房人向园区、狮山的流失。

2、平江新城以北片区作为杀手锏祭出！大量高端改善产品集中开发，或将成为板块下一个价值高地！

但庆幸的是，姑苏区对于平江新城仍留有后手。

当核心区域地块建无可建时，平江新城拿出了仍是一片空地的沪宁高速以北的区域，这里储备着建设初期规划的大批地块，相信也是平江新城未来5年重点打造的区域。

整个片区不大，主要以住宅为主，也是平江新城高端改善主要集中的区域。

目前在售新盘主要有金科印象平江、绿都云起平江、星河平江新著等，融信海月平江、中骏天荟两盘尾盘在售，另外还有纯新盘璀璨平江如苑今年待入市，新房均价基本都在3万+/㎡。

不仅只有住宅，板块还规划有公园、商业等，尤其多所学校更是值得期待！共规划了2所幼儿园、2所小学以及一所初中，其中金星幼儿园、金星小学、金光幼儿园的规划公示已经出炉，金光幼儿园紧邻还有一所小学、一所初中待建。

金光幼儿园

整体而言，平江新城这个区域未来几年将有足够的地支撑板块爆发，北部地区的住宅储地待出让、建成规模后，也会反哺平江新城的商业，形成良好的循环。

且当下平江新城的次新二手房小区成交价已成功破4，也是赤裸裸的倒挂区域，等到复兴古城大业起势时，品质楼盘集中的平江新城也势必将成为炙手可热的价值高地。

3、教育优势凸显、古城复兴大势所向！平江新城的未来仍被看好！

另一方面，也是很多人都忽视的一个板块房价的增长值，那就是平江新城的核心教育资源。

不少人提到学区，第一反应都是园区的星字头，但近几年姑苏区的丰厚教育资源因新房入市少、传播度不高，极少被人体及。

草桥中学

其中，平江新城的草桥、善耕、教科院附属实验等教育资源也并不弱，毕竟苏州的教育底蕴可以说始终还是在姑苏。相信新规划的学校起点、师资力量也不会差的。

在最新的苏州十四五规划中，更是将【古城的保护与更新】作为接下来推进城市发展的重点工作！

其中具体提到平江的有：

“保护平江、拙政园、怡园、 阊门、山塘等历史文化街区，系统开展苏州古典园林、中国大运河等世界文化遗产、各级文物和历史建筑保护，延续传 统民居及其院落肌理和空间布局模式，擦亮“世界遗产典范城市”名片。
着力推进平江片区、桃花坞、虎丘等综 合更新升级重点工程，优化传统商圈业态和商业功能品质。鼓励古城深度发展文化旅游，积极完善旅游留宿体系，做强城“慢”特质和“精”优势，促进古城人气商气集聚。”

而且这些也不仅是说说而已，在近日，姑苏区人民政府已公告了部分平江历史街区一号地块街巷、零星楼整治工程项目，以及平江片区老旧小区改造试点线路立面、零星楼整治工程项目的稳定风险评估公示！老城改造工作已经在行动！

姑苏区沉得住气，或许后来者居上，也说不定。

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