不妙！刚刚苏州楼市5大残酷真相曝光！买房人彻夜难眠！

2021年，是房地产剧烈变革的一年。

来自中原的统计，前8个月，全国调控次数超过420次。土地出让规则全面洗牌，集中供地、限地价、限房价、限购买人群......多管齐下，可谓前所未见。

据央视财经：截至8月底，今年全国楼市调控政策总数超400次，刷新历史记录。
据每日经济新闻：深圳二手住宅成交量继续同比暴跌77.28%，创下10年新低；全国66个城市新房市场成交量环比持续下滑；百强房企中近7成单月业绩同比降低。
据人民法院公告网：截至9月，今年超280份房地产破产文书公告发布，平均每天都有1家房企破产。
据融创中国董事会主席孙宏斌：今年下半年的销售压力很大，预计下半年市场会比较惨烈。近期，河南千亿房企建业集团向zf请求“帮扶救援”的消息刷屏，引发大量关注。

可以这样说，2021年对整个行业而言，短炒时代已经过去！

也可以这样说，接下来的几个月中，凛冬将至。不论是开发商还是买房人，日子都不太好过：

真相1：苏州二手房市场，二手房市场降价潮正在上演，同时中介门店在夹缝求生。
真相2：银行额度紧张，下款太难，房贷利率上涨，现在买房要多掏不少利息钱。
真相3：房企日子不好过！已经有280家房企破产，平均一天破产一家。真相4：金九银十首周成色一般，园区网签量环比降28.7%。冷门楼盘纷纷降价促销...真相5：房价上涨逻辑变了！地价降了，开始维稳，不如从前火热

01

买家观望情绪严重！二手房东降价售房！

房贷利率上涨不停！中介门店夹缝求生！

据链家网显示，苏州目前二手挂牌量在10.2万套，相较于2月份的8.3万套，增长约2万套。

2021年2月苏州链家挂牌

2021年9月苏州链家挂牌

其实在今年年初的时候，苏州曾一度回暖，二手房挂牌量极度锐减。比如1月到2月的短短一个月时间，挂牌量就从97298套缩减至83916套！

冰山指数的数据就更加明显，在1月至3月间，市场有小幅波动，但没持续多久，进入夏天后整个市场又再次进入阴跌状态。

同时，易居研究院也公布：2021年7月，苏州二手房成交量环比增幅0.8%，同比下跌18.2%。

另一方面，据诸葛二手房数据，目前苏州，降价的二手房房源远远超过涨价的二手房。

在浏览网站信息时，我注意到几处房产价格大幅度降价，十分引人注目！

吴江区的中房颐园原价368万的房子现在降至343万，短短的一个月就降了25万！

木渎的紫竹苑，原价在620万的178㎡房源，如今降价22万后，房源挂牌598万！

尹山湖的也有保利居上，原价365万在经过两个月的无人问津之后，刚刚降至350万，降幅15万。

而目前的市场行情下，对房产中介最直接的影响就是业绩下滑严重。如果说数据冰冷，那么我实地走访过后，更让人心头一凉。

此前，我们去走访周边中介门店情况，不少都面临业绩下滑甚至失业的情况：真相了！对于当下的苏州二手房，中介竟是这样说的...

当然，影响二手房成交量的原因还有金融政策的收紧。

不少银行在今年6月便用光了2021年的放款额度，也就是说，下半年的房贷最快也要等到明年才能下款。

再叠加利率小幅上调，金融政策的频频收紧影响了买卖双方的心理预期。

观望心态日益浓厚，尤其是买家不敢轻易出手，直接导致二手房市场在本该是旺季的“金九”里遇冷。

02

一天破产一家房企！今年已超280家！

开发商日子不好过了！

过去的中国房企，靠着“高融资、高负债、高杠杆”加速扩张，刮起了一股房地产市场的热风。

但在2020年8月，“三道红线”新政把这些沉迷于扩张的三高房企，一下子敲醒了。

即便是房企巨头的碧桂园、万科、恒大、融创也都是个个踩线，其能满足绿档标准也仅仅是“个位数”，比如华润、中海、金地、龙湖和滨江等。

同时，叠加集中供地、“新两道红线”、乃至“投资占销售40%红线传闻”等系列政策，更是让这些房企不好受！

在前些天，网上还有谣言：雅居乐房企被收购一事，随后便被官方证实为假消息：

也有真消息的，比如被称为“河南王”的建业集团发文求助信，内容属实，建业集团确实提交了报告，但也说明了“当前困难只是暂时的。”

另外据人民法院公告网：今年已经有282份房地产破产文书进行公告。平均一天破产一家房企，可见当下房企的困难。

没破产的房企也没有多好过，我发现，在已发布半年报的房企中，能做到“时间过半，任务过半”的并不多。

奥园2021年销售目标为1500亿元，上半年完成全年目标的45.05%；越秀地产上半年完成全年目标的42.23%；禹洲集团，上半年完成全年目标的47.92%；远洋集团而今年的销售目标为1500亿元，上半年只完成了35%。

有人说，上半年已经熬过去了，下半年集中力量冲业绩不就好了？我只想说，想法太天真了！ 

早在7月份，全国商品房销售面积和销售额同比分别下降8.5%和7.1%，这也是年内首次出现负增长，确定房企还能冲的动么...

03

金九银十首周！园区网签量环比减少28%！

不少楼盘在连续降价！

降下来的楼市热度，其实也符合楼市价格的周期变化规律。

此前，世联行研究副院长崔登科表示：“一般而言，价格上涨到一个小高峰后，买家会进入观望期，当各种促销手段依旧带不动成交量时，就会迎来局部降价，从而进入全面降价阶段。”

而这个变化过程，并不会持续很久，甚至只有几个月。

• 今年年初，楼市继续延续去年年底的火热，价格也随之一路高歌；
  
• 4月以后，楼市新政陆续到来，加之放款周期不断拉长，观望期到来；加上开发商回款压力大，逐步将会从部分降价转为全面降价。
  

今年以来逐步降低的网签量，也能清晰看到楼市的下行压力。

根据苏房网的数据来看，金九银十首周情况一般，其中园区网签套数相比前一周的145套，有明显降温，已经跌至103套，环比减少28.97%。

其次，在朋友圈中能看到太多的降价刷屏稿：

或许，这次的金九银十将是近些年来最差的一次。

04

地价降了！房价上涨的逻辑变了！

大半土地市场已经不如从前火热！

限购政策堵住外地炒房客；限贷、严查首付来源等金融端政策，直接捂住了钱袋子；新房限价、二手房指导价，遏制房价上涨幅度……

不让你买，不让你贷，不让你卖高价，房价还如何涨？

肯定有人要说，面粉还很贵啊！

的确，以往调控侧重的是供应端和需求端，但今年调控与众不同，土地市场同样迎来大变局。

从当下来看，22城第二批集中供地节奏开始逐渐分化。

已经完成第二批集中供地的四座城市，情况尽不相同。

长春依旧维持着首次土拍现状，平平无奇；无锡无论是地块楼面价还是溢价率均有回落，从原先的15060元/㎡和12.39%降至11964元/㎡和4.1%；

而厦门以地块平均溢价率25.4%的结果，宣告着土地市场的火热!

表格来源：CRIC

9月11日刚结束第二次集中供地的天津，成交的40宗地，平均溢价率仅为0.6%

其中撤牌与流拍共计21宗，二轮流拍率高达34%。

类似情况也出现在完成土拍的青岛、济南等城市中，二轮流拍率纷纷大幅上涨。

但仅凭这几宗地块还不好定义整个土拍市场走向，类似区位优势明显，起价又低的地块仍是会受到开发商的争抢。

只能说，越是核心区块，还是受开发商争抢。只不过，眼光变得越来越高了。

而作为此轮集中供地节奏中的第二梯队，苏州与其余近半城市一样，重修土地规则后再一次确认了出让节点。

也就是在本周，苏州就会迎来第二批次的土拍！

那迎接苏州土地市场的会是首次集中供地那般火热，还是像其余城市一样，出现明显的下滑？

除去两宗终止出让的地块，我们能看到在相城、吴江区域，土地占比较高。

一些核心区域没有供应，相较以往，苏州第二次集中供地热度还是会有一定程度的下滑。

此外，临近年末，房企本身资金和年度投资额度有限，接下来土拍热度也并不会像首次那么火热。

总而言之，这场第二轮集中供地我们可能看不到拼刺刀的场景，更多的还是稳中向上的局面。

冷热不均加剧、越来越多买房人陷入观望，这就是当下苏州楼市现状，也是全国楼市的一个缩影。

但也有人指出，现在正是买房的绝佳窗口期，一方面热门楼盘中签率提高，另一方面又到了开发商求着你买房的时候，买房人拥有更多的话语权。

你觉得下半年苏州房价是涨是跌？现在该出手买房吗？欢迎在评论区留言，说说你的看法。

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