离婚时赠与儿子住房，《民法典》实施前约定的居住权能否得到保障？
案 情 简 介
冯某与杨某婚后生育儿子冯小小（化名）。2009年，冯某与杨某在法院主持下达成离婚调解协议，协议约定二人离婚，并将夫妻共同共有的一处A房屋赠与给儿子冯小小，同时保留冯某对房屋的终身使用权，杨某再婚前可以使用阁楼，杨某未使用时，冯某可以出租阁楼并收取租金。
2010年，冯某再婚并育有一女，再婚后至今冯某与家庭成员一直居住在A房屋内；杨某离婚后未在A房屋内居住，至今未再婚。后来A房屋变更登记至冯小小名下，他提出想出售该房屋以换购婚房，还提出已购买一套公寓房给冯某及其新家庭成员居住。冯某并不同意，双方争执不下，冯某遂诉至法院，请求判令冯小小配合办理A房屋的居住权登记手续。
冯小小认为，离婚调解协议中约定的使用权并非《民法典》所指的居住权，且离婚协议是其父母订立的，与他无关，因此冯某的权利不符合居住权的设立要件。冯小小还认为，他已另行购买了一套公寓房，可以满足冯某及其新家庭成员的居住需要，应当尊重自己作为房屋产权人的意志，在公寓房上替代设立居住权。此外，其母亲杨某至今未婚，对阁楼也享有使用权，如果为冯某设立居住权，则会与杨某对房屋的使用权存在冲突。综上，要求驳回冯某的诉讼请求。
审理中，杨某作为案件第三人也参与了诉讼。杨某表示，离婚时之所以约定冯某对房屋的使用权是为了给他一个落脚点和栖身之所，但自己并不打算放弃对该房屋阁楼的使用权。
法 院 裁 判
本案的争议焦点为：冯某对A房屋是否享有居住权？如若享有，其居住条件、期限如何确定，家庭成员能否同住？
法院认为，冯某对A房屋享有居住权。理由如下：
首先，冯某与杨某在离婚时约定将房屋赠与给冯小小的同时保留自身对房屋的使用权属于附条件的赠与。该赠与协议是一揽子离婚调解协议的组成部分，旨在解决家庭成员间关于抚养、居住以及财产分配的问题，协议内容具有整体性和统一性。因此，冯小小在接受赠与时不得拒绝履行赠与人设定的义务。
其次，案涉房屋使用权涵盖了居住权的权利内容。从权利内容看，调解协议约定冯某可以生活居住为目的占有、使用房屋，还可以在杨某未居住时出租阁楼获取收益，因此该使用权包含了占有、使用和部分收益权能。而民法典中的居住权一般仅指权利人为生活居住需要占有、使用他人房屋，在无特别约定情况下不享有收益权。两相对比，案涉房屋使用权在权利内容上大于居住权。从价值取向看，杨某陈述，保留房屋使用权是为了让冯某在离婚后有个落脚点，保障冯某的基本生活居住利益，这也正与居住权制度在法制史上的创设目的相吻合。
再次，案涉房屋使用权的约定内容符合居住权的设立要件。冯某、杨某在协议中对房屋使用权人的姓名、住宅的位置、居住条件和期限都进行了明确约定，符合民法典中居住权设立要件的规定。关于冯某的居住区域，虽然调解协议未限制冯某对房屋的使用范围，但杨某在再婚前同样可以使用阁楼，考虑到杨某至今未再婚且表示不放弃阁楼的使用权，为确保冯某的居住权范围与杨某的使用范围不相冲突，因此冯某的居住权范围限定为房屋内除阁楼以外的其他区域。该居住权范围的限制不影响冯某依据协议约定享有的对阁楼的收益权，且如果杨某再婚，冯某有权主张变更居住区域。关于居住权的期限，按照调解协议的约定，冯某享有终身居住权。
关于冯某的家庭成员能否共同居住，法院认为，居住权人的亲属亦享有居住利益。居住权的功能在于满足生活居住的需要，自然应当包括家庭生活，因而居住权人的家庭成员亦应当享有居住利益。
关于能否以其他房屋替代设立居住权，法院认为，不能以冯小小购买的非住宅商品房替代案涉房屋设立居住权。理由如下：首先，冯某明确表示不同意以其他房屋替代履行。其次，居住权的客体是住宅，住宅只能是用于居住的房屋，包括但不限于住宅商品房、经济适用房、共有产权房、农村宅基地房屋等，对于非用于居住的商铺、厂房、办公楼等，原则上不能设立居住权。再次，从客观上看，冯小小购买的房屋面积仅有四十余平方米，与案涉房屋面积九十余平方米相差甚远，不具有使用价值的可替代性。综上，冯小小购买的非住宅商品房不具备替代履行性。
一审法院作出判决，冯小小应当配合冯某办理A房屋的居住权登记，居住权范围是房屋内除阁楼以外的其他区域，期限是终身居住权。
一审判决后，冯小小提起上诉。二审法院经审理后判决维持一审判决，驳回冯小小上诉请求。
法 官 说 法
《民法典》首次将居住权设定为一项法定物权种类，并对居住权的内容、设立条件等进行了具体规定。在《民法典》实施以前，《婚姻法司法解释（一）》第27条关于“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权”的规定，首次通过司法解释为离婚案件生活困难的配偶一方的居住权提供了裁判依据。在社会生活中，亲属之间关于居住利益的约定早已有之，在《民法典》实施以前，人民法院也通过司法裁判的诠释为居住权制度的建立提供了有益的实证探索。
本案的主要意义在于如何将《民法典》实施以前当事人约定的居住权与《民法典》中的居住权制度衔接起来，并经由司法裁判细化居住权制度的应用场景，使得该项权利在实践中落地生根。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第3条规定，《民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而《民法典》有规定的，可以适用《民法典》的规定。该条确立了新增规定溯及适用的规则，是法不溯及既往原则的重要例外情形，对于居住权制度的前后衔接有着重要意义。
在具体应用时，应当围绕居住权的设立要件逐一分析。在设立主体上，虽然居住权在多数情况下经由所有权人与居住权人直接约定，但不能认为只限定在这两方主体之间。居住权作为所有权人的权利保留，在赠与时约定也颇为常见，因此也可能出现在赠与人的赠与协议中。在权利表述上，《民法典》实施前当事人对居住权益的约定可能不是表述为居住权，此时还需通过探究当事人的内心真意来确定权益内容是否与居住权重叠。作要件分析后，对于符合居住权设立要件的约定，应当支持当事人设立居住权的请求。
此外，本案在明确居住权范围时，还谨慎考虑了数人在同一房屋内享有居住权的情况，对约定的居住权范围进行了合理调整，同时明确居住权人的家庭成员也享有相应的居住利益，诠释了居住权制度“保障生活居住需要”这一核心价值。
供稿单位：锡山法院
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