刺破高房价的长效机制已经来了 开发商的思路变了

作者：齐俊杰看财经【ID:qijunjie】

最近，很多人都在说一个事，6月6日在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中，万科做出了一个艰难的决定，事情是这样的，这块地佛山史上起拍楼面价最高的地块，达每平方米9483元。眼看就要出地王了，但是人家拍卖的规则变了：在达到最高限制地价每平米15300元后，转为竞“自持面积”，起始报价为自持住宅年限10年，竞报阶梯为2%；当自持面积达到100%后，再转而竞自持年限，竞报阶梯为5年，最高为70年。而万科最后的报价就是，自持面积100%，自持年限70年，换句话说，这本来应该是一个出新地王的消息，但结果却成了万科拿了一块自持70年土地的事件。

其实，按说也不是什么新鲜事，去年底万科在北京海淀区拿了两块地也是100%自持物业，70年不卖。后来还引出了一个故事，说万科要跟小米合作建房，然后便宜价格把这种房子卖给小米员工，但后来小米方面否认，说根本没这么回事，事情也就不了了之。至今这个自持物业怎么开发，也没有定论。那么这种自持物业越来越多，开发商疯了一样高价拿了这么多土地盖房却不能卖，这到底几个意思，未来会对楼市发展有几个影响呢？

首先，自持物业是对楼市回归居住属性的一种尝试，没有产权转移，也就不会有价格炒作，这些房子也就没有任何金融炒作的基础。

其次，炒作的标的增量变少，大家普遍担心以后房子会越来越贵。这个担心有一定道理，但是只是那些炒作的房子越来越贵。换句话说，如果自持物业的模式跑通了，你以后未必需要去买房了？

第三，自持物业把开发商逼进了租赁市场，开发商自持物业的回收资金的唯一途径就是租房，而如果想快速回笼资金，他的方法就是抵押式出租。也就是把房子压给你，你给个差不多的钱。然后你就可以长期住下去。目前北京已经出现了这种房子。丽都壹号小区，一套价值1000万的房子，押150万，免费租给你3年，这期间只需要付每月1000元的物业费。3年后150万退给你。开发商通过这种方式快速回笼资金。这种房子对普通人很有诱惑力，好像免费住好房，但其实放在开发商角度，完全可以用这个房子代替融资了，现在开发商发债的利率也不会低于10%，那么他拿你的钱，相当于把利息给你折算成房租了，而按照年化10%折算之后，利息其实比你直接去租房，其实还是要多一些。只是一般人觉得，钱在你手上，你未必能赚出来年化10%而已。

所以，综合来看，开发商自持物业，就是在为以后的长租房市场打基础了。越来越多的开发商或直接或间接的杀入租赁市场，拼价格比服务，将对本就已经极具价格优势的租赁市场形成进一步的冲击，未来的租约可能更长，像上面那个抵押租赁的模式，很可能会被全面的推广，成为大开发商的现金流保证。

而有了开发商和中介当房东，你的租赁预期也会越发稳定，未来租赁的房子里面所带来的福利可能也会越来越多。现在比如一套租来的房子，能不能给你办居住证？能不能让你的孩子上学？只要房东配合完全可以，但问题是房东不愿意配合，为什么不愿意？因为他觉得跟你就是临时租赁关系，怕请神容易送神难，万一以后影响他自己就麻烦了，比如他突然想卖房了，把你转不出去会影响他的成交，突然有亲戚的孩子或者自己的孩子要上学了，但指标却给了租客，他也是不愿意的。所以最后即使他的房子指标空着，他也不愿意协助你，这让租客很头疼。而当有B端企业进入租赁市场之后，这个痛点将被彻底解决。你们已经是长期租赁关系了，而且B端企业在住房福利上，本身就跟租客是协同关系而不是对立竞争关系。换句话说，他要这指标也一点卵用都没有。所以，必然成为住房租赁服务的一部分。

用发展的眼光看问题，住房租赁市场在布局，这可能是未来10年一个上百亿的大生意，大量现在想买房的可能都会转移到租赁市场去租房子，因为这样更划算，更经济。而对于开发商来说，也正在转移思路，万科这种龙头频频的拿自持物业的土地，然后积极探索商业模式，这就已经是在布局了。而对于地方政府来说，似乎也很乐意，土地出让金接着收，价格也不便宜。未来还能解决大家的居住问题，切实做到房子是用来住的，岂不是三全其美。

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