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别看那些三四线涨的凶 一调控马上就跌

2017-06-10 齐俊杰 齐俊杰看财经 齐俊杰看财经


别看那些三四线涨的凶 一调控马上就跌

 

作者:齐俊杰看财经【IDqijunjie82

 

62号,廊坊限购,66日燕郊限购再升级,而在昨天,市场就传来消息,说北京周边北三县的房子集体降价,21世纪经济报道的记者去那里调查发现,相比其他环京城市,燕郊开始出现比较明显的较大降幅。根据链家网多个项目成交数据对比,燕郊普遍出现3000-4000/平方米的下降。链家燕郊多位中介人员也证实,燕郊楼市进入明显的调整阶段,购房者观望情绪明显。而一些着急用钱的业主开始降价抛售房产。

 

而此外,南方的一些三四线城市,比如温州,比如佛山,也出现了这种情况。6月份限购,然后楼市马上就跌的情况。

 

很多人之前还在质问老齐,说去年你就说楼市要跌,但他们那里的房价涨了一倍,听了老齐的话耽误了他买房发财的大业,但这种事其实老齐真心怨,我们分析的是全国楼市,而去年基本以50个大中城市为主。不可能一一覆盖。比如北京的情况跟西安和重庆就截然不同,这轮楼市上涨很显然是从深圳开始飘向北京上海,然后一线稳住了库存差不多了,开始向重点二线扩围,接着二线楼市调控,再向一线周边的三线扩围。如今开始向没涨过的地方第四度扩围。这就是一个很典型的树立标杆,然后以中心为原点,制造涨价气氛,把贪婪变成恐惧的去库存模式。结果目前就是一线城市冰封,二线城市余温尚存,三线城市正在嘚瑟,其他城市准备嘚瑟的阶段。

 

而以什么为标准呢?就是库存,当一个城市的库存去到6个月以下的时候,这个城市基本都会出台极具严格的限购政策,换句话说,该卖的都卖完了,去库存的目的已经达到。接下来就是关门放狗,把流动资金锁死在自己这里。至于外来资金也不要再进来了,推给了其他城市。这样就跟摊大饼一样,一圈一圈的转下去。直到耗掉所有的增量资金,把活跃的钱全部都套在楼市里。

 

但是,结果可能又不同,一线城市严格限购之后,强预期还在,而且房价背后毕竟凝结了产业以及福利,大量人还是心向往之,所以房价会进一步走平而坚挺,只是成交量暴跌。但房价我相信一年内不会有太大的起伏,重点的二线城市也差不多,但他们可能挺不了一年,严格限购后半年就会松动,而三线城市和其他的四五线城市恐怕完全不同了,就像北三县一样,一旦严格限购,可能立竿见影就是下跌,然后无法成交,房子瞬间烂在手里。因为这些地方,住房需求不大,很多都是北京人早年间买来的,就为了投资不限购,当时的价格很便宜也就5-6千,一直放在那。后来一涨过了2万直逼3万了,早就获利颇丰。所以只要一调控就会不计成本往外卖。即使挂到2万块钱,他还能赚3倍。并且,这个地方的房子很难租上价格,当地没产业,基本上都是在那住,来北京上班的。买房的话苦一点还说的过去,自己在那租房,每天路上还要折腾4个小时,就太不合理了。所以燕郊租房很便宜,一套两居室整租也就2000元,而且房源多,还不怎么租的出去。所以,早期置业的都在着急往外变现。甚至有人手上4-5套房子,都在往外着急卖。

 

燕郊只是一个缩影,这种没有产业支撑的地区城市完全就是跟风涨价,完全就是因为北京的购买力释放到了这里,推升了房价而已。一旦限购了,抛压是相当大的。其他的三四线城市也是如此。别看很多地方现在涨的还很凶,但您应该去看看库存的数据,一旦库存大于20个月,估计房价还要涨,不会限购,小于12个月就要小心了,政策可能随时出台,做好随时套现的准备,一旦小于6个月,必然会受到政策的打击,到时候想卖都难。

 

至于您那里的房价到底高不高,给你个判断标准可以自己算下。当地平均年收入,如果不吃不喝30年,相当于一个家庭不吃不喝15年,能够买的起一套90平米的房子,这个城市的房价就属于基本合理。比如您那个地方,平均个人月入5000,家庭月入10000元,一年就是12万,一套90平米的房子,180万以内,也就是均价2万就算基本合理。而如果一个家庭不吃不喝10年就能买的起了,相当于均价13,那就算是很合理了甚至有点低了。如果遇到这样的房价,刚需就赶紧买吧,再不买你可能就拿不到便宜贷款了,也可能被限购挡在门外。如果是投资需求还是建议谨慎,即使低估也别去搞了,道理很简单,之所以便宜,就是因为东西多,没人买,大牛市都没人买的东西,一旦房地产势头逆转,你还指望谁来买呢?无法变现的财富,都是没有意义的。


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【万一哪天这里不让看老齐了 试着在其他两个地方找找】


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