别看那些三四线涨的凶 一调控马上就跌

作者：齐俊杰看财经【ID：qijunjie82】

6月2号，廊坊限购，6月6日燕郊限购再升级，而在昨天，市场就传来消息，说北京周边北三县的房子集体降价，21世纪经济报道的记者去那里调查发现，相比其他环京城市，燕郊开始出现比较明显的较大降幅。根据链家网多个项目成交数据对比，燕郊普遍出现3000-4000元/平方米的下降。链家燕郊多位中介人员也证实，燕郊楼市进入明显的调整阶段，购房者观望情绪明显。而一些着急用钱的业主开始降价抛售房产。

而此外，南方的一些三四线城市，比如温州，比如佛山，也出现了这种情况。6月份限购，然后楼市马上就跌的情况。

很多人之前还在质问老齐，说去年你就说楼市要跌，但他们那里的房价涨了一倍，听了老齐的话耽误了他买房发财的大业，但这种事其实老齐真心怨，我们分析的是全国楼市，而去年基本以50个大中城市为主。不可能一一覆盖。比如北京的情况跟西安和重庆就截然不同，这轮楼市上涨很显然是从深圳开始飘向北京上海，然后一线稳住了库存差不多了，开始向重点二线扩围，接着二线楼市调控，再向一线周边的三线扩围。如今开始向没涨过的地方第四度扩围。这就是一个很典型的树立标杆，然后以中心为原点，制造涨价气氛，把贪婪变成恐惧的去库存模式。结果目前就是一线城市冰封，二线城市余温尚存，三线城市正在嘚瑟，其他城市准备嘚瑟的阶段。

而以什么为标准呢？就是库存，当一个城市的库存去到6个月以下的时候，这个城市基本都会出台极具严格的限购政策，换句话说，该卖的都卖完了，去库存的目的已经达到。接下来就是关门放狗，把流动资金锁死在自己这里。至于外来资金也不要再进来了，推给了其他城市。这样就跟摊大饼一样，一圈一圈的转下去。直到耗掉所有的增量资金，把活跃的钱全部都套在楼市里。

但是，结果可能又不同，一线城市严格限购之后，强预期还在，而且房价背后毕竟凝结了产业以及福利，大量人还是心向往之，所以房价会进一步走平而坚挺，只是成交量暴跌。但房价我相信一年内不会有太大的起伏，重点的二线城市也差不多，但他们可能挺不了一年，严格限购后半年就会松动，而三线城市和其他的四五线城市恐怕完全不同了，就像北三县一样，一旦严格限购，可能立竿见影就是下跌，然后无法成交，房子瞬间烂在手里。因为这些地方，住房需求不大，很多都是北京人早年间买来的，就为了投资不限购，当时的价格很便宜也就5-6千，一直放在那。后来一涨过了2万直逼3万了，早就获利颇丰。所以只要一调控就会不计成本往外卖。即使挂到2万块钱，他还能赚3倍。并且，这个地方的房子很难租上价格，当地没产业，基本上都是在那住，来北京上班的。买房的话苦一点还说的过去，自己在那租房，每天路上还要折腾4个小时，就太不合理了。所以燕郊租房很便宜，一套两居室整租也就2000元，而且房源多，还不怎么租的出去。所以，早期置业的都在着急往外变现。甚至有人手上4-5套房子，都在往外着急卖。

燕郊只是一个缩影，这种没有产业支撑的地区城市完全就是跟风涨价，完全就是因为北京的购买力释放到了这里，推升了房价而已。一旦限购了，抛压是相当大的。其他的三四线城市也是如此。别看很多地方现在涨的还很凶，但您应该去看看库存的数据，一旦库存大于20个月，估计房价还要涨，不会限购，小于12个月就要小心了，政策可能随时出台，做好随时套现的准备，一旦小于6个月，必然会受到政策的打击，到时候想卖都难。

至于您那里的房价到底高不高，给你个判断标准可以自己算下。当地平均年收入，如果不吃不喝30年，相当于一个家庭不吃不喝15年，能够买的起一套90平米的房子，这个城市的房价就属于基本合理。比如您那个地方，平均个人月入5000，家庭月入10000元，一年就是12万，一套90平米的房子，180万以内，也就是均价2万就算基本合理。而如果一个家庭不吃不喝10年就能买的起了，相当于均价1万3，那就算是很合理了甚至有点低了。如果遇到这样的房价，刚需就赶紧买吧，再不买你可能就拿不到便宜贷款了，也可能被限购挡在门外。如果是投资需求还是建议谨慎，即使低估也别去搞了，道理很简单，之所以便宜，就是因为东西多，没人买，大牛市都没人买的东西，一旦房地产势头逆转，你还指望谁来买呢？无法变现的财富，都是没有意义的。

【万一哪天这里不让看老齐了 试着在其他两个地方找找】