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究竟多少钱的房价才算合理?

2017-06-11 齐俊杰 齐俊杰看财经 齐俊杰看财经



究竟多少钱的房价才算合理?

 

作者:齐俊杰看财经【IDqijunjie82

 

昨天的文章,我们随手写了一下关于房价的估值模型,主要是按照世界上比较通用的房价收入比来计算的。一下子引发了激烈的讨论。老齐的账是这么算的,当地平均年收入,如果不吃不喝30年,相当于一个家庭不吃不喝15年,能够买的起一套90平米的房子,这个城市的房价就属于基本合理。比如您那个地方,平均个人月入5000,家庭月入10000元,一年就是12万,一套90平米的房子,180万以内,也就是均价2万就算基本合理。而如果一个家庭不吃不喝10年就能买的起了,相当于均价13,那就算是很合理了甚至有点低了。

 

这下大家不干了,甚至认为老齐画风突变,变成了房价的多头,因为按照老齐的算法,很多地方的房价根本就是不高的,甚至有点低。真的是这样吗?今天我们就来讨论一下这个话题。

 

首先,这是按照房价收入比进行估值,仅仅是估值的一个维度而已,还有很多维度可以判断房价的标准,比如另一个重要的指标租售比,也就是你的房子一年的房租如果比上房价,不算贷款。结果高于银行现在的房贷利率,那么房价就是合理的。换句话说现在看,你一年的房租比上房价,要高于5%,房价才合理。而现在好地段的房子,租金在2-3%,一般的房子,租金一年在1%,甚至低于银行存款。这肯定是高估了。这个指标和房价收入比往往综合运用,租售比要考虑的是当地房子的实际需求,而房价收入比则考虑的是你后面还有多少人会出来接盘。当然还有很多的估值方法,这只是其中两个。

 

其次,任何估值都是个体系,不会是单一而存在,不同地方的房价自然也要不同的估值方法。就跟股市一样,零售业股票要用市盈率估值,银行要用净资产,周期类则要用经济周期。还有一些科技公司只能用比较法。保险公司要用业务倍数。甚至同一类公司不同时期的估值方式也不一样,比如牛市大家倾向于用市盈率增长率PEG来给公司价值股找高估值的借口,比如现在的茅台,而熊市大家更倾向于相信他的股息分红率,大不了当债券买。没有一种估值方式包罗万象。

 

【这是按照可支配收入计算的,如果拿统计局的收入数据计算,要小一些。】


第三,就房价收入比估值方法来说,这也是宁要模糊的正确,不要精确的错误。需要比较当地历史,以及横向比较国内国际。老齐认为一个家庭不吃不喝10-15年买一套90平米的房子,是合理的范畴,这就像指数的市盈率估值10-20倍都是合理的一样,这个合理区间本身就带有主观色彩。也许你认为7-15倍合理,有人认为12-25倍合理。这都没有什么不对,也正因为大家对于估值认知上的不同,所以才有了交易。觉得3-6年买一套房合理的,也许人家2008年就看空房价。认为10倍合理的2012年开始看空了,老齐认为10-15倍合理,所以认为2014年已经到顶,2016年再涨就看空房价。认为20年合理的,甚至有人认为穷人就该买不起房的,可能认为房价要涨到80万。所以这才有了接盘,如果现在大家都看空,房价岂不是已经跌了。如果都看3-6年买房,那中国房价在2006年估计一线城市就见顶了。


 

第四,老齐一直强调,中国楼市的问题是冰火两重天,一半海水一半火焰,一方面一线和二线头部城市房价过高,另一部分广大的三四线城市是供给过剩。很多小城市家庭都是几套房。所以前30个城市房价偏高。广大城市房价不高这是很正常的。甚至有的地方房价是偏低的,比如有朋友留言,当地收入5000,房价7000,你说这是不是在秀幸福呢?这地方买房有什么压力?而在这轮房价上涨之前,其实很多地方的房价都是这个水平,我们调研的河北多个地方2015年的时候就是这样。即使现在涨到2万,基本算是涨到了合理与不合理的临界点上。所以大家看到了,基本涨到这,也就涨不动了。再涨就限购了。

 

第五,有人抬杠了,说按房价收入比的算法,3000收入,对应100万房价能不高吗?这当然看上去很离谱,但是就像刚才我说的,这东西虽然广泛适用,但不是绝对适用,比如贫困县一个月也就1000多收入,你让他买30万的房子怎么可能。毕竟还有一个经济学的术语叫做恩格尔系数,你吃饭的钱占你的收入多少。你的钱还不够吃饭,多少钱的房子也都是买不起的。所以为什么我们拿5000举例,换句话说平均收入5000以下的地方,不适用这个方法。

 

第六,大家也不用抓住老齐说的15年不吃不喝买房不放,这毕竟是一个合理区间的上限,是当年日本房地产泡沫破裂的时候,东京圈的数据。所以我把它定位了上限,但很可惜很多头部城市已经超出了这个警戒线。很多城市可能永远都达不到这个数字,所以因地制宜,您认为合理就好。比如你所在的地区不是北上广深杭,可以按照老齐给出的下限10年买房来计算,或者按照中位数12年来计算。

 

第七,有人说,算出来我们这里的房子低估了,比如刚才说的收入5000房价7000,是不是要赶紧投资一套。注意,这个房价收入比,可不是判断房价是否具有投资价值的手段,他只是测试后面还有没有人买的起。你能不能投资,你要回到第一条,用租售比再算下,如果租售比超过5%,当然就是被低估了。肯定可以投资,如果根本租不出去,那么也就说明,这里的房子不是低估,而是过剩了。过剩的东西还哪有投资价值。只是如果你是刚需的话,买起来没什么压力而已。所以遇到这样的房价,刚需该买就买吧,投资就算了。因为以后肯定无法变现。

 

所以,老齐还是那个空头,认为房地产已经进入顶部危险阶段的空头,这点没有变。大家放心好了。


别看那些三四线涨的凶 一调控马上就跌


刺破高房价的长效机制已经来了 开发商的思路变了


IPO该不该停?根本不是问题的关键


我们已经读过了这些书 您值得收藏 

 

【你可以在以上这三个地方找到老齐】


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