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炒完房价炒租金?真的有这个可能吗?

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炒完房价炒租金?真的有这个可能吗?

 

作者:齐俊杰看财经

 

最近有一个话题特别热,那就是很多人都提出了疑问,怎么看待北京这样的大城市,租房价格上涨,然后再结合万科那种自有物业租赁住房,15000元一个月。小伙伴们不淡定了,这莫非是炒完房价又要来炒租金吧,如果租金猛涨的话,那么这日子可就真没法过了。

 

北京楼市的租房价格确实是在上涨,但我们也看到了租房价格的分化,通常涨价的都是合租房里的单间价格,或者是那种小一居,原来2000,现在涨到了2500,一看数字涨幅高达20%,确实不小,还有的特别老破小的一间房,原来1000涨到了1500,数字上涨幅更是高达50%,这都挺吓人的,但你看中高端租房市场,并没有什么变化,290平米的整租,基本都跟去年价格持平,3130平米以上的,甚至还比去年水平有所下降。当然个别地区确实整租也涨价了,这主要就是出现在北京外来人口聚集地,比如大兴西红门地区。

 

这个地方去年烧了一把大火,于是北京市出于安全的考虑,展开了一场安全大清理,清除了大量的违建,这其中也出现过很多争议,大冬天的,很多人被从违建房中被赶了出来,也拆除了大量隔断房,很多人甚至住在正经的房子里,就因为隔断太多,也被要求搬离,这种集中整治,必然引发一个后果,那就是需求集中释放了出来,违建和违规隔断都不让了,这些地区的租赁房供给一下就紧张了,所以有些房东也趁着这股阴风涨价。原来他只能租给一个人,所以就租1000块钱一间,现在有3-5个人同时来找他租房子,那么他也顺水推舟的涨到了1500,所以反应在数据上,和大家的感受上,就是租金涨了50%,但实际情况是因为特殊的事情造成的局部供应紧张。而影响的主要是低端住房,中高端并不受影响,因为住在违建房里的人,他们也住不起2居室,努努劲顶多去租个合租房顶天了,所以违建的被挤到了合租房里,而合租的被挤到了一居室里,这种价格传导作用,基本就在这停止了。不会影响两居室的整租。

 

那么万科这个事又该怎么解释呢,其实我们第一时间就说了,万科这是在试水高端租赁,因为对他来说,即使租高价,他也是亏的,租金回报率太低,所以开发商自持物业租赁这条路,干脆没有商业模式,所以他就先喊个高价看看反应,如果没人租,那么他十有八九也是要把价格降下来的。所以这个事也不用担心。毕竟这也只是预租赁,还没到真正入住的时候。看现在舆论反应这么激烈,十有八九万科会调整价格。也会有领导找他们谈话。

 

所以综合来看,炒房价是有途径的,因为房子在那里抵押着,你可以从银行弄出资金,加上杠杆去炒。而且他也是所有权,可以转让,通过价差获利。而租金你还真没办法炒,租金他没有物权,只有使用权,使用权押给银行,银行能给你放款吗?即使放款也是消费贷款,数量和额度也很有限,基本跟你的收入要严格挂钩,所以不会超过一张信用卡的额度。你顶多多办几张卡,透支几个月,然后就没辙了。所以租金的炒作,压根就没有路径。我们再假设,房东齐心协力推升房租,这种事首先不可能发生,中间肯定有叛徒,他只要降10块钱,他的房子保证第一个租出去,每个人都是自私自利的,更何况房东这么大的群体,而且租房要把房子租出去,才能产生收入,你攥在手里就是机会成本的损失。你要一个月租12000,但空2个月,跟租一个月1万,全年满租是一样的。每浪费掉的一天,都是房东的损失,而且这个时间上的损失,你在未来都没有机会补回来。

 

再有,租客们怎么想,是他们不想花更多的钱租房子吗?显然不是,而是租不起,或者说现在租多贵的房子都有,一个月20万的房子也很多,但为什么租客不租呢?说白了没钱,月入1万,到手不到8000,他顶多租一个4000的房子,你给他涨到5000,他就得饿一个礼拜肚子,所以你只要涨租金,他就会搬到远一点的地方住,宁可早起晚归,他也不能一礼拜不吃饭吧。所以不是房东仁慈,不涨房租,甚至他们天天都想着涨房租,因为房租相对于房价简直太便宜了,之所以没涨,是因为真心涨不动。你一涨租金他就不租了,我找不到下一个租客,那么空着的这段时间,不赚就当赔了。

 

所以这个事其实很明显,租房没有产权,无法加杠杆,而房租只跟收入承受能力有关。所以他根本就没有炒作的基础。如果房租大幅上涨,那么首先就得是收入大幅上涨,或者人口大量涌入。前者需要超发货币,而且货币还得进入消费领域,房租是计入CPI的,所以比如CPI涨到10%以上,就说明房租大涨了,而现在CPI只有1.8%,后者在一些二三线城市是可能的,在一线特大城市,控人已经越来越严格了,人口在未来几年都会是负向流动。所以大家把心放肚子里,房租不会涨的。如果发现你的房租涨了,那只能说明,你还生活在贫困线以下,你所从事的行业,也属于特大城市需要清理的产业。


 

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