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杭州再演抢房各地库存告急 调控的问题出在哪?

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周三:讲一只基金

周四:讲一种投资或者估值方法

周五:分析当周市场,披露本周分位标准差等重要数据

周末:随机



杭州再演抢房各地库存告急 调控的问题出在哪?

作者:齐俊杰看财经

 

在刚刚过去的这个周末,杭州西北部郊区很多银行门口都排起了长队,一打听才知道,这都是要去银行冻结存款,然后准备登记摇号买房的。而有这么大吸引力的就是华夏四季和融信澜天两个楼盘。

 

换句话说,杭州的抢房大战再次上演,有人不禁要问了,这些人都傻了吗?一点都不傻,这些人比猴还精,根据数据显示,华夏四季精装均价26000,周边的二手房毛坯还卖到3万,而融信澜天更过分,备案价是18000,周边的二手房也差不多3万了。所以明白了吧,一二手房价格倒挂,而且将近60%的套利机会,这就是吸引力所在,那么概率怎么样呢?据说当天去了上万人,而一共只有100多套房子,也就是说中奖概率1%,所以这笔买卖很清晰了,一个只需要几个月,就能躺赚上百万的机会,这比中彩票的概率大多了,甚至远大于在A股市场上申购新股,那么这么一个白给钱的机会就在眼前,你干不干呢?很多人盘算着,干这一票顶自己上班几年了,所以当然会挤破头也要去摇号。钱不够,去借,去抵押,也要把钱凑齐了。毕竟房子到手后转手卖掉,就可以数钱了。据了解其中一个楼盘要求,无房无贷记录客户,存款冻结金额为50万;已拥有一套住房或无住房有贷款记录的冻结100万;一次性付款客户冻结150万就成了。

 

所以,我们早说,这种新房限价,造成了新房二手房的价格倒挂,于是就会引发各地的抢房大战,让大家看的是心潮澎湃,至于房住不炒,早就抛到了脑后,甚至比原来炒的还凶了,原来还是预期房价会涨,而现在已经把预期变成了确定性的炒作机会。二手房就是他的卖出价,而新房限价就是他的买入价,而这的差距就是套利空间,所以会让炒房客是越来越疯狂。

 

恶果当然显而易见,那就是这种饥饿营销一方面让需求方大量增加,无风险套利的人数要比投机的人数,扩大了几倍都不止,原来赌方向的时候,很多人还心有余悸,但现在看着这个确定性机会,几乎没什么可怕的了。抢到就赚到,马上倒个手,就是上百万甚至几百万。所以需求急速扩张,而开发商当然也知道现在的市场价格,所以他们不愿意低价甩盘,结果就是供给急剧萎缩,此时住建部还出来约谈12个城市,也顶多就是摆摆样子罢了,没有任何的举措,能够制止这种炒作行为。

 

这种疯狂的局面,让刚需买房的人,心里是越来越恐惧,各地数据显示,现在商品房库存基本已经见底。长沙,西安都已经出现了库存告急的情况,4月份百城住宅库存已经出现了33个月同比下跌的情况,三四线城市库存周期也会9年最低。物以稀为贵,库存越紧张,开发商的话语权就越大,大家都在抢,所以你还爱买不买,所以现在房子都落在了那些不缺房子的人手里,而刚需跟炒房族相比,他们的资金处于劣势地位,所以刚需还盘算着拿公积金贷款的时候,开发商早就把房子许给了全款的炒房者,毕竟人家之前有房,拿房子一抵押大笔的钱就出来了,然后把新房买到,再转手一卖就是几百万套利,房抵贷那点利息就忽略不计了。所以越是这样摇号买房,越是新房不足,刚需就越是买不到房,因为你跟人家拼不了全款。

 

可见,从全国大部分地区看,楼市调控已经越来越畸形,这个好经又被歪嘴的和尚念歪了。限价政策不赶紧修正,未来新房供应就全被炒房的人拿走了。而且所谓的库存紧张,也根本不是真实的,只是因为限价所导致的开发商推盘意愿不强,大家都捂盘惜售,所以反应在数据上就是销售的很快,补充的很少,库存大幅降低。你供给多少土地也没用,土地再多,他假装盖不完,所以也就入不了市。这就让人心里更慌。

 

所以现在急需纠偏,限价政策是无效的,你对开发商没有强约束,他的资金链只要允许的情况下他就会尽量拖延,那么用资金链逼开发商可不可以呢,也没用,他的强预期不改,所以他宁可停工,先把建设费用省下来,他也不着急推盘。所以即使有资金紧张的开发商,他们也会用烂尾的方式先守住资金链,而不会说抓紧上市销售回款,因为限价让他们亏的太多,留着项目就有进一步融资希望,把项目卖完了仍然亏损,那就彻底没希望了。所以如果政策不改,你会看到到处都是烂尾楼,但新房却仍然不够用。现在必须打开限价,抹平套利机会,让开发商有动力推盘,用增加的供给,平抑上涨的二手房价格,只有二手房价格下来,炒房的气氛才会有所缓解,毕竟对于楼市投资客来说,新房只是他的买入价,二手房才是他的卖出价,所以我们调控的重点应该是二手房价格,而不是新房价格。你调控新房,推升二手房,这完全就是本末倒置了,所以才会越调控越乱。越调控,供给越少,刚需买房越困难。


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