土地增值税收入之买房送车位
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车位，很多地产企业的学员看到这个问题都很懊恼，因为实际处理中有太多纠葛、无奈。由于商学院的土增专题是按系列推进，本期我们主要针对“买一送一”做分享，所以，本文仅就销售附赠业务与大家做以探讨，对于车位的深入问题，我们在随后的税苑微课中再同大家一起学习。
在实务中，各省对车位的土地增值税规定不尽相同，如：河南规定，销售车位随房子的类型确定收入，普通住宅业主买车位，车位收入则并入“普通住宅”的收入；购买商业的业主买车位，则车位收入并入“其他”的收入。有的省份不认为无产权车位有成本，因此不予考虑土地增值税清算的收入和成本，比如湖南。因为差异较大，以下表述仅代表我个人观点，在操作中大家要主动咨询当地税务机关，遵循当地规定进行车位处理。
我将车位的问题按照有产权和无产权来进行分析。
买房子送有产权的车位
金穗源房地产公司销售的房子是100㎡，单价是1万元/㎡，赠送有产权1个，市场价格10万（车位单独销售的价格），我们分析土地增值税的处理。
第一种情况：如果销售合同说明，房子与车位价款合计是100万元，则进行土地增值税清算的时候，要“分”！
即销售价格要分别计算。一般情况下，是按照销售价格占比来计算各自价款的。案例的车位价格为：
10万元/（10万元+100万元）≈9万元；
则房子价格是（100-9）=91万元。
为什么呢？
大家知道，房地产企业进行土地增值税清算的时候是分为三类的，即：普通住宅、非普通住宅、其他。有产权车位是属于房地产企业一种特殊的开发商品，属于“其他”类。因此，分出来车位的价格作为土地增值税清算“其他”收入；分出来普通住宅房子的价格作为土地增值税清算的“普通住宅”类收入。
还有一个重要的原因：普通住宅增值率不超过20%是免税的。因此，一般情况下，房地产企业是希望将车位收入计入“普通住宅”，而不是“其他”类收入。
有产权的车位收入在进行土地增值税清算的时候，到底放在“普通住宅”？还是“其他”？哪个对房地产企业更有利？
没有标准答案，个中奥妙，我会在商学院税苑微课中开设“车位收入与成本”的专题，给大家详细解读其中的“猫腻”，大家可以关注金穗源的宣传。
第二种情况相对简单，即如果销售合同注明，房子与有产权的车位分别计价，房子打九折销售90万元，车位没有折扣10万元，则计算土地增值税的时候，按照“三分法”分别确认收入即可。这里，不再赘述。
买房子送无产权的车位
附赠无产权车位，因涉及无产权车位的“权属”认定，各省规定出入较大。
我个人的观点，无产权车位属于房地产企业的附加“产品”，不论“销售”还是“赠送”，均应该并入收入计征土地增值税。如果是单独销售，则按照不同房屋类型可售面积占比分割无产权车位的收入；如果是赠送无产权车位，则随同业主购买商品房类型来确认土地增值税清算收入类型，分别归属“普通住宅”、“非普通住宅”、“其他”。
正如我开篇所讲，车位的处理之所以被众多学员关注，就是因为总局没有统一的政策，各地规定又遍地开花，但是，我想说的是万变不离其中，政策按当地的规定执行方可，而对于车位收入、成本的确认，以及车位是如何影响整个项目税负的，-----这，是大家必须关注的。具体的业务分析，我们税苑微课见！
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