品类销售榜新出炉：一榜看懂住宅、公寓、别墅、商办哪家强 | CRIC榜单

一、改善豪宅产品发展快

近年长沙楼市刚需产品仍占主流，但随着购房者对楼盘品质的要求提升，同时限购政策让部分客户更倾向于购房“一步到位”，改善、豪宅产品的比重愈来愈重。

刚需仍占主流：2017年，内六区均价9000元/㎡以下商品住宅成交384.81万方，占总成交面积63.73%，同比减少了24.79个百分点，刚需产品成交占比虽仍占据主流地位，但占比已明显呈现下降趋势。

改善、豪宅迅猛发展：今年上半年内六区均价9000-14500元/㎡的改善产品共成交187.44万方，占比提高了13.18个百分点。而向来属于极少数人的豪宅产品，上半年的成交占比同比提高了4.43个百分点，均达到了历史同期最高水平。

值得注意的是，一方面由于房价的上涨，部分楼盘整体向上“跳段”，使改善、豪宅产品比重增大。另外，由于上半年政策限制，有较多改善、豪宅项目的网签数据与实际销售具有滞后性，实际成交占比可能会更大。

刚需项目

榜单解读

2017年上半年，内六区均价9000元/㎡以下商品住宅共成交384.81万方，成交金额263.12亿，TOP10总成交金额71.24亿元，占总成交金额的27%，相比改善与豪宅市场TOP10的市场份额较小，反映了刚需市场的激烈竞争。

中建嘉和城以12.94亿、15.69万方的成绩位列双料第一名，作为中建信和地产全力打造的全新项目，自3月首开后项目的表现一直十分优异，其央企背景、教育资源，以及主打的亲子特色社区赢得广大刚需置业者的青睐。

位于尚东板块的芙蓉万国MOMA位列第二名，作为芙蓉区少数的新盘，项目以高性价比吸引了意向芙蓉区的置业者。江山帝景、汇金城分别位列三、四位，两个项目均为精装修项目，口碑较好，性价比高， 上半年多次开盘售罄。高铁新城板块的阳光城甜橙，品质与价格极具竞争力，5月首开818套售罄，本次位列第五位。大托板块的鑫远悦城上半年保持了多次开盘的节奏，月月售罄。

另外，望城区本次有三个项目（勤诚达·境界城、绿地香树花城、新城国际花都）进入金额榜TOP10，同时随着区域房价整体提升，下半年金星北板块预计有更多项目有上榜可能。

改善型项目

榜单解读

今年上半年内六区均价9000-14500元/㎡的改善产品共成交187.44万方，成交金额206.29亿元。其中TOP10项目成交金额87.37亿，占比达42.35%，重点明星楼盘的吸引力大，市场项目集中度较高。

本次位列TOP3的均为老盘，北辰三角洲虽然受限签影响较大，依然以12.84亿成交金额蝉联榜单第一位，项目开盘时出现的深夜千人抢房，足见其实力与热度。另外，中海国际社区在上半年完美收官，以10.59亿位列第二名。高铁新城板块万科魅力之城表现同样不俗，以10.17亿位列第三名。

值得一提的是，万科共有三盘进入TOP10。同时，上榜楼盘所属房企基本为全国性的品牌开发商，体现了长沙改善型购房者对品牌影响力的格外看重。

豪宅项目

榜单解读

上半年均价超过14500元/㎡的豪宅项目总体成交金额31.53亿元，成交面积55.43万方，TOP10楼盘总成交金额35.25亿元，占比63.6%。显然，属于“少数人”的豪宅项目，消费者对品质的要求更为敏感，成交更为集中长沙少数高品质项目之中。

金茂广场以7.11亿、3.84万方位列豪宅榜单双料第一名，其金茂府一线临湖大平层产品，赢得了长沙最为挑剔的高端置业者认可。位于绝版地段、坐拥山水洲城，长沙地标建筑——华远华中心以4.39亿的成绩位列第二位。万科梅溪郡、晟通牡丹舸、保利西海岸位列三至五位，梅溪湖、滨江已超越传统中心城区，成为长沙豪宅项目最为密集的地区。

另外，明昇壹城从众多梅溪湖、滨江片区的传统豪宅项目中脱颖而出，其别墅产品上半年销售3.11亿，位列榜单第六名。

二、公寓、商办产品加速去化

今年上半年在史上最严”限购之下，普通住宅受到了严格限制。克而瑞长沙分析，至少五成以上准购房者为此暂失购房资格，投资客群受到最直接影响。相反，公寓、商办产品由于不受限购影响，大量投资需求进入，迎来了良好的去化窗口期。

住宅受限：“318”、“520”新政连续两次对普通住宅严格限购，其影响从数据来看更为直观，2017上半年内六区普通住宅成交面积511.36万方，占商品房总成交面积的74.01%，同比减少了13.27个百分点，环比减少7.23个百分点。

公寓、商办加速去化：2017上半年内六区公寓成交面积72.10万方，总占比10.43%，同比增涨了5.37个百分点。同时商业、办公也迎来了加速发展，总成交占比为8.64%、3.96%，同比分别增长了6.03、1个百分点。

预期来看，在限购持续的情况下，公寓商办产品下半年仍将处于去化窗口期。但由于公寓、商业、办公产品的库存较大，产品同质化严重。未来高品质、差异化、个性化的产品将更容易脱引而出。

别墅

榜单解读

2017年上半年长沙别墅总成交金额29.09亿元，成交面积21.1万方，成交套数859套，成交均价13783元/㎡。上半年别墅成交面积环比下降79.33%，同比上升18.20%；成交金额环比下降51.74%，同比上升40.53%。

从上榜项目来看，绿城·青竹园作为长沙老牌经典别墅项目，在2017年上半年表现优异，以4.13亿元的成交金额占据TOP1。而作为绿城布局长沙的第三个项目，绿城高尔夫小镇也是长沙首个城区里拥有高尔夫的高端住宅，本次以1.95亿元的好成绩位列TOP3。

龙湖·璟宸原著以1.96亿元、1.39万方位列成交金额排名第二，成交面积第一。同时，今年新品龙湖·紫宸也已上市，首开墅级高层，后期将陆续推出联排别墅等产品。

另外，本次上榜别墅中以明昇壹城、中海国际社区、佳兆业云顶梅溪湖为代表的城市化别墅表现优异，说明城市化别墅愈来愈收到消费者认可。据悉，下半年，城市化别墅的另一力作长房平和墅也即将入市。

公寓

榜单解读

2017年上半年，长沙市公寓总成交金额70.97亿元，成交面积84.76万方，总成交套数17587套，成交均价8374元/㎡。上半年公寓成交面积环比下降30.75%，同比上升87.03%。

从榜单整体情况来看，在楼市总体成交量腰斩的情况下，公寓TOP20上榜门槛高于去年下半年，侧面反映出了住宅限购下，目前长沙公寓市场大热。复地星光天地以成交金额3.69亿元、成交面积4.03万方位列榜首，领先第二名保利国际广场。

在TOP20上榜项目中，雨花区公寓项目最多，占据8席，其次为岳麓区占据6席；天心区和芙蓉区分别3个和2个项目上榜，望城区金桥国际市场集群上榜，开福区无公寓项目上榜。

另外，上榜项目中70%为毛坯公寓，少量如复地星光天地、保利国际广场、中建信和城、兰亭湾畔、华泰商都、当代滨江MOMA为精装公寓。可看出，具有"交通便利、低总价、小面积"的公寓更受到购房者、投资者青睐。

商业

榜单解读

2017年上半年长沙内六区商业总计成交59.7万方、106.4亿元，成交金额占商品房总成交的16.0%，为同期最高值，商业上榜门槛高于去年上半年。住宅限购之下，商业加速去化，据克而瑞数据统计，目前内六区商品房库存将至62.6个月。

从TOP10来看，其中有7个项目为社区底商产品，总计成交25.4亿元，占TOP10总成交的64.2%，社区商业热度高涨。金桥国际市场集群（TOP1）、高岭国际商贸城（TOP5）、湾田国际建材总部基地（TOP9）等专业市场也在列。从TOP20来看，位于望城区的有5个项目（金桥国际市场集群、润和·紫郡、龙湖·湘风原著、湾田国际建材总部基地、润和又一城）。

办公

榜单解读

2017年上半年长沙内六区办公产品总计成交27.4万方、32.2亿元，分别占商品房总成交的4.0%、4.9%，办公市场继续保持稳定。

从TOP10榜单来看，华创国际广场上半年销售4.79亿元，位列第一位。位于老城区的宇成朝阳广场上半年销售3.14亿元，去化情况良好，位列第二位。

此外，TOP3-10各项目销售金额差距较小，多个综合体性质的写字楼产品上榜。2017年下半年，住宅限购政策或继续深化，商办市场将迎来近年来最好的窗口期。

来源：克而瑞长沙机构

主策：马斯峤 魏湘燕 李卉雯 

市场研究：郭舒伟 王红兵 刘志能 曾婷婷

设计：曾曼曼

审核：刘佰忠

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