长沙发布“熔断+摇号”土地新政，“定心丸”效应明显！丨附土地数据干货

据长沙晚报记者今日报道，长沙传闻已久的土地新政终于落地，《长沙市住宅用地“限房价、竞地价”试点操作规则（试行）》已通过市政府常务会议审议通过，将于近日正式开始实施。

我们先来看看细则：

《操作规则》规定，实行“限房价、竞地价”的仅适用于市土地管理委员会确定的住宅用地试点地块。试点地块房屋销售价格由发改部门根据长沙市内五区2016年10月份房屋销售均价和现时房屋销售价综合确定，确保房屋销售价保持在合理区间。

1、试点地块将采取限价“熔断”机制，即市国土部门将分别根据市发改委审核的住宅销售价格和市住建委提供的住宅开发成本，按不高于土地挂牌起始价的150%，综合拟定土地交易最高限价。当竞价达到最高限价时，仍有二个或二个以上竞买人要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者。

2、调整网上挂牌期和竞价期报价规则，首先将把住宅销售价写入挂牌公告并公示，将土地交易最高限价设入挂牌交易系统。竞买人在网上挂牌期间，只能进行一次有效报价，且报价不得超过一个加价幅度，第一个报价的竞买人只能按起始价报价。

3、竞买人资格审查时，除加强竞买保证金审查外，不允许与同一公司有关联企业参加土地竞买。

4、为保证项目开发品质，土地竞得人在取得土地后将不能再调整规划。

5、为保障房屋销售价格，土地挂牌前，在挂牌公告中明确房屋销售价格，土地竞买人取得土地后，国土部门将房屋销售价格作为出让条件写入土地出让合同。

观点：土地新政最为明显的是“定心丸”效应

对此，克而瑞长沙机构总经理刘佰忠（自媒体微信号：Sayhall）表示，相对于限购限价政策的快速影响力，土地政策的影响一般偏长远。可以说，这次土地新政最为明显的是“定心丸”效应。即让市场各方更加坚定房价持续性稳定发展的判断，让房企更加清晰地明确调控持续下的发展方向与目标。

这也意味着长沙的土地管理和利用将越来越科学，进而通过多维度的数据分析有效提升土地应用规划以及更好迎合不同群体的需求。

数据：长沙土地市场高地价、高溢价地块成交回顾

上半年（1-6月）内六区土地市场供应52宗，总面积为236.61万方，环比下降38.6%，同比下降7.9%。

内六区招拍挂总成交49宗，面积225.64万方，91.21亿元，环比下降39.5%，同比下降12.2%。

从土地市场情况来看，在楼市供求紧张之下，土地供应暂时仍未跟上。经过6月份爆发性的供地，长沙土地供应目前紧缩。

长沙土地市场高地价、高溢价地块成交回顾

2月10日，龙湖地产14.53亿摘获芙蓉区057号纯住宅用地，楼面价8602元/平方米，溢价率168.4%。

2月10日，华润置地9.27亿元拿下雨花区056号商住用地，楼面价8154元/平方米，溢价率171.8%。

6月8日，碧桂园集团12亿拿下岳麓区018号商住用地，楼面价8142元/㎡、溢价率150%。

6月19日，长沙望城区网挂[2017]03号地块被长沙玫瑰园房地产开发有限公司摘得，最终成交楼面价为4010元/㎡，以5.78亿的价格摘得，这也是望城区首宗楼面价破4000元的土地，成功刷新了望城区的楼面价记录。

6月30日，碧桂园集团4.1亿拿下望城区05号商住用地，楼面价4422元/㎡、溢价率150%。

8月2日，长沙县拍卖18号，19号两块商住用地，碧桂园以14亿元，平均溢价率287%，综合楼面价4099元/㎡的价格一举拿下两宗地块，这也是长沙县土地价格首次进入”4“字开头时代。

2016年下半年，长沙招拍挂土地市场溢价率高达48%，土地市场热度在2017年上半年延续，到17年上半年更是涨至63%。即便调控加码，但从土拍情况来看，房企仍看好长沙市场的中长期发展，即便附加条件苛刻，不少领军房企依旧志在必得。

附：全文如下：

长沙市住宅用地“限房价、竞地价”试点操作规则（试行）

根据住房和城乡建设部国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房〔2017〕80号）和《长沙市网上挂牌出让国有建设用地使用权规则》（长政发〔2013〕21号）文件要求，结合我市实际，制定本补充规则。

一、适用范围

本办法仅适用于市土地管理委员会确定的住宅用地“限房价、竞地价”试点地块。

二、设定住宅销售价格

市国土资源局和湘江新区国土规划局委托土地评估公司对挂牌宗地的房屋销售价格进行评估，确定拟挂牌宗地房屋销售价格并送发改委审核，报市土委会审定。

三、设定开发方式

市住建委对项目自持比例、采取装配式建筑的比例和预制装配率以及是否需精装修提出具体要求，提交土委会审定。

四、设定挂牌出让宗地交易最高限价

市国土资源局和湘江新区国土规划局分别根据市发改委审核的住宅销售价格和市住建委提供的住宅开发成本，按不高于土地挂牌起始价的150%，综合拟定土地交易最高限价，报市土委会审定。

五、调整网上挂牌期和竞价期报价规则

1、将住宅销售价写入挂牌公告并公示，将土地交易最高限价设入挂牌交易系统。

2、如交易起始价与最高限价相同，在挂牌截止后只有一个竞买人报价的，则该宗土地以起始价成交；如有两个以上竞买人报价并申请参加摇号的，挂牌截止后，在规定时间完成资格审查，可参加现场摇号，确定竞得人。

3、竞买人在网上挂牌期间，只能进行一次有效报价，且报价不得超过一个加价幅度，第一个报价的竞买人只能按起始价报价。

4、竞买人在网上竞价期报价每次只能增加一个加价幅度。

5、竞买人在网上挂牌期必须进行一次有效报价才具备竞价和申请摇号资格。

6、如在网上挂牌期间有效报价已达到最高限价，未取得有效报价的竞买人可在挂牌截止前以最高限价作为有效报价申请摇号资格。

六、调整竞得人确认方式

1、当宗地竞价未达到最高限价，最高报价人即为土地竞得人。

2、当竞价达到最高限价时，如无人选择参加现场摇号,则此宗地由报价达到最高限价的竞买人竞得。

3、当竞价达到最高限价时，如仅有一个竞买人选择参加现场摇号，则此宗地由该竞买人竞得。

4、当竞价达到最高限价时，仍有二个或二个以上竞买人要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者。

七、其他规定

1、土地竞得人在取得土地后不得再调整规划，必须严格按照土地出让合同约定的土地利用条件进行开发建设。

2、市住建委要加强项目建设管理，对装配式住宅和精装修严格把关，确保项目质量。

3、房屋建成后，住宅销售由市住建委根据土地出让合同约定的住宅销售价办理销售审批。

4、本试点操作规则（试行）未规定的，按照《长沙市网上挂牌出让国有建设用地使用权规则》规定执行。

来源：克而瑞长沙机构综合整理

审核：刘佰忠（上述内容代表克而瑞长沙机构观点，仅供参考！）

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