观点汇：新时代下，时间已成炒房最大敌人（下）丨CRIC专题
加强社会保障体系建设。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
基于“房住不炒，租购并举、住有所居”导向的房地产发展长效机制之下，全新的房地产发展周期正在开启。2017年，或许终将成为国内房地产发展史上的一个分水岭。新时代已经来了，围城之内的我们该如何应对？大会后房地产走势如何？房产投资时代真的终结了吗？
长沙克而瑞综合汇集各方观点，从新时代、新市场、新房企、新方向、新投资置业五大维度对长效机制下房地产发展趋势一探究竟。
让全体人民住有所居，是一个重要的政治承诺
党和政府越来重视住房问题，把住房的性质很大程度上定位为「生活必需品」，视为保障人民「生存权」的重要内容。通过「大会报告」做出了一个承诺——让全体人民住有所居。而且，将把租赁住房放在更加重要的位置。
报告中在「坚持在发展中保障和改善民生」的部分，把「住有所居」、「安居乐业」作为了重要目标和任务。在目标中，两次提及「居」，因此不得不更加关注。这会直接作用在住房公共政策层面上，住房供应体系的改革与完善的动作，会更快、更具针对性，房地产市场的公共属性会进一步加强，商业性的因素，会被严格限制在一定的范围内。这里面突出了「全体人民」，告诉我们住房作为「生活必需品」的属性是不容质疑的。「住有所居」，重点在「居」，它的含义包括「租」和「购」，并没有承诺「大家都买得起住房」。
让未来到大城市奋斗的年轻人和普通百姓住有所居
习总书记提到，要准确把握住房的居住属性。同时也一再强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。这一决策顺应了时代发展潮流，契合民意期待。
从所有的居住角度而言，未来应提供量大质优的租赁房源，让更多人有可以住的地方。
增加租赁住房，满足不同层次的需求。通过供给侧结构性改革，推动商品房和租赁房的均衡发展，使住房市场向租售并举转变，将有助于激活房屋租赁市场，让未来到大城市奋斗的年轻人和普通百姓住有所居。
明年下半年将是本轮房地产周期最困难时刻
特别要提醒的是，党的全国性代表大会提及房地产政策，只有两次，第一次在十七大，但只是提到了廉租房制度。第二次就是在这次大会，其表述在我看来意味着中国房地产政策的巨变，因为报告涉及的房地产政策不仅仅是保障房，而是住房的总体定位以及未来的长效机制问题。
同时，提及房地产政策的部分不是出现在社会经济领域，而是出现在“提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理”这一部分的“加强社会保障体系建设”这一小部分。
什么意思？意思很大，最大的意思是房地产政策已经由过去的经济政策转变成民生政策，住房的民生属性已经占据最重要的位置，这是中国房地产政策真正迎来了历史性的制度纠偏和嬗变。
买房不需要智商的时代基本退出历史舞台
从中期和长期看，中国房地产和房价的态势，一方面取决于宏观经济周期下，包括货币政策等的取向；另一方面，也取决于中国城镇化的方向和人口发展的态势。
从中国经济大周期和货币政策而言，货币的不超发，宏观经济大周期的转折，以及经济从高增长阶段到高质量阶段的几大转换，都意味着，投资房地产高收益低风险时代，正在慢慢终结，买房不需要智商的时代基本退出历史舞台。
房地产税，作为地方税重要部分的可能性较大
在所作报告中，在谈及深化税收制度改革时，特别将「健全地方税体系」提了出来。这是一个比较宏观的信号，正在研究当中的房地产税，作为地方税重要部分的可能性较大。在党代会的报告中，出现完善地方税体系这个提法，很是值得重视。这一点，恐怕又要直接、间接影响到房地产。
“幻想”已经破灭
关于十一、十二月的政策走势，核心判断是长效机制在年底前要进一步推出，其中租赁是重中之重，各地政府会在这方面做更多文章；土地和金融比较明确，土地要增加供应，金融严控违规资金发放；税收方面，最关注的房地产税会加快立法进程；至于限购、限价、限贷、限售还会继续保持，“十九大之后放松限价”的幻想，其实已经破灭了。
在目前的政策与市场环境下，各家房企还是应该正视现状，该折让价格拿预售证的就折让价格，拿到预售证的就快些卖房，卖房的就争取快些回款。毕竟市场行情已经今非昔比，相比一年前、半年前甚至三个月前已经发生了天翻地覆的变化。
调控持续蔓延，城市供求显著缩量
10月份，“四限”政策在二三线城市进一步铺开，昆明、德州等5市加入了“限售”行列；租赁住房市场相关政策也在持续推进，广州、深圳、天津、山东等省市进一步出台了相关租赁用房标准和相关制度。中央政策方面，十九大定位“房住不炒”，未来所有政策都将围绕定位展开，长效机制也将加快推出。
市场表现方面，受“十一”黄金周以及十九大召开的影响，房企在推盘方面显得更加谨慎，供求数据均出现大幅下滑。28个重点城市商品住宅新增供应量环比下降50%，同比减少35%，
房价基本会稳定下来
从大会对房地产的定论看，我预测之后的楼市，特别是一线城市、二线热点城市的房价基本会稳定下来，不太可能出现较大幅度的上涨，但也别指望这些城市的房价出现大幅下跌。
变天已成定居
短期而言，房地产政策在今年年底到明年年中出现明显松动的可能性不大。从今年市场来看，变天已是定局。
根据过往，在下行的情况下，地方一般都会悄然放松调控，但今天市场的特殊在于，由于四五六线城市的发力，虽然房地产特别是住宅销售的数据在九月份出现负增长，但房地产投资的数据基本没有受到太大的影响，8.1%的增速仍然在合理区间内。
这事实上也意味着，在明年年中之前，市场很可能出现全面的下行态势，但政策的转向会滞后到明年下半年。也意味着明年下半年，将是本轮房地产周期最困难的时刻。
行业集中度提高是一个特别无奈的事情
大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米。克而瑞之前出过一个预测，2017年末，TOP3、TOP10、TOP20和TOP30房企的金额集中度预计将分别达到13%、25%、35%和40%。预计到2020年，TOP10和TOP30房企的集中度将分别达到47%和70%。
投资布局方面，由于三四线城市不确定性较大，政策调控仍将持续升级，政策风险不容忽视；另外，经过一轮上涨，一些主要的三四线城市土地价格已经接近二线城市的价格，对拿地企业来说可能蕴含着一定风险的。相反，经过一轮调整之后，未来需求稳定的一二线城市的投资性价比重新显现。所以我们一直建议，一二线城市仍然是房企的布局重点。
房企境外融资大幅上升，融资成本或将增加
在政策环境持续目前的趋势下，预计未来还将有更多的企业寻求境外融资，全年境外融资比例或将进一步上升，房企整体融资成本也可能有所增加。
资产证券化爆发式增长，租赁市场进一步推动
除了境外融资外，资产证券化也成为房企融资的一个突破口。
拿地资金受限，并购基金或成破局关键
成立并购基金开发和并购项目作为一种整合多方优势资源的开发模式，为企业提供充足资金，同时降低企业的融资成本，未来，在行业整合加剧的情况，开发机会减少的情况下，房企的并购基金或成企业快速扩张一把融资利剑。
大会报告给房企上市公司带来利好
大会召开之际，地产股A+H大涨，以及近期房地产板块走势不错，有以下几个原因：
➀根本性原因：需求拉动。中国人口基数大、城镇化步伐还在继续，刚性需求很大。包括武汉、长沙、合肥、郑州等省会城市，现实情况是开盘立即售罄。
➁大会报告给房企上市公司也带来了利好。大会明确提出要建立租购并举的长效机制，逼迫房地产行业转向新机制。
➂房企的业绩支撑了股市上涨。沪深两市共计54家上市房企披露的2017年三季度业绩预告显示，净利润实现同比增长的企业占接近七成。
新风口下弯道超车的好机会
住宅租赁已成为“新风口”，成为未来地产行业发展的一个重要方向。总体而言，房地产行业正逐步由增量时代迈入存量时代，结合十九大的“房住不炒”定位，未来租赁市场和销售市场也将并驾齐驱。
如何借助政策“东风”完成从开发商向运营商的过渡也是很多房企目前亟需思考的问题。对于规模房企而言，可以利用已有的经验和资金优势在新的领域获得发展；
而对于部分中小房企，可能是实现转型，在新风口下弯道超车的好机会，一方面可以与优秀的资产运营商合作，实现强强联合，扩大竞争优势；另一方面也可以充分借助政府的各类政策支持，加强金融创新来解决融资难等问题。
长租公寓就是重要一环
房价过高，对普通居民的消费能力及新城市居有着较强的「挤出效应」，容易造成内需潜力不足及人才流失的情况。
政府鼓励市场构建的多元的住房供应体系，既能保障普通收入人群及新城市居民迫切的住房需求，还能盘活那些被买房「牢牢锁住」的巨额资金，提升社会整体的消费能力。其中，长租公寓就是实现多元化住房制度落地于实施的重要一环。
当前政策的导向是「租」
「租售并举」，以及「多主体供给、多渠道保障」等基本概念中，「租」被放在了「购」之前，说明当前突出的重点、政策的导向是「租」。
「多渠道供给」，意味着商品房、政策性住房和集体土地入市将多路并进，不会偏废。在当前情况下，显然要突出的是后两个渠道。
此外，还使用了「保障」这个词，说明住宅不完全是「商品属性」。换句话说，政府认为房子在很大程度上是生活必需品，在出现严重供需矛盾、价格飙升的时候，政府的责任在「保障」。所以，政府管制是必须的、合理的。
互联网巨头进入房地产带来巨变
在大会召开之际，房地产市场的租房市场已经发生了一些大事，互联网巨头们纷纷进入房地产。
阿里巴巴杀入房屋租赁市场，本月阿里巴巴旗下支付宝宣布租房平台上线；昨日，北京住建委公告显示，京东将成为北京住房租赁市场的支持平台。
互联网巨头进入住房租赁市场，我更希望他们能借鉴共享经济模式，利用大数据、云计算等技术，深层次挖掘城市中现有的闲置住房，然后将它们投入到租赁市场。
若采用这种模式，对整个房地产市场的影响非常大，特别是对目前的传统租赁体制会带来根本性的变革。租房市场的比例将大幅度上升，一线城市的刚性购房需求将下降，房价走低也指日可待。
通过各种保障房把刚需接走
未来房地产肯定是商品的归商品，保障的归保障，单开一个服务器，通过各种保障房把刚需接走。未来，共有产权房、公租房这种新加坡模式，将把房地产划入民生工程。
租赁市场或将与交易市场分庭抗礼
目前，住房租赁市场无疑是市场热议的话题，继中央发文选取12个人口净流入的大中城市开展租赁市场试点工作，多个城市纷纷跟进，将利好新政具体落实到执行层面。更为重要的是，土地供应端予以积极支持。
住房租赁市场快速发展与培育规模化住房租赁企业密不可分，一方面，住房租赁企业宜进一步扩容。另一方面，要支持住房租赁企业做大、做强。
长期来看，房地产市场将逐渐形成“高端有供应、低端有保障”的住房制度，租赁市场或将与交易市场分庭抗礼，重点保障城市低收入群体居住需求，以便实现全体人民住有所居、安居乐业的长远目标。
大规模的炒房已经不复存在
房子是用来住的，不是炒的，这一观念最近深入人心，我看很多炒房客都纷纷作鸟兽散，大规模的炒房已经不复存在，从未来的一个时间段来看，这是房价平稳的一个大前提。当然，我们也牢牢记住，要坚持把人民群众的小事当作自己的大事，从人民群众关心的事情做起，从让人民群众满意的事情做起，带领人民不断创造美好生活。
房住不炒后你们会选择在哪里买房？
这样的一天也许真的很快会来临，很多人会选择休闲去短住的地方，慢慢演变成让父母去短住，这样的生活方式也是不错的选择。但是候鸟型的客户对城市和地段有较为严苛的选择，现在大部分会选海南的比较多，可以预见的是，未来随着小镇类产品开发的逐渐完善，选择小镇的客户也会增多。
提高人民收入水平及购买力
助推房地产市场更好、更快发展
无论是第一阶段基本实现社会主义现代化，还是第二阶段建成社会主义现代化强国，人民生活水平的提高才是关键，经济发展成果将在居民收入中得以体现，在经济增长的同时实现居民收入同步增长。
随着居民购买力持续提升，有助于提振市民购房需求，房地产市场明显受益，成交量将持续高位运行。随着中等收入群体的壮大，必将成为房地产市场最为坚定的购房群体，中高端改善性需求将持续释放，助推房地产市场更好、更快发展。
只要有需求，就趁早吧
所有的房子都涨过一遍，该买的差不多都买了，大家开始觉得所有的房子都贵到有点买不起了，大概就是该消停一会的时候了。
还是那句老话，买房这个事情，不论在周期内还是周期外，只要有需求的，就趁早吧。等到交易量放大、大部分人慢慢反应过来，便宜的房子已经卖光了，而大家开始恐惧得有点慌不择路的时候，很可能已经就是一轮周期比较靠后的环节了。
大会对房地产定性了
时间已经成了炒房最大的敌人
民生保障了，商品房就会失去腾挪的空间，之前九成的需求基本都是换房需求，老破小卖不掉，改善的也就买不了，所以整个商品房市场将陷入流动性陷阱，有价无市将一直持续。
但由于影响预期的加息和房产税两个因素还未出现，所以楼市转向也不会发生。没有卖出的力量，是不会发生大跌的，更多是维持价稳量跌的局面，很显然时间已经成了炒房最大的敌人。
来源：长沙克而瑞综合整理
审核：刘佰忠（上述内容代表长沙克而瑞观点，仅供参考！）
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