说市| 城东：规划+产业带动，城东价值日益凸显

高溢价、限价攀升、超10家房企争相竞拍，激烈的土拍一度将城东推至关注焦点，城东规划利好、产业助力、基建落位，成为城东热度不断攀升的重要引擎，城东价值逐步凸显，对房企吸引力与日俱增。

长沙土拍特征

市场趋向理性，城东表现脱颖而出

01  长沙土地回归理性

       资源不均板块分化

长沙近几年土地市场经历了火热-降温-理性的过程，在16-17年市场热度攀升，房企获地意向高涨，市场地王频出；随后在土地限价政策压制下，利润空间受限，溢价率走低，楼面价上涨变缓，房企获地更为理性，土拍开始降温；到2020年上半年，在限价放宽，优质地块大量流入市场环境下，土拍热度有所回归，但房企获地仍较为理性。

目前土地市场环境处于稳定理性发展，然而板块之间分化明显，资源分配不均及板块发展潜力致使板块热度不一。

长沙土地成交呈现边缘化趋势，城市热度向外扩张，土地出让逐步走向周边板块，中心板块趋向饱和，无地块或少量地块出让，其中成交热度表现较高的板块主要集中在城东。

同时从溢价表现来看，城东热度明显更高，对比其他区域，更多地块形成溢价，房企竞争意向高涨。

02  城东价值显现，土拍热度空前

从历年土地供求来看，城东土地市场在18年供地实现大幅攀升，达到历年高位，随后维持高位供应，2020年仅半年供地量就超过19年全年水平。

同时，城东土地限价不断攀升，区域价值上涨，隆平科技园地块较19年限价上涨3400元/㎡，榔梨首出限价地，高于周边项目2500元/㎡。

从近几年土地成交来看，城东土地热拍，优质地块有超过10家房企竞争，其中19年06、07号地块参拍房企达到28、31家，今年隆平科技园地块实现土地熔断，区域热度达到空前。

在经济下行大环境，房企生存空间压缩，市场回归理性的时代下，为何城东热度日渐攀升，成为长沙城中关注焦点？

原因一：国家级示范区+城市副中心规划

             推动城市向东发展

城东临空示范区国家级规划+城市副中心打造助力城东发展热度上升，同时推动长沙往东加速扩张。

长沙临空经济示范区于2017年5月成立，是青岛、重庆、北京、上海、广州、成都之后，全国第7个国家级临空经济示范区。示范区位于长沙主城区东侧，规划面积140平方公里，空铁联动轴拉通东西向发展，是未来城东发展的重要推动力。

长沙最新版的城市总体规划中呈现“一主六副”的空间结构，六个副中心包括了黄兴副中心和星沙副中心，副中心的功能地位提升城东发展潜力。

原因二：多片区产业带动

             为市场提供肥沃土壤

城东发展以经开区为中心四向全面发展，各方位发挥着自身特有优势，城东区域形成4大重要片区，以产业带动各城发展，形成推动城东经济蓬勃向上的强大引擎，同时高收入人群成为购房主力军，营造市场成交沃土。

长沙经济开发区、隆平科技园是城东的主要第二产业区；高铁会展新城、黄花国际机场航空产业区是城东新型高端产业带。

长沙经济技术开发区创建于1992年8月，2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区，园区规划面积105平方公里。到2020年，力争打造工程机械、汽车及零部件、电子信息等3个千亿级产业集群。

隆平高科技园，1997年成立，为省级示范园区，规划面积为18平方公里，2016年实现中心城区中园区综合排名第一。

长沙高铁会展片区与黄花机场实现空铁联动，打造集高铁、机场、会展、生态为一体的开发型经济体。

高铁会展新城分为高铁片区与会展片区。高铁片区打造以高铁经济为主体的现代服务业聚集新区。会展区功能以“会展”为核，引导企业总部、星级酒店、创智产业、会展高端商务等产业聚集发展。

长沙黄花国际机场航空产业区以打造中部地区区域性国际枢纽机场为核心，到2020年， 长沙黄花国际机场旅客吞吐量达到3500万-4000万人次，综合实力进入全国一流。主要产业领域为航空服务业、临空先进制造业、新材料新能源等。

原因三：两条地铁同时落地

             人流交互加强

在规划与发展热度提升之下，城市建设逐步落地，基建积极兑现，地铁3、5号线近期开通，进一步带动片区热度，城东已经有2、3、4、5号线地铁开通贯穿境内，6、7号线建设规划中，其中3、5号地铁已连通长沙县，与市区联动性加强。

地铁拉通中心城区与城东的交互，与中心城区价格差形成客群外溢，中心城区客群流向价格更为优惠的城东，带来强大人流量。

地铁经过板块市场热度往往也会更高，地铁对周边的具有较强辐射效应，地铁站点所在范围对房价、客群、市场、土地热度都形成一定影响，城东在多条地铁开通之下，价值日趋上升。

原因四：土地限价政策严控

            房企趋利布局长沙县

17年土地限价政策出台，市区随之出让地块利润受控，限价与楼面价之间差额压缩，房企利润大幅减少；而长沙县不受政策限制，房企为追求利润，加快布局长沙县，进驻长沙县的意向逐步上升。

城东市场表现

需求日益上涨，房企进驻意向趋高

01  近年来成交量走高，房价攀升

城东市场需求日益上涨，19年成交量达到历年来最高，高铁新城成交表现最为突出，其次为万家丽北、尚东、黄花板块；同时房价逐年攀升，2020年突破万元门槛；对于去化率，星沙、万家丽北、松雅湖、榔梨板块2020年去化率高于80%，而尚东、高铁新城、黄花是开盘项目最多的板块，各板块由于资源分布及发展潜力不均，热度不一。

02  房企进驻意向强烈，城东看好度高

在市场需求充足，热度逐步攀升下，房企在城东进驻意向强烈；高铁新城、尚东品牌房企入驻项目居多，而榔梨近期热度逐步上升，最新有万科、融创进驻，开元路有长房、建发首次进驻。

保利、碧桂园项目分布较多，超过5个项目布局城东，项目分布较为均匀，进驻多个板块；其次为恒大，4个项目布局，主要位于尚东、高铁新城板块。

03  排行榜：品牌房企独占鳌头

                 高铁新城大盘优势领先

城东成为各大房企进驻的热土，品牌房企为主力军，从2020年上半年全口径排行榜来看，入榜房企均为品牌房企，品牌房企在城东优势明显，前三强分别为保利、阳光城、万科。

保利凭借香槟国际、中环广场、大都汇、茉莉公馆、东郡等多个项目，促使企业稳稳占据销售第一位置，热点项目中香槟国际在区位及价格优势下成为长沙县“网红”项目，19年多开多捷，目前表现为尾盘在售，另外中环广场为今年入市首开项目，将成为后期主力项目，而目前主要业绩来源在于大都汇，金额占总体45%。

而阳光城、万科主要受高铁新城两个大盘带动影响，阳光城尚东湾一直以来是长沙的热点项目，今年上半年实现单盘14.5亿元销量，成为城东榜首；万科魅力之城同样也是颇受市场青睐的大盘，口碑与配套带来良好去化，实现月均1.7万方销量。

城东在国家级利好引领下，5大产业片区成为经济发展引擎，城东价值日益凸显，市场热度逐步攀升，成为房企看好的投资热土，各大板块热度不一，高铁新城、隆平科技园在浏阳河景观资源及地铁配套带动下，成为进驻热区，而榔梨在城市外扩及会展产业促进下，近期热度逐步上涨。

来源：克而瑞湖南图文/李紫芊审核/蔡嫣