说市 ▏板块格局（二）：次核心板块价格上涨明显 双高铁区域板块机会大

城市不断发展扩张，板块格局也随之变迁，楼市在板块轮动下也形成了不同形态的特征。遵循从市场、规划、土地、客户认知、人文与优势资源的六大原则，我们将长沙六区一县细分成45个板块。从土地市场、新房市场、价格特征、板块机会等维度看板块轮动下的特征。

回  顾

一、土地市场

土地热度：价格由中心向四周扩散，城市副中心覆盖板块热度高

土地利润度：板块价格梯度缩小，核心板块利润受限

二、新房市场

市场容量：二环至三环间板块容量坚挺 改善需求为主

开盘去化：整体下滑，板块内外部表现分化

房企格局：本土房企集中布局南城和望城 品牌房企抢滩城市副中心

三、价格

价格特征

全市“双核+多点”散发的格局

当前板块商品住宅成交价格由中心城区向外围递减，同时中心板块、梅溪湖、滨江新城形成价格高点，板块间形成价格断层现象，全市呈现出“双核+多点”散发的格局。

板块价格变迁来看，中心、梅溪湖、滨江表现较为稳定，其规划已经基本落地，配套设施趋于完善，价格已经位于高位，故整体价格呈现稳步上涨的趋势。从产品来看，三大板块多打造高端或者改善产品，户型大，总价高；

尚东、金鹰月湖、隆平科技园则价格上涨明显，三大板块目前处于规划阶段，开发力度大，再加上土地稀缺，市场热度和房价均处于上涨阶段。从产品来看，其主要打造首改或改善户型，以片区规划、环境等吸引购房者；

青竹湖、跳马，坪塘为价格下降板块，其板块规划很早就有，但落地慢、规划配套并不完善等原因导致价格下降；从产品看，青竹湖多为别墅项目，以景观资源吸引购房者；而跳马和坪塘则刚需产品较多。

一二手房价格

新房供应少的价值板块依旧存倒挂

相较于2017年而言，长沙房价倒挂现象弱化明显，部分板块区域因新房供应少，依旧存在倒挂现象。

具体来看金鹰月湖、坪塘、环保科技园、洋湖垸、高桥等板块倒挂现象明显。例如金鹰月湖板块目前主售的商品住宅项目仅两个，库存量不足6个月，整体一二手房倒挂超6000元/平米；洋湖垸虽有大量供应，但限价地上涨明显，月度去化量较大，整体一二手房依然存在倒挂现象。

除此之外，三环外由于地理位置较偏，且规划落实较慢等原因，二手房销售速度较慢，价格偏低，与新房差距不大。

四、机会与风险

当前，房地产成交等行业数据已不能够准确、完整、及时的反应市场变化，克而瑞通过技术创新，研发栅格系统、实现跨区域、跨板块、更细颗粒度的区域研究。

将长沙市按照1*1KM单位，经度：112.66-113.47，纬度：28.00-28.65为单位确定出1406个栅格研究单元，将所有行业与非行业海量数据落位栅格，并整合计算，对板块、区域进行分析研究。

长沙栅格能级分布板块特征，能级由中心向四周递减，东西向板块能级高于南北向板块能级。

具体来看，中心、梅溪湖、滨江，黄花、环保科技园、高铁会展高能级栅格分布最密。中心、梅溪湖、滨江是由于板块规划多已落地，配套完善，故高能级板块分布密集；而黄花、环保科技园以及高铁会展板块则是依靠规划产业或者规划配套设施完善，故有较多的高能级板块分布。

栅格潜力分布图来看，高潜力板块集中在核心板块的外延板块，滨水新城、高铁会展、南部新城、金桥枢纽、青竹湖潜力突出。从板块来看，主要是规划有产业以及政府政策支持力度较大的板块，未来潜力充足。

风险较高区域核心区域地价偏高，限价价差小，竞争压力大；此外近两年发展迅速的三环近郊区域，地价高企但售价抗压能力较弱。

交叉分析地价、潜力及风险区域。虽长沙现行双限政策，利润空间恒定，但下行周期内，双限地块能否达到限制顶价压力加大，因此排除高地块区域及高风险区域；潜力板块位于远郊，市场规模有限；结合政府规划重点关注望城金桥枢纽、长沙县的黄花、榔梨（高铁会展板块）及天心南部区域的红星洞井和环保科技园。

从高能和高潜板块发展来看， 板块发展离不开政策支持。长沙目前处于限价政策下，对于购房者而言，高能级板块价格已经上涨，且规划产品也多为高端和改善型，刚需购房者购房多在自己能力范围内，尽量选择能级不高但高潜力板块。这种环境下，长沙次核心板块由于潜力高、价格涨幅大、规划完善，而逐渐走进人们视线。

来源：克而瑞湖南图文/蔡嫣、钟玲审核/蔡嫣