产品测评④ ▏澳海云湘赋：湘江畔+区府旁，打造高端改善科技住宅

澳海云湘赋产品与配套同行，不仅拥有一线江景及三公园环绕的超高蓝绿比的生态资源，同时注重自身产品的打磨，从产品户型、科技住宅、园林设计到未来幼儿园的打造与物业服务等方面，呈现匠心产品，或将实现市场与口碑双赢。

# 项目介绍 #

湘江畔+区府旁打造高端改善住宅

17载深耕湖湘，澳海集团2021年澳海“赋系”Plus之作——澳海云湘赋。作为长沙首批科技试点住宅，澳海云湘赋以现代极简风格，于滨水新城打造了一个一线江景住宅，塑造城市新风景线，为滨水新城打造全新高阶生活主场。

（项目效果图）

项目位于滨水新城板块，斑马湖片区雷锋东路与潇湘北路交汇处，属滨水新城及望城区府双重战略板块。规划为总建面29万方的奢阔雅宅，首次将推出132-144平米洋房户型。

#01

入湘17年

澳海集团深耕长沙布局新兴板块

澳海集团入湘17年，先后在长沙、怀化和岳阳开发了项目。其中自三江花中城起澳海集团深耕长沙，在长沙开发了十余个项目，并于2020年以35.07亿元的业绩获得长沙房企成交金额榜TOP19。2021年澳海集团分别在金桥枢纽、滨水新城、安沙板块、秀峰鹅羊板块以及怀化市推出五大纯新项目，再加上首批集中供地拿下两宗地块，澳海集团2021年业绩和排名或将再上一层楼。

从城市布局来看，澳海集团在长沙最早布局高铁新城，随后以望城的金桥枢纽板块为据点深耕扩张，2020年走出望城在秀峰鹅羊和长沙县新拓展三宗地块，2021年拿下036号地块，进驻滨江新城板块；在岳阳和怀化也均选择临近市中心板块的南湖板块和迎丰板块落子，布局模式以以城市新兴板块为主，积极参与城市发展与运营，依托城市基建、景观、产业等资源稳健开拓。

#02

湘江畔+区府旁

长郡斑马湖教育配套

澳海云湘赋无论在区位、商业、交通、景观还是教育配套上都有着较大的优势。项目位于滨水新城核心片区，片区蓝绿比达73%，宜居属性强。另外项目周边配套有长郡斑马湖中学和一师范斑马湖小学，除此之外，项目自身更是有自建幼儿园和自建小学，教育资源较为丰富。

项目紧邻望城区政府片区，随着正荣财富中心、奥特莱斯营业，再加上步行街加持，望城区政府商业中心正在成型；望城区妇幼、望城人民医院、仁德、仁爱等医院配套，居住医疗保证充足；再加上高铁西站辐射到的苏宁、喜盈门范城的产业加持，整体配套资源极其丰富。

（项目效果图）

景观资源方面，项目紧邻湘江，拥有20公里一线湘江景观，同时周边有东湖湿地公园、月牙湖湿地公园、雷锋公园三大公园环绕，打造可270°水景视野。

# 产品力表现 #

科技住宅打造智慧社区，园林细节取胜

产品力表现一

创新十大科技成果

作为澳海集团首个科技住宅，澳海云湘赋创新十大科技成果，从社区入口开始全方位保障住者生活，灭蚊系统可以很方便居民夏天晚上的出行，易莱克商城可保证居民购物的方便。访客系统、智能图像分析等科技也在保护住者安全方面起到了较为积极的作用。

产品力表现二

7大园林分区，极致的细节刻画

海云湘赋景观面积达7.83万方，项目园林打造林云语境、林影和鸣、趣意悦然、凌云跃动、芳草如茵、森屿沐萌以及汇跃合茵7大园林分区，以度假式场景满足业主观景、游玩、休闲、运动以及互动等需求，即丰富了居民的业余生活，也提供了一个交流场所。

（园林示意图）

澳海云湘赋园林在细节打造上，坚持以人为本。全年龄阶段人群都可以在社区中找到自己的娱乐场所。

儿童场所里，即注重儿童全面发展也方便家长休息和近距离照看小孩。同时，儿童游乐场设置有11大运动场所，可满足儿童全面发展，且既有1岁以内的学步道，也有小龄儿童的滑滑梯，同时也可满足大龄儿童的跳远、跑道等运动场所，可满足全年龄阶段儿童娱乐运动。

（园林示意图）

青年有配备夜光跑道，小区两大住宅区均设有跑道，并在地面设置引导信息，设置图案标注增加趣味性、同时每3m设置灯光，形成夜光跑道。

同时，社区兼顾休闲、社交和活动功能。通过消防登高场地增加视觉和空间感受；通过可移动的座椅提高业主社交方便程度；通过健身器材和场所让业主有更多的活动空间。

产品力表现三

丹麦童话小镇的售楼处

将打造日式游乐风格幼儿园

当代社会在繁华城市呆久了的年轻人开始讲究“回归自然”。澳海云湘赋从售楼处入手，借鉴“丹麦童话小镇卑尔根”元素，打造了一个从神态与内核与丹麦童话小镇高度吻合的售楼处。

同时，未来这个充满精英和艺术气息的售楼处将会被打造为社区幼儿园，内部将采用日式游乐风格，暖色调的装饰，这与国内视觉上建筑色彩鲜艳、但整体缺乏美感的幼儿园形成明显差异。

产品力表现四

户型设计南北通透

四开间朝南，十字动线清晰

澳海云湘赋首推35#36#37#建面132-144平5层电梯毛坯洋房，户型偏改善型，南北通透，且为罕见四开间朝南，整体采光和通风效果较为不错。

约132平米3+1房：罕见四开间朝南，双向大阳台

户型采用3+1房设计，整体为南北朝向，客餐厅通透，主卧通透，采光和通风效果较为不错；整体设计较为方正，十字动线，以家庭活动空间为核心，各功能区齐全，且布局合理。

双向阳台，可很好地将休闲和生活空间分开；双阳台和装修平台均为半赠送，整体赠送率较高，使用率高达93.74%；同时户型拥有市面上较少的四开间朝南，客厅和三卧室均朝南，整体采光佳。

约142.76平米3+1房：270度观景阳台，百变空间

建面约142.76平米，户型设计为南北通透，且南向为四开间设计，整体居住舒适度较高，同时户型配置一个储藏室和设备平台共同组成的备用空间，这里空间可以根据客户喜好和需求百变。

同时，该户型为三阳台设计，主卧更是带有270度观景阳台，再加上设备平台以及飘窗的赠送，整体无论是居住舒适度还是可变性都非常好。另外三阳台均为半赠送，再加上设备平台和次卧飘窗的赠送，户型整体赠送空间大，户型的使用率有所提高。

产品力表现五

打造“优质生活零距离”物业服务

澳海云湘赋物业公司为澳海自己的物业，其打造了“优质生活零距离”未来服务体系，专业化了“澳海”品牌物业服务公司，并在「赋系」列产品的后期服务中导入澳海物业服务最高级别的物业服务体系——“尊贵生活物业服务体系”。

除了12小时保洁服务、24小时维修服务，还联合易莱克便利店提供送货上门、快递上门的优质服务，希望通过切实、贴心、细微的服务，为业主营造温馨、舒适的生活环境。

# 普适性和适销性 #

住宅限价倒挂明显

5层洋房产品市场供不应求

澳海云湘赋位于滨水新城核心片区，项目主打洋房和大平层产品，容积率仅1.8，其首次开盘预计推出5层洋房产品，户型面积为132-144平米。

滨水新城地块限价图

房价端来看，澳海云湘赋2020年拿下望城018号地块，地块住宅毛坯限价8200元/平米，随后望城滨水新城随着长沙整体房价的上升以及区域规划的落地，住宅限价高达13000元/平米。澳海云湘赋住宅限价倒挂4800元/平米。

产品端来看，澳海云湘赋无论是5层洋房还是1.8的容积率在长沙楼市中都较为少见。容积率上，澳海云湘赋容积率仅1.8，而近五年整个长沙市1.5-2.0区间成交地块仅12宗，居住舒适度高上未来供货也较少。建筑形态上，澳海云湘赋首期推的5层洋房，而2017-2021年期间内六区洋房占比仅1%-3%之间，且5年间洋房供求比仅0.9，市场供不应求。

从开盘端来看，以洋湖某项目为列，3月31日同天高层和洋房同时开盘，洋房单价较高的情况下，开盘去化率洋房高于高层逾50%，可见购房者对洋房产品预期较高。

选址滨水新城，享受一线江景资源，再加上区政府繁华商业加持，澳海云湘赋在区位和配套上奠定了高端的市场定位。同时在产品端，供不应求的5层洋房产品，超高得房率，再加上科技住宅配置，以及270°观景的户型设计；匠心独具下，澳海云湘赋产品与资源相辅相成。

2021年上半年产品力投票进行时

点击下图进入投票页面

为【澳海云湘赋】投票，请选择品质入围项目5号

来源：克而瑞湖南

撰写：钟玲

审核：蔡嫣

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