梅夏英教授谈不动产登记 | 讲坛
中国民商法律网
本文为梅夏英教授发言实录，由论坛组委会整理，中国民商法律网独家发布，转载请联系授权。
2016年4月25日，第426期民商法前沿论坛暨中国不动产法制论坛在明德法学楼725会议室隆重举行。台北大学不动产与城乡环境学系副教授评述大陆不动产登记法制。对外经济贸易大学法学院教授梅夏英参与与谈环节。本实录稿由论坛组委会整理，经梅夏英教授审定。中国民商法律网独家出品，转载请联系授权。
讲坛实录推送预告
主讲人
梅夏英 对外经济贸易大学法学院教授，中国人民大学民商事法律科学研究中心研究员，中国民法学研究会理事。2007年入选教育部“新世纪优秀人才支持计划”。主要研究领域为公司法、侵权法、物权法等。
今天很有收获，我简单讲一下我的观点。
共有不动产的处分
关于共有不动产、共有股份，处分的时候，他的条件是一半以上或者三分之二。台湾地区为了土地动产流转可能设定门槛低一点，这可以理解。根据立法的本意是想让他们容易流动，这没有根本问题，就是共同共有也是这样。但是不是说要通过一半以上的人同意，是不是对未同意或者未通知的那个人要进行优先购买权保护，我可能有不同观点。
因为优先购买权主要是指份额，就是共有的份额可以转让，份额转让自己可以决定，那么对整个不动产要转让，他通过一半以上人同意才达标，等于说这个事情就已经确定了。然后，你还要找这个没有通知的那个人，或者找不着的那个人，还要问他要不要先行使优先购买权，好像有点说不过去了。
你说为了防备道德风险，就是管理人风险。好比两个人瞒着第三个人把地卖了，这应该不是在优先购买权解决这个问题。所以对这个我觉得似乎做的不细，而且我们设想的共有人都很少，比如说一个两个。你说小区物业里头，共同共有的东西很少，几百几千户那他怎么做的。所以这个事情我觉得还是有一个问题，即他已经投表决处分的不动产，转移给一个同意买卖的对象，最后一个是有结论的，这个统一了，这是一个理由。我觉得这个好像说不通。
当然王泽鉴老师讲的债权平等，还有你说的位阶，这个我觉得都还是值得讨论。打个比方，公司的股权，也存在少数股东保护，跟共有股权很像，但他绝对不是共有。大股东卖一个很重要的公司资产，有时候通过多数决确定以后，要不要考虑小股东的购买权，不就是这个道理吗？所以这个股东买自己股权也有购买权。但是按照你说的话，一个公司核心资产，然后通过股东大会，投票表决，没有参会的，没有让他去，害怕他损害股东的利益，但是为什么从来没有人讨论这个问题，第一个我觉得不成立。
所以后来正常卖的时候，你如果要保护未通知的人的利益，优先购买权没普遍性，不确定。优先购买权，共有人给买，你说不确定没有通知到的，没有参加表决的那个人，这个优先购买权，他是一个什么样的存在呢？在特定的那种情况下，制度下也不好把握，最后登记之前到处找人，而且这个找的人不确定，谁参会，谁同意，所以这个程序很难进行。
债权效力优先购买权的法律效力
为什么那种债权性的优先购买权，如果一旦登记了，找不到人，或者登记人有效，前面的物权性的所有无权份额转让的，还是可以有凃销登记的效力，而且是绝对的效力，这个我觉得也是好像匪夷所思。怎么就成债权呢，优先权本身就是优先效力，我的效力比你强。
这哪有一个债权，只是我这个关系的效力，并且效力比你强，排队排在你前面，都是具有绝对的效力，他没有承认债权或者物权的效力。另外，都是对一个份额、一件事物的购买，像优先购买权，怎么就成了物权，另外一个就成债权了，为什么前面的要排在后面，那就是第一种物权性摆在后面，还是对抗效力。那他是不是完整的优先购买权，这就值得考虑。
另外还有一个问题，我始终没弄明白，我请教尹飞以及高老师。为什么在现代社会，我们强调社会交易便利，而且可替代性很强，资源很丰富，可利用性很强，我们讲究是市场价，为什么老是通过优先购买权去限制。
以前我写一篇文章是关于优先购买权，觉得优先购买权没必要。因为以前在房屋很匮乏的情况，为了保障人多的房子，当这个现代提的人少了，就包括这个股权还有份额，现在股权都没有了，因为我们通过公开上市公司股权，有些职责还有，还报不动产。当然你说他可能方便，比如说这个不动产两人的共有，然后，可能我在用，或者我用习惯了，然后那他说你讲的理由有必要，是不是所有的不动产都需要优先购买权，真是想不通这个道理。除了增加交易的壁垒，减少效力，由于谈好了，还得先问别人，等于是帮有优先购买人谈的，等等使得交易成本大大增加。而且卖房子相对市场堆积是一种投资行为，要通过交易，他这个效率是非常重要的。每次15天，30天，商机就没有了，所以优先购买权本身，我觉得还是值得考虑的。
什么情况下应该有优先购买权，比如说：公民不动产我们共同在用，我用的我在住，或者我们一起住，这个是我有一个方便，或者说是效率，讲就他的物的利用价值也行，但是现在很多事情都是没有人享有的不动产。我不能说因为书上有这个东西我们就认为他天经地义。
债权转移时通知债务人
关于尹飞老师讲的通知债务人，我觉得你讲的是通过债务人，通知一个仪式性的东西把他制造出一个物权行为来，我觉得他是没有意义的。因为你没有说他通知债务人要减效力，你没有通知他是不是他就暂且没有，通知了以后，又有什么效力，都不知道，不是物权法说你最好通知一下，就像我们说的，你把债券买给别人最好通知别人，合同法不是这么说的，合同法条文讲的很清楚。如果不通知他的效力是什么，效力就成为效果。
你就说通知他，那这时候我们不能认为他债权已经转移了，那实事求是没有转移啊。债权人转移是以债务人的履行，债权才有意义。
转让债权的核心就是一种请求，跟合同法保持一致我觉得是可以，因为物的买卖要中间有一个法定的公示方法，债权则没有。他没登记相应的关系，他不可能公示吧。这时候当然通知债务人，如果说你认为他债权转移了，那他就不是物权行为，这是说不通的，但有一定的效力，也有可能，所以这个倒不是个大事。
更正登记
其次是更正登记。明显的错误，或者说有写错，遗漏，这种像我们讲的失误，那肯定要更正的，这是一个。但是你如果像黄老师说的，涉及实体人那个不更正也是不行，比如说现在我们有很多采取虚假材料，把别人的房子买了，而且过户了，这时候一旦事实已经发现了，诈骗已经成立了，对于做实的，这时候的话，根本不需要探讨这个房屋转没转移，直接登记错误你把他更正就行，把他回复，就按照登记交易失败来处理。
所以在台湾地区不是不可以这样通过诉讼来确认才能更正。他如果说已经诈骗，已经是事实，比如伪造身份证。台湾地区说要统一权利人，统一标的物，统一法律关系，才能够去做这种不经过诉讼，当然由行政机关进行的更正登记，如果说，本来说尹飞教授写成这个梅夏英教授的话，那这个要通过司法诉讼才可以由登记机关来做，那个不是我们讲的更正，因为我们的更正登记是不用经过诉讼，他经过机关，经过确认就可以马上更正。
如果说通过一个诈骗这种手法，通过伪造身份证、房产证、审查不严、通过买卖合同，然后就已经登记上了，或者发现这个事实，而且这个登记肯定是不成立的，但是不是可以直接就回复或者把他撤销，可不可以。
因为我们前面碰到一个案子，伪造那个所有人的证件，他做的也很像，后来登记审查不严就登记了，结果呢，钱也付了，骗子把钱拿走了。后来就涉及到了善意第三人善意取得，这不叫善意、这叫登记错误，他顾不了的东西，你通过这个应该把他直接撤销就行。你恢复到原来。这个不敢讲，我觉得不存在实体问题。当时咱们一块讨论的呢。
其实我就觉得这更正登记，登记本身他就不成立，把他登记过去了，发现这个是不成立的，肯定得把他登记回来，这块实体问题就解决了，这个我确实当时就提这个意见，我说这就是登记更正的问题，登记环节问题，登记人解决，不能从实际上取得所有权，善意取得这都不存在，这个我也是乱说一气。其他的这个那个查询呢，我说实话，我看着台湾他这个写的好难懂，你要看他最后查出来的查询表，就有意义了，信息量比较大。
我们可以借鉴他们的这个电子化时代，甚至可以走的更完整一些，我们很多东西通过电子方式都可以实现得了，当时就可以设定。也可以由哪个登记机关通过电子平台去做一些事，这在技术上发挥得余地很大，我们现在以前不敢想的东西，觉得个性化的东西都可以实现，对权限方面设定了这些都没有问题，这个从技术方面可以考虑。
民商法前沿论坛
民商法前沿论坛是由王利明教授发起、中国人民大学民商事法律科学研究中心主办的品牌学术活动。民商法前沿论坛以“打造学术争鸣之地、前沿传播平台和学子见贤思齐之所”为宗旨，自2000年9月15日创办至今16年，成功举办430余场，现场听众超过8万人，讲座实录通过中国民商法律网全文发布，累计阅读超400万次。
民商法前沿论坛组委会
召集人：樊勇 张异冉
本场承办人：官涛 刘云蔚
赞助方：北京德恒公益基金会
媒体支持：中国民商法律网
推荐阅读
近期好文
实习编辑：陈一愚
责任编辑：崔耀烨
图片编辑：师文、李欣南、刘小铃、金今