揭秘珠江新城著名烂尾楼！广州CBD被这些项目坑惨了

寸土寸金、美轮美奂的珠江新城核心区，居然也会有烂尾楼？

还真的有！

如果你常去珠江新城，应该会在维加斯广场旁看到过一栋烂尾楼，我们今天来说说它。

前天，我们写了《刚刚，珠城卖了一块地！28880元/平！天河区的地，简直快被合景“承包”了》，有不少粉丝在后台留言，要我们写写珠江新城著名的烂尾楼——哥弟大厦总部大楼（下称“哥弟大厦”）。

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哥弟大厦所在地为珠江新城B2-11地块，2011年被哥弟（知名女装企业）旗下的广州市常元房地产开发实业有限公司竞得，总价12.8亿元，折合楼面价17933元/平。

再想想合景最近在珠江新城拿的那块地，楼面价是28880元/平，说明十年过去，珠江新城商业用地的价格才涨了一万块，这涨幅与天河区的住宅用地相比，简直低得可怜。

言归正传，哥弟大厦的位置在这里↓

地块位于花城广场中轴线两侧，绝对是宇宙中心级的地段。

具体就在冼村路与金穗路交界处，旁边就是维加思广场。地块与正在拆建的冼村只隔一条马路，即将开通的18号线冼村站就在旁边，同时也靠近地铁珠江新城站（3号线+5号线）、体育西路站（3号线+1号线），以及APM线妇儿中心站，交通非常便利。

根据规划，地块将建成总建筑面积9.43万㎡、高度181米的哥弟大厦。其中地上38层，建筑面积7.36万㎡；地下4层，建筑面积2. 06万㎡。设计方为深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司设计。

下面是哥弟大厦的设计效果图，颜值还挺高，放在十年前显得更加高大上↓

哥弟大厦效果图 图源：中建科工

哥弟大厦效果图2 图源：建筑钢结构进展

地理位置这么好，这宗商地当年自然被抢得很厉害，足足拍了36轮，最终常元房地产力挫万科、富力、合景竞得，楼面价17933元/平，刷新了当年珠江新城乃至全广州的商地价格。

截图来自羊城晚报报道

值得意义的是，这宗商地出让时，有专业人士认为价格低于预期，原以为成交价最高可达2.1万/平。

截图来自羊城晚报报道

所以看起来，哥弟当时的拿地价也不算太贵。但这并没什么卵用，地再好，现在还是烂尾来啊。

据公开报道，项目于2015年开工，但是到地上钢结构施工阶段之后，然后就没有然后了。此后长达6年的时间，项目一直是下图这个状态，非常影响珠江新城的形象：

哥弟大厦现状 图源：房频

至于原因，有说是因为哥弟资金链的原因，也有说是抗震标准不达标，但一直没看到官方说法。

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其实，除了哥弟大厦，历史上烂尾在CBD的商业项目并不鲜见，包括环市东商圈的合银广场、北京路商圈的建业大厦、天河北商圈的中水大厦等。究其原因，无非是开发商资金断链、跑路、乱改规划等等。

这些烂尾楼可以说把广州CBD坑惨了，浪费公共资源，严重拉低商务区的形象，也影响人们对商办市场的信心。

那么，这些发生在广州CBD的烂尾楼故事，给了我们什么启发？

一是，写字楼真的不是有钱就能玩的。

比起住宅，写字楼开发周期长，回报慢，而且非常考验开发商的资金实力与运营能力。对开发商而言，斥巨资拿到地只是第一步，真正的挑战才刚刚开始。

更重要的是，比起住宅，写字楼的升值幅度非常有限，能在珠江新城建自己的楼，要么就是财大气粗不差这点钱，要么就是运营能力特别强，可以靠租金慢慢收回成本。

2012年，珠江新城马场路D4-B2地块被恒大（后建成恒大珺睿）拿下，楼面价接近3.3万元/平，成为当时的楼王。

时隔9年，2021年7月12日，合景拿下珠江新城拿下A4-3商业地块，楼面价约2.88万/平，即使把配建及自持50%的条件折算进去，这宗地的价格与9年前D4-B2地块的价格比起来，仍可以说是“几无长进”。

而写字楼的涨幅也远远跑输同地段的住宅，这在珠江新城表现得特别明显。

易简财经报道，去年传出风声，富力将以18.5亿元的对价出售持有的广发证券大厦40%权益，粗略计算价格仅2.9万/平。这价格真的低到尘埃里了。如果这栋楼是住宅性质，富力再怎么着急出让，也不会卖得这么低。

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启发二，写字楼开发，选对开发商很重要。特别是CBD内的写字楼，关系到一座城市的形象与税收，一定要认真挑选开发商，绝不能谁出钱多就给谁做。

所以我们可以看到，现在CBD的商地，特别青睐两种开发商，一种是深耕商业地产的专业开发商，可以保证地块顺利开发，项目正常运营，持续交税；一种是有国企背景的开发商，比如保利、越秀等，图个稳妥。

打个比方，广州这些烂尾的写字楼，当时如果是被新鸿基、新世界、合景这种专门做商业地产的开发商来做，或者是交给保利、越秀、城投这样的国企来做，也不至于烂尾。

总的来说，住宅是靠卖的，适合高周转的玩法，但写字楼是靠养的，只适合合“长期主义赚慢钱，如果你不懂产业、不懂运营，千万不要头脑发热地涉足写字楼市场。 

当然，如果是不差钱的土豪，当我没说过。

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