大邦丨车位承租人是否享有优先购买权？
当前很多新建小区的车位采取“先租后售”的方式，即开发商先将车位出租给业主使用，之后再择期公开出售。在租售过程中，一旦个别环节处理不当，很容易引发承租人、购买人及开发商（出租人）之间的纠纷，其中备受争议的是车位承租人是否享有优先购买权以及当优先购买权遭受侵害时如何实现权利救济，笔者结合自身办案实务就此类问题略作探讨。
问题一：什么是优先购买权？什么条件下可以行使优先购买权？
《民法典》第七百二十六条规定了房屋承租人的优先购买权，是指房屋的承租人在出租人出卖房屋时享有同等条件下优先购买的权利。从文义上看，“优先购买”似乎有违民事活动应当建立在平等自愿基础上的原则，一定程度上限制了房屋出租人或所有人自由出售房屋的权利，赋予了承租人一种“特权”。但是，由于设立优先购买权既可以确保承租人能够继续正常使用房屋，保障生产生活秩序的稳定，又能够在不损害出租人利益的前提下完成财产合法流转，维护了正常的市场交易秩序，所以优先购买权一直被我国法律所承认和保护。
根据上述法律规定可以总结出承租人优先购买权的行使条件：
一、出租人与承租人建立了合法有效的房屋租赁关系，出卖房屋发生在租赁合同生效期间。
只有在合法有效的房屋租赁关系存续期间，出租人出售房屋，承租人才可以行使优先购买权，未建立租赁关系或者租赁关系终止，不存在优先购买权的问题。
二、承租人以同等条件优先购买。
同等条件，是指在房屋出售时，承租人与其他购买人在买卖条件上等同，如价格、付款方式及时间、有无担保等。例如承租人不能给出其他购买人的购买价格，那么出卖人可以将房屋出售给提供更优买受条件的第三人。“出价高者得”体现了对市场交易秩序的尊重和对出卖人（出租人）的保护，避免优先购买权的行使造成出卖人（出租人）的合法利益受损，同时也没有剥夺其他人的购买机会，不违反市场公平交易的基本原则。
三、出租人应当在出卖之前通知承租人，承租人应当在收到通知的15日内作出购买与否的意思表示。
前文提到，只有在出租人出卖房屋时，承租人才可以行使优先购买权，因此，出租人负有及时告知承租人的义务，否则承租人很难直接获取出租人想要出售房屋的消息。承租人在收到出租人关于出卖房屋的通知之后，为了敦促其及时行使权利，法律规定了15天的期限，在该期限内承租人必须作出购买与否的意思表示，否则视为承租人自动放弃优先购买权。该期限的规定是对优先购买权的限制，如果承租人表示不想购买或者期限届满未做任何表示，出租人可以自由出卖其房屋，不再受优先购买权的限制；如果承租人有意购买，那么应当参考其他购买人的标准给出同等或者更优的购买条件，这样有利于促进权利的积极行使和实现双方利益的均衡保护。
问题二：车位承租人是否享有优先购买权？
我国《民法典》未就车位租赁规定“车位承租人”的优先购买权，那么在司法实践中，车位租赁中发生买卖是否可以参照适用上述房屋租赁关于优先购买权的规定呢？
在（2019）沪01民终4654号判决书中，上海市第一中级人民法院认为“从地下产权车位的性质而言，其与房屋同属于不动产范围，且实践中地下产权车位的交易方式亦与房屋交易方式类似，故地下产权车位参照适用房屋承租人优先购买权的相关规定具有相应法理基础。从房屋承租人优先购买权的立法本意而言，系为避免物权转让中出租人任意处分房屋给承租人带来侵害及出于稳定社会经济目的。众所周知，随着社会经济的不断发展，人民生活水平的提高，私家车持有量激增与有限的车位数量之间的矛盾日益突出，车位的使用已经逐步成为影响人们日常生活质量的因素之一，故就地下产权车位参照适用房屋承租人优先购买权的相关规定亦符合该规定的立法本意。”
2021年10月1日施行的《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理规定》第五条对车位的优先购买权予以了明确约定：“停车位要转让的，受让对象应当是本物业管理区域的业主，不得转让给物业管理区域外的单位、个人。租用停车位的业主享有该车位的优先购买权。”
由上述法院判决及规定可知，司法实践中车位承租人应当享有优先购买权是被普遍认可的。
问题三：优先购买权被侵害之后，如何有效实现权利救济？
实践中常见的侵害承租人优先购买权的行为包括出租人未及时通知承租人出卖房屋信息，以及虽然通知了承租人但是未给予其15天的答复期限就将房屋出售给第三人，甚至承租人在期限内表示有意购买但出租人仍然未经沟通直接将房屋出售给第三人。
笔者曾代理一起类似案件，承租人已租赁车位长达两年，车位上设有自己车牌号铭牌，但是开发商仍然在租赁期间将该车位出售与第三人，并办理了产权过户登记。承租人认为开发商在明知自己是业主，且已经长期租用该车位的情况下，未尊重其优先购买权，擅自将车位出售给第三人的行为是一种恶意侵权行为，遂诉至法院要求确认车位转让合同无效。
《民法典》第七百二十八条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”由该规定可知，法律对于优先购买权遭受侵害采取的是损害赔偿的救济措施。
优先购买权是一种请求权，无法直接对抗第三人，被侵害时不能直接确定房屋买卖合同无效，否则，一者破坏了市场交易的稳定性，增加了出卖人（出租人）的交易负担；二者合同无效之后，返还原状的过程势必会产生新的损失，可能造成经济和行政资源的浪费；三者不利于保护第三人的利益。
上述规定对“第三人”未附加“善意”的限定，笔者认为理由如下：一、优先购买权并非物权，不适用物权上的善意取得制度；二、无论第三人善意与否，都不可能直接侵害承租人的物权，客观上只是剥夺了承租人的购买机会或优先缔约的权利。如第三人却属恶意，在有充分证据予以证明的基础上，可以依据《民法典》第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”的规定来确认合同无效。因此，没有必要对第三人是否善意加以特别限定。
在前述案件中，笔者反复向承租人强调了坚持确认合同无效的诉讼请求存在较大风险，庭审中法官亦向承租人特别释明了相关法律规定，但是承租人仍坚持确认合同无效的诉讼请求。笔者通过梳理案件细节，整理了一些证据来佐证开发商与第三人存在恶意串通损害承租人利益的事实，如车位上有明显车牌号标识，第三人应当知晓该车位已有他人在使用、承租人已经向开发商支付了购买意向金等，但这些证据的证明力有限，未被法院所采纳，承租人也不肯接受对方给出的提供其他车位选购、免除数月物业费的调解方案，最终诉请被法院驳回。可见，在没有掌握充分证据证明对方有恶意串通行为的前提下，承租人最好不要轻易主张确认合同无效，稳妥起见建议根据《民法典》第七百二十八条的规定向出租人主张损害赔偿，虽然无法要回原来的房屋或车位，但毕竟可以弥补一定损失。
问题四：如何界定损失。
关于损失如何界定的问题，法律没有给出具体的规定，实践中可结合因侵权行为导致的财产价值减少和可得利益的丧失来综合认定。一方面，承租人已经占有使用房屋，如果顺利行使优先购买权，可以节省中介、搬家、装修等费用，就车位而言，可能还会有移装充电桩的费用；另一方面，房地产价格随市场不停波动，极易产生溢价损失。承租人可以就上述损失向出租人主张赔偿，但要提供相应的证据，通常以实际发生的损失为限。如果存在第三人与出租人恶意串通损害承租人利益的情况，承租人还可以要求第三人承担共同赔偿责任。
【参考法条】
《中华人民共和国民法典》
第七百二十六条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
第七百二十八条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
【参考文献】
1.黄薇主编，《中华人民共和国民法典释义（中）》，法律出版社，2020年7月第1版，第1363-1369页。
2.最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编，《中华人民共和国民法典合同编理解与适用（三）》，人民法院出版社，2020年7月第1版，第1554-1562页。
李翔
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