为何桥北经常被看衰？还原桥北楼市真相，是否还有投资价值？

前言 | Preface

在大桥封闭维修改造和楼市新政实施后，除了桥北的住民外，很多人一致唱衰桥北，喊"跌"声从未中断过，当然这是有历史的客观原因的，那么桥北真的就是"弱者恒弱"的典型代表吗？事实上的桥北楼市又是怎样的呢？

看衰桥北的理由

桥北兼具了新城区和老城区的缺点

• 只有新楼房没有历史底蕴。带有浓浓的乡土气息，没有老城的历史和文化味。北有化工园，南有长江天堑。没有高大上规划，总在修修补补。没有高端总部，好企业不来桥北，没有高素质人群聚集(这种狗屁观点怎么跑出来的)，弘阳广场、明发广场人气旺盛却一直破破烂烂。历史上马自达拉客、传销横行。

• 恶略的交通出行环境。自大桥封闭维修，江北大道堵车、纬三路隧道堵车、柳州东路堵车、到晚上连出租车都不愿意往桥北跑，地铁3号线桥北段每天人挤人，住在桥北的上班族每天都要经历噩梦般的出行，上下班时间被拉长到3个小时，路途中频繁发生的小事就可能影响一整天的心情。

刚需聚集，地价便宜房价易跌难涨

• 屌丝大盘云集、地价便宜。空有规模（超级大盘），建筑品质差，物业档次低。没有大开发商如万科、绿地、保利等，一直处在极尴尬的定位。和江浦动辄两万+的地价比，大华G36地块楼面价仅7176元/㎡，招商G8710353元/㎡。在靠地价拉动房价的今天，地价没有给周边小区房价带来利好。

• 房价易跌难涨，房租低廉。许多人在桥北买房在单位都不大好意思说，毕竟那是南京房价最低端区域之一。是典型的刚需聚集地，外来人口聚集地。每次楼市调控桥北都会打响全市降价的第一枪。就算房价涨上去了但房租却没有同步上涨，投资收益低。

投资客不看好，连媒体都不待见

• 数年来房价反反复复，难以坚挺上涨。很多投资客都转移到了河西、仙林。好不容易等到国家级新区批复下来，投资客又转战到了顶山、江浦，桥北基本成了被遗忘的角落。待到调控，媒体还时不时来个《桥北有房降价****元/平》,让人大跌眼镜，也给家在桥北或想买桥北的购房者心灵上狠狠一击。

当然不看好桥北并非仅仅上述几个因素，不少居住在桥北的人开始审视其居住价值，纷纷开始逃离桥北。那么，这样的桥北是你看到的样子吗？是否真的这么不堪？

看好桥北的理由

腹地优势逐渐明显，改变已悄然开始

• 地理位置相对优越，过江不再难。桥北的区域其实在南京偏中心，别说板桥、麒麟不能比，就仙林也比桥北不知偏了多少。以前过江难，所以虽然地理位置近，但优势显现不出来。随着纬三、纬七路隧道免费开通，加上规划中的21条过江通道陆续登场，其腹地优势会逐渐明显。

• 交通配套愈加完善，道路系统整治。桥北交通配套已很成熟。长江大桥、纬三纬七路过江隧道、地铁3号线、地铁S8号线，以及规划中的地铁11号线、S8南延线。公交线路遍布大街小巷，还有公共自行车，未来还将有更多便捷的交通。加上江山路整治，大桥北路改造，大桥将修缮一新，未来道路交通问题将迎刃而解。

• 商业改造，品牌商家换代升级。江北最火的商业中心弘阳广场已启动整体升级改造，未来会引进更多时尚高端的品牌。另外还有新一城、金盛、大洋、苏宁天润广场、明发外滩广场、老浦口1914、天悦城等众多商业体和沃尔玛、家乐福、华润苏果、永辉等大型超市。待弘阳广场改造完毕，王府井开业时桥北就该是另外一副模样。

• 桥北教育资源充足。从明发滨江一中的高考成绩我们看出，桥北教育资源变好变充足，包括浦口外国语学校、浦口实验小学、琅琊路小学明发分校、天润城分校、北京东路小学红太阳分校、教院附中天润城分校、力学小学海德北岸分校、二十九中威尼斯水城分校等等，名校分校众多。

• 休闲环境及文体医疗向好。桥北滨江风光带二期开工、柳新路铁路高架桥下将建设绿地公园，黑河道整治攻坚，城市道路绿化出新，桥北村拆迁安置等等，将逐步改变桥北"脏乱差"的形象。此外，桥北大型文体中心建成投入使用、南医大附四院2018年完工。若干年后如果南钢搬迁或者减产挪做他用，桥北必将焕然一新。

眼下的劣势或是将来的优势

• 房价低本身就是桥北的一大优势。房子终究是用来住的。哪是什么人都能随便买起河西动辄500万以上的房子呢？区域内200万左右的价格给桥北带来了旺盛的人气，也许在目前调控的背景下，桥北的居住价值反被更多人所认清。相比较之下，河西南、板桥等区域，生活的便利性和到主城的方便性来说，远远不如桥北。

• 房价洼地才更有投资潜力和空间。桥北区域去年（2016年）房价涨幅是江北最高的，一改往年滞涨和上蹿下跳的本色，达到惊人的106%。2015年底威尼斯水城开盘10200元/㎡到现在20280/㎡，众多老大难楼盘也是异常勇猛。差距是桥北早期没有高端楼盘，缺乏高端人群聚集，但随着朗诗红树林打响高端炮，加上房价挤出效应，将来桥北或将有最多中坚人群入驻，投资空间不言而喻。

桥北因一些历史客观原因被轻贱，但自国家级新区批复后引发桥北居民集体高潮后，也带来了很多的改变，房价涨幅也很争气。不再是是一副弱者的衰象，而有了厚积薄发的底蕴。

真实的桥北房市

本以为限购限贷，大桥封闭，桥北的房价会大受影响，但从实际来看，桥北楼市依然坚挺。从供求关系来看，桥北房源还是很受欢迎的。预计未来房价难以出现断崖式下跌，但房价上涨速度会随着宏观经济调控影响而放缓。

面对日益走高的桥北房价和区域内供货短缺的现象，许多想在桥北置业的购房者将面临更多的考验。但请相信房价绝不是投资客决定的，而是有真实居住需求的人来决定的。

桥北新房房价已全面破2奔三

在很多人对对桥北的印象还停留在刚需聚集地的时候，桥北的房价已经走在破2奔3的路上了，金象朗诗红树林（精装）将桥北的房价带到了27803元/㎡的高度，弘阳印象华庭（精装）的房价来到了26000元/㎡，超级大盘威尼斯水城（精装）也成功突破了2万大关。纯刚需板块已经发展成了刚需、刚改并存的局面。

桥北将加推楼盘信息一览↓↓

目前桥北新建住宅房源2万/㎡以下的楼盘基本绝迹。目前区域内200万总价之内，只有苏宁威尼斯水城和浦泰和天下两家住宅可供选择了。

此外，大华桥北G36地块传来最新消息，疑定名"大华锦绣时代"，拟精装修交付。该地块在2015年9月，被大华集团以12.9亿拿下，楼面价7176元/㎡。

据了解，该地块规划总户数1520户，包括26栋住宅楼和5个独立商业楼，其中小高层住宅11层，面积为89、98、112㎡，洋房为6层，面积114、140㎡。价格待定，但可能会打破桥北目前的天花板价。

除大华锦绣时代外，招商和弘阳联合开发的高端楼盘桥北G87地块也将于今年年底入市。项目位于浦口区泰山街道泰山西路与左所东路夹角处。在去年12月27日，被招商蛇口以10.2亿总价拿下，楼面地价10353元/平米。

G87地块未来会打造成一个建筑面积近10万方的高层社区。据悉，产品无论是装修标准、景观标准、外立面、硬质化铺装还是科技系统，将均采用国内先进技术和品牌，投入高额成本打造前沿精品。价格预计也将冲三。

桥北二手房抛售极少，换房居多

目前桥北二手房均价20383元/平，环比上月上涨0.3%，同比去年大涨60.49%。大部分二手房挂牌价格还在稳步上涨，个别小区下跌也处于合理范围的波动。即便在政策大环境以及大桥封闭的情况下，许多楼盘还有小幅度的涨幅。

桥北主力二手房小区价格一览
小区名	挂牌均价（元/㎡）	环比涨幅
威尼斯水城	20507	1.17%
天润城	20246	-0.24%
大华锦绣华城	22705	0.01%
旭日上城	22742	1.42%
金城丽景	21384	1.21%
明发滨江新城	19596	0.12%
江畔明珠广场	18850	1.39%
旭日爱上城	24250	0.05%
大华香榭美颂	25310	0.38%

桥北目前均价在20000元/㎡左右，主力小区中明发滨江、威尼斯水城和天润城小区关注度较高，业主也很看好市场，抛售比例极少，出手换房居多。预测上半年桥北区域成交量稳中有升。现在入手桥北或是不错的时机！

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