京都视点｜肺炎疫情期间商业和办公房屋租金减免的法律分析

本文作者

孟冰

刘颖

新冠状病毒导致的肺炎疫情爆发后，从武汉到整个湖北省乃至全国各省市自治区，均进入了全面防疫状态，很多游客取消了酒店订单，酒店损失惨重，由于民众都不外出，商场也门可罗雀，疫情对于酒店和商铺的经营带来了严重冲击，最近网上爆出万达商管集团决定对全国各地所有万达广场的商户实施受疫情影响期间的租金及物业费全免政策，这一租金全免政策，虽然为万达商户减少了损失，但同时将给万达集团造成较大损失。在疫情肆虐的非常时期，商业和办公房屋的租金是否应该减免？租金减免是于法有据还是纯属出租方的慈善之举？在我们进行了相关法律检索和“非典”案例研究的基础上，做出如下法律分析：

租金是什么？

根据《合同法》第二百一十二条规定的租赁合同定义，“租赁合同为出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，可知租金即为租赁房屋的使用权、收益权的对价。

另根据《合同法》第二百一十六条对出租人的主要义务的规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，可知在房屋租赁法律关系中出租人的主要义务即为交付租赁房屋，确保租赁物的安全且符合租赁用途。

由此可见，只要出租人履行了主要义务，承租人即应履行支付租金的义务。

租金与租赁房屋经营状况的关系

租赁合同对租金的约定，一般分为固定租金、抽成租金及固定+抽成租金三种。

商业用途的房屋租赁因直接以经营商铺或酒店而取得收益为目的，多会采取抽成或固定+抽成的方式。所谓抽成方式，即约定一个抽成比例，商铺经营收入乘以抽成比例得出租金，经营收入越高，租金越高；所谓固定+抽成的方式，即同时约定固定租金（保底租金）与抽成租金，固定租金与抽成租金择高收取。

办公用途的房屋租赁系为公司员工提供办公场所，一般多采用固定租金，即完全按租赁面积计收租金，不与经营状况关联。

租金减免的依据

租金减免属于变更租赁合同中关于租金的约定，租金是否可以减免，应找到合同依据和法律依据。

1.合同依据

根据合同法“意思自治”原则，出租方和承租方可以在租赁合同中约定租金减免的情形或条件，符合约定情形或条件时，适用合同条款减免租金。

2.协商一致变更合同

当租赁合同对租金减免无约定时，根据合同法第七十七条规定，双方可以协商一致变更合同，即通过协商方式变更租金条款。

3.合同法规定的租金减免

当双方协商不成的，应依据法律法规的有关规定主张租金减免。《合同法》中关于租金减免的规定，主要包括：①第二百二十八条因租赁物权利瑕疵的租金减免，即因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；②第二百三十一条因租赁物灭失的租金减免，即因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；③第二百二十一条因出租人未履行维修义务的租金减免，即承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

可见，《合同法》并未明确规定疫情影响房屋使用而减免租金的情形。

4.针对肺炎疫情的有关司法解释

到目前为止，最高人民法院尚未就本次疫情引发的合同纠纷出台相关司法解释，但2003年6月“非典”疫情时期，最高人民法院曾发布《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（以下简称“最高院《通知》”），以明确与“非典”疫情防治有关民事案件的处理办法。预计本次肺炎疫情过后，最高人民法院或地方人民法院也将出台与疫情防治有关的民事案件的处理办法，大家可以重点关注。

最高院《通知》中，明确规定了由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。

虽然最高院《通知》现已失效，但在与本次疫情有关的合同纠纷相关法律法规、司法解释出台前，最高院《通知》对于本次疫情引发的有关租赁合同纠纷仍有一定参考价值。

5.不可抗力

肺炎疫情是否属于“不可抗力”，需要根据法律规定及疫情造成的实际影响进行判断。

（1）什么是“不可抗力”？

根据《合同法》第一百一十七条，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

（2）“不可抗力”发生后的法律后果？

根据《合同法》第一百一十七条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。另根据《合同法》第九十四条，因不可抗力不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。可见，“不可抗力”导致合同解除的法律后果，遇不可抗力的当事人可以部分或全部免责。

根据最高院《通知》，因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的不可抗力处理。

如因政府及有关部门采取防治疫情的措施而导致房屋无法使用或根本影响租赁合同继续履行的，当事人可以主张适用不可抗力解除合同，同时应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

就租金减免事宜，应属于合同变更，而根据我国现行有效的法律，“不可抗力”并不能引发合同变更的法律后果，故主张租金减免不宜适用不可抗力。

6.情势变更原则

（1）何为“情势变更原则”？

2009年最高人民法院颁布的《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条确立了情势变更原则。即：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

（2）适用条件

情势变更原则的适用条件比较严格：①因客观情况发生了重大变化，即不可归责于双方当事人；②该变化系无法预见，双方当事人在订立合同时应无法预见未来会发生该重大变化；③不属于商业风险；④并非不可抗力导致，即不属于《合同法》第一百一十七条规定的“不可抗力”；⑤继续履行合同会发生显失公平或不能实现合同目的的后果。而是否符合以上适用条件，需由法院进行判断。

（3）适用程序

当事人需向人民法院提出适用“情势变更原则”以变更或解除合同，由法院判断是否满足“情势变更”的适用条件，并根据公平原则、结合案件的实际情况确定是否变更或解除合同。法院并不能主动适用。

且法院内部审批程序严格，适用标准严格。2009年最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（以下简称《指导意见》）提出，人民法院应慎重适用情势变更原则，要合理区分情势变更与商业风险，严格履行适用情势变更的相关审核程序。2009年最高人民法院《关于正确适用 <中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》，要求各级人民法院务必正确理解、慎重适用情势变更原则。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应提请最高人民法院审核。可见，法院对于情势变更原则的适用持谨慎态度。

（4）法理基础

情势变更原则确立的法理基础为“公平原则”，这与上述“非典”时期最高院《通知》是一致的。根据《民法总则》及《合同法》有关规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。这主要指在订立合同时应遵循公平原则，但当合同履行过程中客观情况发生重大变化，导致双方利益失衡，显失公平的，根据“情势变更原则”，法院可以适用公平原则重新对双方利益进行调整。《指导意见》规定，适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。

笔者认为，本次疫情的严重程度绝不亚于“非典”疫情，且为全国范围，并非出租方或承租方的原因，而是突发的不可预见的非商业风险，应属于司法解释规定的“情势变更”。适用情势变更原则，并非直接免除租金，而是根据公平原则，合理调整出租方和承租方的利益关系，共同承担不利后果。但法院对于情势变更原则的适用持谨慎态度，适用程序较为严格，关于适用情势变更原则减免租金的诉讼主张能否得到支持，存在较大不确定性。

（5）“非典”疫情时期的相关案例

本次肺炎疫情与2003年“非典”疫情同属突发的传染病疫情，即突发公共卫生事件，我们检索了“非典”疫情时期法院对于租金减免有关案例判决，对本次肺炎疫情引发的有关租金纠纷具有一定参考价值。

案一：（2007）桂民四终字第1号《民事判决书》认为，“非典”这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定影响，但不必然导致承租人承租大厦经营酒店的目的落空，承租人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果，故“非典”对出租人与承租人之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。经双方协商，出租人已经减收承租人因“非典”停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资，已合理分担了“非典”事件对承租人经营带来的不利影响，体现了公平的原则。相反，如果免除承租人“非典”三个月期间全部租金，其实质是让出租人承担“非典”所致的全部不利后果，反而有失公平。

案二：（2008）鲁06民终268号《民事判决书》认为，“非典”疫情，是突发的、不可预知的灾害。在“非典”期间，原告租赁的宾馆停止营业，造成经济损失是现实存在的，该损失是双方订立租赁合同时无法预计的，超出了“市场风险”的范围。因此适当减免租赁费符合情势变更原则。

案一虽未认定“非典”疫情属于情势变更，但实际是考虑到出租人已根据公平原则减收了承租人“非典”停业期间的一半租金，故法院没有支持承租人免除全部租金的诉讼主张。另，我们注意到，该判决系在2009年最高人民法院明文确立“情势变更原则”之前，司法实践对于“情势变更原则”的理解和适用尚不统一。

根据以上案例及《指导意见》等有关规定，即便符合情势变更原则的适用条件，法院也要遵循公平原则，尽量促使双方当事人重新协商改订合同或调解解决。

律师建议

本次疫情发生后，势必会有大量租户主张租金减免，能否减免不能一概而论，需要根据租赁房屋受疫情影响程度、影响持续时间等因素综合考量。另根据《指导意见》，法院要兼顾出租方和承租方的利益，如果直接支持免除租金，则相当于豁免了承租方支付租金的义务，反而令出租方承受经济损失等不利后果，过犹不及，也是不可取的。

笔者认为：首先，如已至租金支付期限，双方可协商延期支付，即使未能协商一致，承租方未能按约定日期支付，而在国家或地方政府规定的复工日期支付租金的，可以理解为租金支付时间遇法定节假日顺延，不属于迟延支付，不构成违约；

其次，如承租方主张减免租金的，应根据租赁房屋用途分别处理：

（1）对于商业租赁房屋，因租金往往与营业收入关联，根据租金计算方式的不同，处理方式也不同，①如为抽成式，因租金系根据经营收入的一定比例计算，则直接依据合同约定支付租金即可，如无经营收入或经营收入较低，则租金金额也相应较低，无需再减少租金；②如为抽成与固定结合并择高的方式，双方可选择按合同约定的保底租金支付或适当降低保底租金；③如为固定租金，则可结合承租方经营损失金额适当降低租金标准或减少租金，而非免除租金。

（2）对于办公租赁房屋，由于其租金不与经营收入关联，一般为固定租金，不宜直接减免，但应考虑到租赁房屋受到的实际影响，如政府要求部分地区管制、延期上班等，双方可以协商减少租金；如承租人在政府要求的复工时间后自愿延长假期，则对于后续自愿延长假期导致的未能正常使用租赁房屋，原则上不宜减少租金，除非出租人同意。另，对于物业管理费，可以考虑与租金一并减少。

具体操作上，建议按如下步骤处理：

（1）出租方和承租方先审查租赁合同的有关条款，是否可以直接适用已有条款解决租金减免问题；

（2）如没有约定的，则双方应本着公平公正，友好协商租金减免事宜；

（3）协商不成的，承租人可以考虑通过诉讼主张本次疫情构成“情势变更”而主张减免租金，但鉴于法院对于情势变更原则的适用较为严格，在未出台有针对性的司法解释的情形下，诉讼结果存在不确定性。

（4）建议承租方先严格按照租赁合同约定的金额支付租金，在协商一致或通过诉讼变更租金金额后，再从下一期租金金额中抵扣，避免因协商或诉讼拖延了租金支付而承担逾期付款的违约责任。

结　语

疫情当下，并无法律法规、司法解释明确规定租赁房屋的出租方应减少或免除受疫情影响期间的房屋租金。如果出租方已按约交付符合约定用途的房屋，承租方基于合同约定应履行支付租金的义务。但如因疫情导致承租方无法正常使用租赁用房，经营遭受损失的，可以考虑适当减少租金，但不宜免除租金，因为疫情属于客观的突发事件，并非出租方原因，从公平原则出发，双方应共担损失。

在本文写作期间，北京市人民政府办公厅于2020年2月3日发布了“京政办发〔2020〕5号”文件——《关于进一步支持打好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控阻击战若干措施》，其中明确“鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金，各区对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴”。根据上述通知，政府鼓励大型租赁企业适度减免租金，采取减免措施的租赁企业可以申请政府的财政补贴。以上措施亦对解决可能出现的租金减免纠纷起到积极作用。

孟冰，京都律师事务所高级合伙人，1994年开始从事律师工作，1998年加入京都律师事务所，执业二十年，办理了大量诉讼和非诉讼业务。孟冰律师担任多家公司和机构的法律顾问，如光大银行总行、中信银行总行、国寿不动产、远洋地产、国电联合动力公司等，并协助这些企业完成诸如常规业务审核、土地使用权转移或获取、股权转让、资产并购、市场推广、争议解决等法律问题的处理。

刘颖，京都律师事务所合伙人，从事法律工作十一年。主要承办房地产开发、建设、房屋租售相关顾问案件及诉讼案。目前担任多家国有企业、私营企业及银行机构的法律顾问，如国寿不动产、远洋商业、创立方资产管理等，提供的法律服务主要包括房地产项目开发前的可行性分析、房地产项目招投标、建设工程施工、房屋租售等环节的风险防控。

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