为什么都10几年了，你看到房地产调控还是那么兴奋？
你在前线旅游怒刷朋友圈，我在后方加班调控房地产。
为了给祖国母亲庆生，12个城市拼了，节假日也不过了，全部加班加点排着队发A4纸出台差不多一样的房地产调控。
人民群众喜大普奔向他们发去了表扬信：北京、天津、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳、广州、佛山……
还有城市，正在排队的路上。最好不要同一天出，上不了头条啊。
要买房的群众盼望房价下跌的那颗心，天知地知你知我知，大家都知。
有人在后台留言说：深圳出政策了，冬天来了，百姓全被套在房子了。
我真想反问一句：都10几年过去了，为什么你看到房地产调控还是那么的兴奋？一点记性都不长吗？
有道德的说一句：真的不要好像干柴碰烈火久旱逢甘霖似的那么兴奋，我这么说是为了防止你几年后又要指天骂地骂政府沦入塔西佗陷阱。
这10几年的楼市，一直都是：一松就乱，一紧就死。死了还松，松了还乱。活脱脱就是一只猴子上蹿下跳。
我没有理由觉得，这一次会是例外。
有朋友问我怎么理解政策，我给了这么几句话：
1、这一轮的暴涨、这一轮的调控，2009-2012年都发生过，没什么意外的。
2、深圳是不应该出政策的，但再出调控我也能理解，半年前的调控太温柔了。
3、市场当然会因为这个出现调整，房屋交投会进入冰河期，房价也会有些调整。
4、房价小幅涨跌是最不错的期待，但不要指望政策令房价大跌，政策干预的目的从来都不是来终结牛市的，我没觉得这次会例外。
5、资金不会如政府所愿流向三四线城市帮那里去库存，要么会转移购买美元资产，要么就去推高CPI。因为和上一轮楼市相比，房地产已经发生了深刻变化。
我们先来对比这一轮的暴涨和调控，和上一轮的暴涨和调控。
2008年4万亿出台，2009年初，各地政府密集放宽房地产政策，比如广东的粤15条，就是在那一年，深圳房价也是暴涨了1倍不止。福田的一些二手房，1年内从1万多迅速上到3万多。龙华新区的一些新房，从1万直奔25000以上，那是我们记忆非常深刻的事件。
同样的地王抢镜。
然后，在2010年4月，以限购、限贷、限价为核心三限令出台，随后在2011年又加强。国十条、新国八条、新国五条等等，政策像雨点雪花一样纷纷洒洒。很多楼盘被政策活捉，市场短期陷入了冰河期。
（来源：南方都市报）
现在这样的政策调控，和上一轮有什么不一样？都是以“三限令”为核心。如果说有不一样，上一次的每次调控都是中央直接发文，这次变成了各地因城施策。
那么，房价跌了吗？并没有，变成了缓慢上涨。上面那张图有房价，再看下面这两张图，都能很好的表现出来：2010-2013年的这几年里，深圳新房价格基本维持在2万左右的水平，而二手房价格基本是在2万的基础上慢慢上涨，整个过程都没有突破3字头。
（数据来源：链家地产）
那几年的房价稳定只是因为出台了“三限令”吗？我认为并不是，那几年，整体上货币政策是适度收紧的，利率也有一半时间是处在加息周期，2013年还发生过两次举国惶恐的“钱荒”。房地产的信贷政策更是日趋严厉，二套房首付最高升到了7成。
直到2014年底，这个价格曲线才开始变得陡峭，1年多的时间，房价从不破3到破5。这个过程发生了什么？
现在的调控手段基本回到了以往，力度也更强，深圳号称全球最严。但是有一个大环境的不同：现在的货币政策还是偏宽松，利率处在降息周期。等于说：经济仍然需要刺激，房地产（一二线）需要降温。
这样的宏观环境，决定了我们需要给出这样一个判断：我并非认为我们的政府没有终结房地产大牛市的能力，而是政府还没有这个意愿。因为偏宽松的货币政策并没有改变，处于历史低点的低利率环境也没有改变。这一轮密集调控的政策目标，和过去10年里所有的调控，本质上并没有不同：都只是给暴涨的楼市降温，而不是要主动、提前捅破泡沫。这是大的判断，长期的判断决定短期的行为。
是的，深圳的调控是全球最严，但这不意味着房地产对深圳不重要。重要不重要别光靠嘴硬，看数据就知道了。
这是深圳过去3年的固定资产投资和房地产单项投资的数据，来源是深圳历年的统计公报：
“2015年全年完成固定资产投资额3298.31亿元，比上年增长21.4%。其中，房地产开发项目投资1331.03亿元，增长24.5%；非房地产开发项目投资1967.27亿元，增长19.4%。”
“2014年全年完成固定资产投资额2717.42亿元，比上年增长13.6%。其中，房地产开发项目投资1069.49亿元，增长22.0%；非房地产开发项目投资1647.94亿元，增长8.8%。”
“2013年全年完成固定资产投资额2501.01亿元，比上年增长14.0%。其中，房地产开发项目投资887.71亿元，增长20.5%；非房地产开发项目投资1613.30亿元，增长10.7%。”
2013-2015年，深圳房地产投资在固定资产投资的占比分别是：35.5%、39.4%、40.35%。这个比例最高超过全国多年平均水平的接近1倍。而且，房地产投资每年的政府远远超过非房地产行业。
是不是有点意外？是不是和你对深圳的传统认识有些不一样？你不能光看深圳不依靠土地财政就得出房地产对深圳不重要的结论。
如果你还认为，一座房地产占固定资产投资比例高达4成的城市，还真的会想着把房价搞大跌，那我认为实在太不科学了。
这不是绑架，这是赤果果的事实，我用不着吓唬你。大规模启动城市更新之后，房地产对深圳的重要性事实是在上升。如果房价大幅下跌，开发商集体不投资。你认为深圳政府会干什么？
再来谈下一个问题，我们要判断调控能起到多大作用，首先要搞清楚房价是为什么涨上去的。什么东西改变了，什么没有改变。
同样是来对比和2009年的暴涨。2009年，包括以前，中国房价基本都是普涨的行情。无论是一二线，还是三四线，要涨全涨。过去多年，我们将之归因于：城市化+供求失衡+货币超发。
但是2015年以来的房价爆涨不一样，因为房屋供求关系基本均衡了。我们对这个暴涨的主流解释是：货币主义。因为的确2014年底开始了货币转型，房地产信贷又变得非常宽松。但，这样的解释实在是过去多年很烂大街的说法了，尽管它一再的被人们奉为圭臬。反正，在有些人眼里，“货币超发”是解释中国所有经济问题的唯一正确。
我不否认货币超发对房价上涨的重要性，但他们无法解释一个问题：为什么全行业的货币超发，以往都会引发房价普涨，这一轮却有很多城市不涨？
温州、鄂尔多斯，这些在2011年之前，每年都是房价暴涨的三八红旗手，但这一轮的信贷宽松之后，都不见了踪影。但同样，每年都要上一回CCTV被骂作是鬼城的大亚湾，却是翻倍的涨得好起劲。
为什么四大城市里，北上深一马当先，广州却被甩落到了二线之后？甚至连杭州都远远超过了广州？为什么同样的去库存，那些一二线城市暴涨的同时，却依然有那么多三四线城市房子卖不掉？为什么像嘉兴、廊坊这样非常不起眼的城市，房价都能超过省会核心城市？
这些现象都非常值得我们去研究。我更愿意理解为，引发2015年暴涨的一个重要原因是：中国房地产在发生深刻的变化，普涨行情结束，城市分化的时代来临，都市圈的时代来临。
我认为，这个角度，要比纯粹货币主义的角度，更能够解释这一轮房价爆涨。
上涨的城市主要集中在三大都市圈：北上深和外围的卫星城，以及拥有稀缺公共资源的二线核心省会城市。
经济结构转型不错、创新型的城市获得了资金最先的青睐，比如北上深，以及杭州，所以他们率先上涨，或者涨得最厉害。
公共资源集中度高的省会核心城市是第二轮被爆炒的，比如武汉、南京、郑州等。
围绕着这些核心发达城市的卫星城，开始获得如同二线省会核心城市的待遇，东莞、大亚湾、嘉兴、廊坊等等。这些城市本身的基本面并不支持房价爆涨，完全是受益于核心城市产业、人口的外溢。
那么，现在这一轮的调控，改变了这个房地产分化时代来临的基本面吗？改变了人口加速流向都市圈的基本面吗？
没有。
调控主要是采取了控制需求，紧缩信贷的方式，希望围堵资金，把资金像赶羊群一样赶到那些库存严重的三四线重灾区，渴望拉动那里的经济发展。但资金不再以往那样义无反顾的杀去三四线城市，是有充分原因的。在一二线城市房价上涨的时候，资金都不去三四线，你指望一二线房价要下跌的情况下，它们去？
这些年来，关于判断房地产走势，我们有很多指标。新形势下，我选择这四个指标：城市基本面（创新能力+城市化率+人口质量红利）、城市房地产供求、货币政策（房地产信贷政策）、税收政策（房产税、遗产税）。至于保障房，我不认为它在平抑高房价的问题上能够起到什么作用。
前两个指标是长期的基本面：如果这些不行了，那么支撑房价上涨的长期因素消失了，全是炒作。信贷政策针对的是交易成本和杠杆率，税收政策针对的是持有成本。一般房价过热时，我们使用信贷政策来控制，提高首付、提高利息，总归是增加交易成本。但信贷政策是短期政策，所以我们的房地产市场总是像一只猴子一样，不管就上蹿，管一下就下跳。
为什么中国人那么爱买房子？抛开其它的诸如安全感的因素不谈，实在找不到一个东西能够像房子这么划算的了：可以用杠杆、几乎没有持有成本、出租还不用交税。
这是非常简单的计算，全世界大部分发达国家都有房产税、遗产税，就是希望能够充当一个稳定的财富调节器，但中国没有。每一个理性人都会让自己的资金效用最大化，当他发现买房子比做其它事情更划算的时候，不买房干啥？
所以，判断房价开始不妙的时候，持有环节的大幅课税才是信号。
那么，这一轮的调控，继续增加了房地产的交易成本，但改变了持有成本几乎为零的基本面吗？
没有。
只有一点变化了，就是限购了、限贷了，供应还是那么多，但购房的需求被人为减少了。这样的减少，对那些买了房子的人和没买房子的人，能不能够构成巨大的心理冲击？让他们对房价的预期发生逆转，从而产生持币观望或者加速抛售的行为？
我认为威力还不够。
短期当然会僵持，会有开发商或者急需要钱用的业主会降价卖房，以及也会出现一些恐慌性的降价，但是，不要去冒然期待它会大跌。上一轮同样的政策调控，没有大跌，凭什么这一次你就认为它会大跌？
退一步说，如果真的像2008年那样了，基于我上述对政府意愿的理解，我认为政府会很快再一次放松限制，再度托市。
我当然不是说房价就这样可以一直绑架着政府，直到永远，没那回事。而是说，现在还没有看到政府要捅破房价泡沫的信号，也许是他们认为泡沫还不够大，也许想往后推迟，以时间换空间。总之，现在还没看到。
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