深圳湾超总卖出坪山价，善意的土地“定向出让”，会得到好的结果吗？

昨天和今天，深圳连续出让了8块非住宅用地。最好的地方——深圳湾超级总部基地2块，后海金融中心去1块，罗湖1块，宝安中心区滨海文化公园4块（捆绑）。

1深圳湾超总的土地卖出了个坪山价！

这8块地的得主分别是：

招商银行底价59.5亿拿下深圳湾超总地块，作为全球总部，建面30.9万平米，楼面价19256元/平米

天音通信底价18.91亿拿下深圳湾超总地块，作为总部，建面9.6万平米，楼面价19698元/平米

海能达18.1亿底价拿下后海总部地块，建面9.48万平米，楼面价19093元/平米

广田集团底价5.262亿拿下罗湖地块，建面5.458万平米，楼面价9641元/平米

而宝中滨海4宗地块流标了。

商务标：鸿荣源33.02亿，招商25.0676亿，华侨城35亿。

技术标：鸿荣源10分，招商16分，华侨城49分（满分）。

商务标报价均低于低价，流标。

2八块土地的限制性条件设计

这8块地，唯一的共同点是：基本都是限制性出让，或者是行业俗称的定向出让。

在深圳湾超总，现在的万科瑧湾汇公寓的售价市场预期是15万左右，就算是商业服务业用地，比住宅地价应该低很多，但怎么着也绝不应该是坪山的价格——泰禾集团今年5月在坪山拿下一块商业用地，楼面价1.56万/平米。在后海，也是同样。这样的地价，低到地板上去了！

因为政府对土地出让的竞买人设定了限制性条款，所以才会有这样的结果。我说的限制性条件，并不是指这块地要有多少自用，有多少10年内不能转让，而是针对竞买人资格的审查限制。

比如招商的全球总部地块，设置的限制性条款是：

1、竞买申请人应为国家金融监管部门批准设立的银行业法人机构；

2、竞买申请人应为根据《深圳市鼓励总部企业发展暂行办法》（深府〔2012〕104号）认定的总部企业。

一得是干银行的，二得是总部企业。

深圳市认定的总部企业，是什么样子？

招商银行符合第二款。

天音通信拿到的地块，设置的限制性条款就更有指向性了。

“竞买申请人应为根据《深圳市鼓励总部企业发展暂行办法》（深府〔2012〕104号）由市政府确定为总部企业的商贸流通类企业。”

坦白讲，在此之前，我从来没有听过深圳还有天音通信这家公司。深圳湾超总之前一直给外界的印象是：引进全球500强企业。但是截至2016年8月，天音通信在“2016年中国企业500强”中排名第309位，它并不是世界500强。所以，它进驻了超总，让地产圈哗然。

在这之前，有一则新闻，11月下旬，天音控股原第一大股东中新深圳公司（新华社）拟将其所持有的天音控股13.76%股权转让给深圳国资旗下的深投控。也就是说，天音通信将迎来深圳国资的股东背景。

这两者之间会有什么关联吗？

而对于宝中滨海地块，虽然在公告中看不出有哪些明显的限制性条件，但必须要正视的一点是：这块地在开卖之前好几年时间，圈内早已认为这是定向给华侨城的。以至于今天有媒体直接把标题做成了：宝中欢乐海岸地块出让——以呼应华侨城在南山开发的欢乐海岸项目。

3定向出让会不会伤害到市场竞争

人们已经见惯不惊了，对这样的出让，广州最近几年来一直都有争论，业界有赞又弹。赞者认为这有利于稳定地价，也能实现把土地交给信得过的企业。弹者则认为这是非市场化的操作，会扭曲市场机制。

但深圳，自始至终到今天，对这样的出让方式，似乎所有人都默不作声，不去讨论它。

我印象中，早在2007年前后，深圳就开始针对非住宅用地，采用了这种定向出让的方式，通过设计一些限制性甚至是排他性的条件，让符合政府意向的企业来参与，和拿到土地。

这些年来，采取这种方式出让的地块主要是商办用地，比较多的集中在福田中心区——比如现在的平安国际金融中心，后海金融中心区——比如中移动拿到的地块，现在扩大到了深圳湾超总。

也有一些文旅用地，比如华侨城欢乐海岸当年的地块出让，项目都已经开始动工了，地才开始卖。

前前后后，总共已经有好几十块甚至上百幅土地了。

我并非完全的反对这种方式，的确有时候，城市持续高增长，发展成本越来越高，为了留住好不容易培养起来的总部企业，以及能够更好的吸引企业进来，地方政府进行一些让利，是值得尝试的。

但这种方式这些年来用得越来越多，越来越频繁。以至于我们是不是需要重新考虑：招拍挂公开市场卖地是不是要变成了走过场？2004年全国一刀切取消的协议用地出让又要回来了？这样的土地出让对我们一直贯彻的市场竞争是一种尊重还是违背？如何避免这样的土地出让过程中可能产生的暗箱操作以及利益输送？

的确，招拍挂不是一种最好的方式，它往往会产生地王，让地方政府承担太大的舆论压力。而且，也的确没有人能够保证，那些拿到土地的企业就是最适合的企业。

但就像我们讨论计划经济好还是市场经济好一样，招拍挂它显然是一种最不坏的制度设计，它可能会有很多问题，但是，它尊重了市场的竞争。而自由竞争，是市场得以有效运转的根基。

限制性的土地出让，实质上是对一些企业进行保护，它削弱甚至伤害了企业间的自由竞争。有些好的企业拿不到土地，不是因为他们没有开发能力，而是因为他们被限制进入。限制性出让，实质上是一种特许。就像一直备受诟病的出租车公司一样，有的企业可以干的更好，但是它拿不到牌照。

如果你认为那些企业很厉害，它们在全球的市场竞争中更有比较优势，那有什么必要给它保护呢？尤其像招商银行、平安银行这样的主要通过自由竞争成长壮大的世界500强企业，给它这样的特殊保护，意义在哪里呢？

4政府的善意会得到好的结果吗？

这个说大了，事实上就是政府在主导产业政策，就是政府比市场更清楚，这座城市应该发展什么产业。这个问题，就是上个月张维迎和林毅夫关于产业政策的争论焦点。

张维迎的观点很明确：产业政策是披着马甲的计划经济，它注定很难成功，原因在于：一是人类认知能力的限制，市场的创造是不能够被预见和计划的。二是它会造成市场激励机制的扭曲。

深圳是一个典型，这座城市从一开始成为改革开放的代言人，以及现在成为全球可以和硅谷相媲美的创新高地，这是当初政府计划出来的吗？当初的顶层设计者，曾经预见到深圳今天会成为全国的创新中心吗？再如，今年优步和滴滴打车的出现，最近膜拜共享单车的出现，它们对出行市场的颠覆，是政府计划和预见到的吗？在今年网约车严重冲击出租车市场的过程中，政府一开始扮演的是一个狙击者的角色，这就是创新不可预见的最好的例子。

正如硅谷的出现不是美国政府特地设计发展起来的一样，深圳之所以取得今天的成就，主要是因为比内地大部分城市都采取了更加自由的市场制度，更加包容的允许企业自由的选择发展路径。这个在我之前的文章里已经谈过了《苹果来了，华为还会走吗？深圳为什么会成为全球经济最大的IP？》。

诚然，政府在产业发展过程中的确起到了很重要的作用，但最根本的依然是市场自身的竞争。

而关于市场激励机制的扭曲，政府通过针对大企业的限制性出让，实质上是在对企业进行变相补贴。那么，这需要一个前提，就是政府需要非常准确非常科学的知道：到底谁才更有资格决定谁应该得到补贴？

这个权力其实是在市场手里，显然政府并不能够做到这一点。对于企业来说，最好的激励是来自市场，最大的惩罚也是来自市场。如果竞争胜利了，市场会给它回报超额利润，如果失败了，它要自我承担损失。

即便是退一步讲，没有城市能够完全不要产业政策，即便美国也是如此。比如曹德旺在美国投资建厂，美国也返还了高达数千万美金的地价，这也是补贴。但是，这样的制造业引进，可以为美国解决绣带蓝领工人的就业问题，可以为美国带来长期的税收，并可以为重振美国制造业添砖加瓦。

那么，招商银行本来就是深圳的企业，能够拉动新增就业吗？能够增加更多的税收吗？ 也许会，比如企业扩张，需要更多的土地建总部。但是，政府应该在土地出让公告中将这些标示清楚，让公众知道，我们为之让渡的地价利益，是否在长期看来是划算的。

这些我们都没有看到。

补贴企业有很多种方式，可以让它接受公平透明的竞争买地，政府将获得的土地收入拿出去进行更好的企业服务和配套建设，以此来弱化企业因为高成本而带来的竞争力下降。

我想没有人希望看到这座城市的竞争力最终被削弱，惟其如此，这样的土地出让，应该很认真的加以讨论。它是不是真的有利于市场的竞争，促进城市财富创造的更多的增加，这需要更加缜密的论证。

也许，政府是想对面临高成本严峻挑战的好企业表达自己的善意，但必须要警惕这种善意可能会带来坏结果。

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