房地产“三年小周期”启示：逃顶和抄底的最佳时机在哪里？
摘要：
1、深圳过去10年的房地产市场，有一个清晰的“三年小周期”。楼市一个完整的低点到下一个低点，持续时间大概是3年。分别是2006年初-2009年2月、2009年3月-2012年2月，2012年3月-2015年2月。房价的高点分别是：2007年8月、2011年5月、2014年4月、2016年9月。低点分别是：2008年底2009年初、2011年底2012年初、2014年底2015年初。
2、历史上这三个“三年小周期”的高点和低点，都已经被验证了是逃顶和抄底的最佳时机。在上述3个房价高点之前卖出房子，和在上述3个房价低点之前买入房子，都可以获得最大的利润回报，或者规避损失。
3、房价涨幅最大的是第一个小周期，从7000涨到15000，累积涨幅119%，之后跌了26%。第二个小周期从11000涨到2万，累积涨幅89%，之后跌了12%。第三个小周期从18000涨到接近3万块，累积涨幅62%，之后没跌，平稳过渡。
4、小周期内，楼市从高到低或从低到高，均与货币政策和地产信贷政策的转向直接相关。货币和地产信贷政策紧缩，市场下滑。货币和地产信贷政策扩张，市场上升。
5、深圳现在处在第四个小周期的前半段，房价从3万一路涨到接近6万，累积涨幅90%，顶部已经确认。未来如果没有“黑天鹅”，市场的调整将会持续15个月左右，在2017年底2018年初企稳。房价会下跌但不太会大跌，高点到低点跌幅在20%左右。
6、这依然是一次调整，不是崩盘。
马上我们就会看到这些报道：成交量腰斩了，市场冰冻了，有开发商大降价了，有投资客抛售了……
站在房价的十字路口，你是充满了恐惧，还是充满了斗志？
显然房价又到了一个非常关键的时刻，国庆之后的这些日子，是市场最为恐慌的时间，媒体现在传达的氛围已经像2008年、2011年下跌前夕了。
未来会如何？房价会跌多少？跌多久？这次会真的不一样吗？你听到了竹子破裂的第一声脆响吗？
昨天看到一段话，说是为什么经济理论家在分析中国房价时会被屡屡打脸，是因为他们不懂政治。我更想说：为什么那些动辄自以为是的“政策专家”，最喜欢高喊的都是出政策出政策，是因为他们不懂经济规律。也许政策总是可以获得暂时的胜利，但是，市场最后印证的都是颠扑不破的经济规律。
包括今天我们要谈的“三年小周期”现象。
一、10年大周期背后隐藏的“三年小周期”
之前多次学习讨论房地产大周期的时候，我发现：你采用什么样的分析工具，会对结论产生重大影响。
我们一般分析房价，都喜欢用“年”来说话，如果以“年”为单位，过去10年，深圳以及全国的房价几乎都在上涨，没有下跌过。
图1：深圳2007-2015二手房均价年度走势
这张图显示，深圳2007年以来的二手房价基本是一个持续上涨的大周期，但在这个大周期里，有两个略微明显的房价低点：一个出现在2008年，一个出现在2012年。不过，相比于前一年度，这两个年度的房价又还是非常平稳的，均价都只是几百块的下跌。
但是如果我们用更小的单位“季度”或者“月度”来分析房价，就能够发现：10年来，深圳房价不但有上涨，还都有下跌。而且，这个上涨和下跌也是有规律可循的。
这个规律就是：过去10年，深圳房地产市场基本是每隔三年一个小周期，我们一共经历了3个完整的“三年小周期”。
说它是周期，是基于它满足了商业周期律的四个特征：复苏—繁荣—衰退—萧条，周而复始。说它是小周期，是因为它短。为了好理解，我把这四个特征套用到房地产市场的语境里改写成：上涨——赶顶——下跌——触底。
我请中原地产和链家地产提供了2007年1月以来100多个月的房屋成交基础数据，仔细梳理完的结论是：
过去十年，深圳房价或者房屋销售量从上一个低点到下一个低点，或者是从上一个高点到下一个高点，持续时间都是比较清晰的三年左右（尤其是低点）。低点分别是：2008年底2009年初、2011年底2012年初、2014年底2015年初。高点分别是：2007年8月、2011年5月、2014年4月，以及最近的2016年9月。
总之一句话：历史上这三个“三年小周期”，是楼市过去10年历程中发生的最重要的周期。小周期内的房价高点和房价低点，都已经被验证了是逃顶和抄底的最佳时机。在上述3个房价低点之前买入房子，和上述4个房价高点之前卖出房子，都可以获得巨大的利润回报。未来如何，暂不清楚。
图2：深圳2007-2016二手房量价走势图
图3：2008-2016深圳二手房成交量价走势图
图2、图3这两张图分别来自中原地产和链家地产，前者横跨2007年1月-2016年7月的二手房量价图，后者横跨2008年1月-2016年3月的二手房量价图。结合这两张图来看，深圳二手房销售量和房价的“三年小周期”是比较清晰的，尤其是房屋销售量的那三个低点，之间的间隔都是清晰的3年周期。
那三个“低点”，每一个大概都持续了4个月时间，都是历史上房价大涨之前的最佳买点。在那个时候买房的人，也是获利最大的一群。我自己接触的有不少，各位也可以根据自己的感受回忆一下是不是这样。
根据这些基础信息，我整理了深圳10年房价的波动变化，就是下面这张表：
这张表格显示深圳房地产有完整的“三年小周期”运行规律，从上涨开始到下跌触底结束，每一行都是一个完整的3年周期，接下来是再一次上涨。
准确的说，深圳房地产市场2006年以来，经历了三个半“三年小周期”：
2006年初-2009年2月，是第一个小周期，从上涨到跌到底，持续了38个月。
2009年3月-2012年2月，是第二个小周期，持续了35个月。
2012年3月-2015年2月，是第三个小周期，持续了35个月。
第四个小周期现在看来刚刚进行到一半，从2015年3月开始上涨到上个月，小周期顶部确立了。
二、每个小周期都蕴藏逃顶和抄底的最佳时机
第一个小周期：2006年初上涨赶顶-2009年2月下跌触底，共38个月。
其中，上涨20个月，调整18个月，房价高点在2007年8月，14910元，低点在2009年2月，11061元。累积涨幅120%，随后最大跌幅-26%。
从2005年底开始，深圳房价开始快速上涨。1年多时间，从2006年1月的大约6800块，一路突破整整7个房价整数关口，最高涨到了2007年8月的接近15000块，累积涨幅高达119%。2007年春节后，房价暴涨赶顶（繁荣），半年暴涨50%。然后是9·27房贷新政出台，房价从9月开始下跌，中间叠加全球金融危机，房价一路跌到2009年2月的最低点，下跌和触底的时长是18个月，从最高点到最低点创下的累积跌幅是-26%。龙华的一些楼盘像金地梅陇镇价格腰斩。这是历史上我们唯一能够称之为“大跌”或者“崩盘”的一次调整，经历过2008年的都应该印象很深刻。
图4：2007-2008年深圳新房量价
注：结合着2009年房价的房价狂涨，2008年底的新房价格，显示抄底信号。
第一个小周期，是三个小周期里上涨最猛烈的一次，也让大部分人第一次看到了房价的疯狂，那时买不到房的人其实要比现在更加“切腹之痛”。
第二个小周期：2009年3月上涨赶顶-2012年2月下跌触底，共35个月。
其中，上涨也是20个月，调整累计15个月。房价高点在2011年5月，突破2万（20884元），低点在2012年2月，18432元。累积涨幅89%（和上一个低点相比），随后最大跌幅-12%。
4万亿之后，深圳二手房价在2009年2月触底，3月转头上涨，基本上一路涨到了2011年5月，第一次突破2万，最大涨幅89%。
这一次，中间经历过一个房价的短期波动。2010年4月房贷政策紧缩。房价涨到这时的高点18335元之后开始了为期6个月的小调整，基本在18000块上下震荡。2010年11月之后又开始重新上涨，并最终冲到了第二轮的制高点。
2011年6月，房价开始下跌，陆续跌破2万、19000元的整数关口，到2012年2月刹住了车，18432元，创下第二轮周期的低点。
这次调整持续了9个月，把2010年4月-2011年5月这段时间的涨幅全部跌了回去，第二轮小周期累积跌幅是-12%。
必须说，第二个小周期是最复杂的，政策多、经常转向、房价波动也多。但在年度数据上，这个表现不明显，2011年-2012年的房价是非常平滑的。但看月度变化，依然是遵循了小周期的波动规律。
第三个小周期：2012年3月上涨繁荣到2015年2月大涨前夕，35个月。
其中，上涨累计多达30个月，调整只有5个月。房价高点在2014年4月，接近3万（29946元），再次上涨前夕的低点在2015年2月，略过3万（31245元）。累积涨幅62%，随后跌幅为0，没有跌，平稳过渡。
2011年底，货币政策宽松，2012年2月之后，深圳房价又开始上涨，一路没歇着，一直冲到了2014年4月的高点，之后调整了7个月，但到当年的12月终于冲破了3万块。
但整体来说，2014的房地产市场是非常平稳的，房价基本都在29000块上下波动，一直在慢涨。但2015年3月之后，房价再次出现暴涨。因此，这轮小周期的房价高点应该是2014年4月，而不是2014年底的3万。这样计算，这轮小周期，房价的高点到2015年2月房价大涨前夕的低点，没有跌，反而还微涨了4%。而以此计算，相比2012年2月的低点，这轮房价累积涨幅62%。
整体看，第三轮小周期上涨时间是最长的。但涨幅和随后的调整幅度也都是三轮小周期里最少的，房价没有出现前面两轮中比较剧烈的波动。
图5：2015-2016年1-9月新房量价
注：结合着2015年房价翻倍的历史，3·30之前的房价，显示抄底时机。
回看这三轮小周期，我们可以总结出哪些东西？
1、底部出现都能持续4个月左右的时间。2008年11月-2009年2月、2011年11月-2012年2月、2014年11月-2015年2月。这是市场在筑底企稳的时间点，也是买家进场抄底的最佳时机。
2、顶部出现之前都有一个大概半年的加速赶顶期。这个时间也往往伴随着猛烈的市场调控和市场的缩量调整。2007年上半年、2010年上半年，以及2016年上半年。这个时间点是卖家离场套现的最佳时机，不赚最后一个铜板。
3、大涨小跌，长涨短跌。三轮小周期，每轮上涨时长都在20个月以上，最长30个月。调整时长最短5个月，最长1年半。每轮小周期的涨幅都很大，最少6成以上，最多120%，随后的跌幅最大跌幅是26%，最小没跌。
4、涨得多跌得多，涨得少跌得少，涨跌幅都在渐次减少。第一轮涨幅是120%，跌幅是26%。第二轮涨幅是89%，跌幅是12%。第三轮涨幅是62%，没跌。但第四轮小周期涨幅已经超过第二轮，10年历史上的第二涨幅。
5、每一轮周期破一个以上整数关口。第一轮小周期房价破了1万，第二轮破了2万，第三轮破了3万。最近这一轮第四轮连续破了2个关口，新房破了3个关口，从3万涨到6万。
三、“三年小周期”与货币信贷政策显著相关
那么，问题来了。这样的非常清晰的“三年小周期”，是一种巧合和偶然，还是有其内在的规律？是什么触发了“小周期”的出现？这是市场的自然波动，还是政策周期？
从表面上看，比较像是政策周期。梳理这三个小周期内发生的变量，可以得到这样一个判断：每一次大跌或者下一次大涨的触发器，都是地产信贷政策乃至整个宏观货币政策的大转向。即是说，房价和货币信贷政策的关系是直接相关的。这看起来是印证了之前的货币主义学说。
第一轮，2007年9月的大跌。当时有9·27新政，二套房提高至4成。
然后的大涨，2008年底2009年初，2008年9月启动了地产信贷的超宽松，11月4万亿大救市。当时首套可以2成，利率打7折。
第二轮，2011年6月之后的下跌。2010年1月-2011年7月，5次加息。房贷利率最终高达7.05%，二套房7.76%，历史新高。
然后的大涨，2011年底2012年初。这个时候发生了什么？2012年6月开始8次降息，至2015年10月，五年以上贷款利率4.9%，又变成历史最低。
第三轮，2014年5月之后，有调整没下跌。在那个时间段，政策基是平稳的，货币也是中性的。
然后的大涨，2014年底2015年初。这是因为2014年的9·30又把货币政策转向了宽松，然后地产限贷也松动，深圳首套房结清二套首付可以降到4成。2014年11月，更是启动了货币政策的“双降”。
可以继续看链家地产的那张图，它清晰的显示了：房价调整和货币政策、信贷政策之间的时间关系。
那么，到底是不是这样子？房地产市场波动的主导者主要是货币政策，而不是供求关系？
这个问题，我们下一次再分析。
四、我们现在处在第四轮小周期的顶部
最后，我们来聊聊现在的形势。
历史上发生过的，未来一定会发生吗？显然未必。
谁都不能说，过去深圳经历了3个三年小周期，现在我们直接套用这个就可以了。到2017年底大家集体去买房子，这么干是要坑死人不偿命。
但历史会给我们启示。
这一轮小周期是2007年以来深圳房地产的第四个小周期，它遵循了过去三轮小周期的特征和规律。从2015年3月上涨到2016年9月，低点出现在2015年2月，高点很可能是2016年9月的59276元。如此，累积上涨时长基本也是20个月左右。累积涨幅也堪巨大，从3万一路破4、破5、再破6万，达到90%，超过第二轮小周期，但不比第一轮。
我们现在处在第四轮小周期的前半段，准确说是从见顶走向调整的阶段。以国庆节以来的政策高压态势，接下来房价下跌是必然的了。现在需要讨论的是：会跌多少，会跌多久。
如果没有意外的“黑天鹅”出现，我认为这次的调整会有15个月左右的时间，在明年底之前，房价不会有好的表现。
至于跌多少，现在好的方面是房地产市场面临的外部形势还是要比2008年好，不好的方面是：政策更严厉一些，房价更高。如果仅考虑楼市本身的运行，二手房价的跌幅可能会介于第一轮小周期（-26%）和第二轮小周期（-12%）之间，20%左右。如果外部环境有不好的消息，比如美国加息，跌幅也许会大一些。但请注意，这是房价高点到下一个低点时的最大跌幅，而不是平均房价的同比跌幅，表现在年度均价上，期望大跌不太现实。
也可以对比看下这张图：
图6：上海深圳历史上涨跌幅统计
其实，对于深圳现在均价6万的房价来说，跌幅15%均价还是5万块，跌幅20%均价还是48000，有这个跌幅很正常。
那么，接下来，是不是说会按照之前的周期律，到2018年初之后，深圳房价又会复苏，转头上涨？
我不知道。未来要取决于国际因素，以及我们的房地产大周期是否会提前结束，我维持原来的判断：大周期结束还没有那么快，基于深圳的城市基本面，更长的时间里，我依然比较看好深圳的房价表现。因此，如果你认同这些判断，那么，也许2017年底-2018年初是一个新的买点。
总归，我认为，这依然是一次调整，而不是崩盘。
附注：
1、本来我是想考察全国的数据，但找不到长达10年的房价信息，所以只能分析最熟悉的深圳。但全国和其它几个大城市也都出现了类似的“三年小周期”。外地的小伙伴可以对照。
2、我全部采用了二手房的数据作为分析依据（并对比了新房数据）：一是因为深圳二手房成交量比新房大得多；二是因为二手房价格受月度成交结构的干扰比较小；三是因为二手房受到非市场因素的干扰比较小（比如限价）。新房和二手房价格有所不同，但基本上趋势是一致的。
3、基础数据我主要采用中原的数据（也重点参考了链家的数据），一是因为这两家公司二手房市场份额较大，样本量大。二是中原还拥有跨度长的新房数据。两家的二手房数据有所不同，但基本上趋势也是一致的。
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