面对调控，我们应该从十几年的市场里学到什么？
从渴望政府调控实现市场健康运行到害怕市场调控，这中间需要经历什么？
只需要经历一个故事。
2010年4月，我们出台了史上最严厉的房地产调控，到2011年，这个调控执行到了非常严格的地步，不但有限购，有90·70，还有二套房上浮到7成。
2011年底，蛇口一个央企开发的楼盘开盘了，在之前对外释放消息是：这个楼盘是按照豪宅标准打造的，打算精装修卖，价格定到45000块左右。但在它卖的时候，政府发了大招，蛇口区域的新盘售价不得超过22000块，因为这样才可以实现政府规定的房价必须“环比零增长”的目标。最后，开发商经过和政府努力争取，变成了：取消精装修，定价35000，卖了。
那个时候，深圳的新房均价大约是22000块左右。
今天的故事，和5年前的，如出一辙，我们马上会看到。今天圈内也开始有了传闻：深圳发售的新盘价格不得超过6万，超过6万不给备案网签。
我还不清楚是全市均价不得超过6万，还是只要是发售的新盘都不可以超过6万。但是有一点可以确认，如果要实现房价环比零增长，我相信深圳必须要出台各个区域的片区指导价，就像2011年那样。我还相信，开发商也会被告知：同一个楼盘，后一批单位的价格，不可以超过前一批单位的价格。
为什么要定在6万，因为6月份以来的全市新盘均价是在6万左右，如果定在6万，那么就可以实现“环比零增长”，完成任务。
只有深圳这样？
不是，网上流传有一张图，长三角的一个名城，核心是这些：
我们的宗旨是：房地产市场持续平稳健康发展。
1、同一张预售证，不允许提高备案价销售。
2、房价不是不让涨，是需要调整后有序的涨。
3、严格贯彻一个目标，两个责任。首先确保一个目标，10月房价不增长，11-12月房价逐步回落。
都是套路，我相信已经出台调控的22个城市，基本都是一样的动作。这些动作，如果你不是那么健忘的话，你把2010-2011年的调控措施翻出来，恍如回到5年前。
那么，这样的措施会造成一个什么结果？
毫无疑问，表现在数据上的新房价格一定会下跌。而且，按照这个逻辑，你想让房价跌多少，就能跌多少。
这就是我害怕的地方。三限令里面，限价，是我认为最可怕的调控措施。
它会造成价格信号的失真，认为扭曲市场价格，并会造成非常严重的后遗症。
这样的政策会立竿见影的实现房价不涨，从民意上看，效果非常好。但市场的参与者会出现连锁反应：
1、资金链充裕的开发商，会选择撑过去，从楼花撑到现楼，直接进转为现楼发售。现楼价格不计入预售新房的房价系统中，所以，不会受到政策限制。
2、有背景的开发商，会和政府谈判，并且有可能会拿到通行证。显然，这伤害了市场公平。
3、那些资金链不充裕的开发商，会选择一步到位式的降价。这会造成开发商的利益白白受损，而这种损失不是因为他的能力不行、产品不行，而恰恰是越能卖高价的好产品，受创越深，这会挫伤企业产品创新的热情。
4、人为干预造成的价格下降，会扰乱市场所有参与者的决策判断，并且未必真的能够惠及刚需。
今天下午，深圳有个楼盘开盘了，蛇口赤湾的山语海，起价45000，大量的房子定价在6万以下。而且现场还出现了喝茶费，有10万的，最高25万。我不知道这是不是被限价了，有很多同行说这是国企，相当于内部的福利分房。
（价格表）
这样的场景你熟悉不熟悉，不熟悉再看下2012年的这个故事。
关于蛇口刚刚发售的新盘，我想说，如果是福利分房，那么这是个案，它不应该被视为调控造成的房价下跌。如果是因为调控降价，那么，喝茶费的再一次产生说明了：人为干预价格会带来更多的场外成本，拥有背景和通道的人能够最先受惠，而这部分人往往不是政策想惠及的刚需。
5、过于政治化的调控，会招致市场未来更猛烈的反弹。
我们的市场很奇怪的地方在于，控制房价都是在控制新房，而不是二手房，所以，二手房是市场真实的价格温度计。新房价格有没有被人为压低，它在进入二手房流通环节的时候会立即反应出来。人为压低的越厉害，未来的反弹也会越厉害。
对于媒体来说，他按照惯性的思维或者是上面的要求，很快要一板一眼的报道房价下跌的消息了。而对于吃瓜的刚需来说，当他从媒体上得到房价下跌的消息时，他会怎么想，如果他根本不知道价格变化背后发生的这些故事——“呃，房价跌了，也许我们可以再等等吧”。
我双手双脚的赞同调控，但即便你是那么的渴望房价下跌，即便你是那么的认为房价泡沫严重，我都想很严肃很公道的补充一句：必须要更加谦卑的理解和敬畏市场，这是大道理，做起来很困难。
我们应该从市场里学到什么？
看某些官员尤其是官方研究机构的表态，我有两个感受：1、他们总是对房地产市场里的投资投机充满了警惕和敌意，认为这造成了房价暴涨，有时候还会把气撒到中介、开发商、媒体的头上。2、他们仿佛永远认为市场是个小孩子，需要政府这个做家长的时不时的纠正一下，他们将这描述为“呵护市场健康”。
当你真正的张开怀抱去和市场交流，而不是一直的固守成见抗拒市场，那么你会对上面的这些感受说一句：我勒个去！市场已经长大啦，自己可以照顾自己了！
我也很不喜欢短炒，更不喜欢不劳而获趴在家里收房租。但即便是你不认同只有劳动才能创造价值，我也会认同人民日报所说的：如果失去了奋斗，房产再多我们也无家可归。道理就是道理，再乖谬的现实映衬下，它还是道理。
但我不认为是炒作造成了暴涨，根源性的探讨，比如货币主义论，都已经谈了很多了，就不再饶舌了。
而第二个问题才是最可怕的，我们的限购、限价，正是基于这样的对市场的理解才会出台的。
长期以来，人们不相信市场可以自我修复，自我均衡的，他们认为市场存在内生性的不稳定，市场是会失灵的，暴涨就是失灵的表现。那么，谁才能纠正市场失灵呢？当然是政府。Ok，这就解释了为什么每一次暴涨暴跌，我们都要把房价稳定的期望寄托在政府身上了。
中国的房地产市场的确是比较特殊，特殊在政府权力够大，特殊在政策可以扭转市场，为什么可以扭转市场呢？因为如果市场不听话，政策会一直出，直到市场趴窝为止。
所以，当你和我讨论房价会不会跌的时候，很可能是鸡同鸭讲。我在讲市场，你在讲政策。最终，肯定是你对。因为如果不幸我对了的话，你就会一直出政策最终证明还是你的对。
但再特殊的房地产市场，也是市场。政策可以短期控制市场，但改变不了市场运行的方向。
在我上一篇文章的后台，有人说：讲真，这次真的不一样。
偷偷跟你说句私心话，我真的也希望这次不一样，那样的话，人们可以从备受房地产的折磨中抽离出来，资金全部流向了实体。
但完全不变的政策思路，不能够说服我。
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