粤港澳大湾区会带来哪些投资机会？
雄安概念之后，本周粤港澳大湾区概念接着雄起。凡是能够受益的股票纷纷大涨，连招商蛇口这样的千年神龟也大涨。
粤港澳大湾区这样的大概念下，谁最受益？整个湾区各个城市会出现怎样的变化？
首先说，这个湾区要成功，有很大障碍，障碍就在于行政壁垒怎么打破。我们和国外大都市圈最大的不同就在于，我们的城市是按照计划来分配和建设的，城市和城市之间通过户籍制度封闭起来，造成生产要素、生活要素都没有办法自由的、均等的在不同的城市之间流动。粤港澳大湾区更特殊：香港和澳门的政经体制，导致市场无法实现自然突破走向统一。这个要打破，只能由国家出面才行。所以，从这个角度上讲：粤港澳大湾区从一开始提出，就注定它必须是国家战略，否则根本推不动也无法成功。
最近的新闻我们也看到了，总理已和侯任特首会面，清晰传达出了信号：它是国家战略，中央在亲自推动。
李克强表示,中央政府全力支持你和新一届特区政府的工作,全力支持香港发展经济、改善民生、加强与内地交流合作。香港的发展既是自身的需要,也是国家的需要。今年,中央政府要研究制定粤港澳大湾区发展规划,将推出内地和香港之间的“债券通”,目的就是进一步密切内地与香港的交流合作,继续为香港发展注入新动能。只要有利于香港繁荣稳定、有利于内地和香港互补互利、有利于巩固和提升香港三大中心地位的措施,中央政府都将一如既往予以支持。
其次要说，如果要打破这个壁垒，粤港澳大湾区必须要干这两件事：推动珠三角与港澳亲密接触的CEPA2.0版本，推动大湾区内公共服务的均等化。
这是能否形成统一市场最直接的表现，也是我最期待的。如果这么干了，那么粤港澳大湾区真的是在干实事。而白领们对在深圳上班在临深居住的担忧，也都会一夜间烟消云散了。
我们要怎么去想象这个大湾区将为大众提供的投资机会？
我认为，有三个方面的投资机会值得关注。
一、城市定位调整带来的城市级的投资机会
如同雄安新区已经开始启动规划修编一样，粤港澳大湾区接下来干的第一件事就是：区域重划。在整个大湾区更大的格局下，统一规划这5.6万平方公里的区域。参与方会不同，广东省、港澳甚至国家部门都会参与进来。规划的级别也不同，上升为国家战略，对标世界级湾区。
重新修编的规划，会首先涉及到各个城市之间的定位划分，这些会给不同的城市带来不同的投资机会。
粤港澳大湾区和多数大都市圈不一样，这里没有一个所谓的“单极化中心”。香港、深圳、广州三个城市都很牛（比如香港的法治和金融、深圳的科技创新、广州的制造业）。这样的湾区有个好处，不会出现单个城市的虹吸，是最有条件建立各个城市之间分工协同的大都市圈。
我认为深圳将是最大的受益者，其次会是珠海，再次会是香港。以目前的发展速度，深圳的GDP总量会在今年超过广州，最迟2019年超过香港。无论是经济发展速度还是质量，深圳都显示出了越来越好的势头。这个中国改革开放的样本，没有让人失望，未来也会继续。而它现在面临的问题是，在原有的政治排序的城市架构中，没有更大的空间来施展能量。
因此，粤港澳大湾区下，深圳是有条件与香港一道成为粤港澳大湾区的龙头的，就像旧金山和硅谷之于旧金山湾区一样，未来的广州为政治中心，而香港为金融中心，深圳为科创中心。
接下来，在大湾区的框架下，深圳的城市地位会显著上升，话语权也会更多，尤其会体现在深港融合以及和深莞惠融合这两件攸关深圳远景未来的大事上。在建或规划中的大手笔项目，都可能会向深港融合而倾斜。
在我看来，粤港澳大湾区，是仅次于深圳当年建立特区的大投资机会。
二、基础设施重划带来的投资机会
城市走向大都市圈战略的目标都是建立统一市场，通过统一市场在更大的物理范围内协调资源配置，让生产效率进一步提升，创造出更多的财富。
城市定位重设之后，大湾区原有的城市规划、交通规划，也都要重新修一遍。尤其是现在已经上马或者即将上马的重大基础设施，都有调整优化的可能。
这里面我最关心的是两个部分。一是深圳和香港的重大基建项目的变化。这些日子也看了很多观点，我还是坚持原来的判断：粤港澳大湾区能否有大的突破，关键的抓手就看深港融合。这两个城市有很强的互补性，虽然深圳也打算在前海做金融中心，但在很长时间内，我都不认为它能取代香港作为亚太金融中心的地位。同时，香港还拥有教育、医疗、科研等等深圳严重缺乏的优势产业。深港如果可以融合，迸发出的潜力不可限量。无论是对香港还是对深圳，都会是巨大的双赢。所以，像港珠澳大桥、深港快轨、莲塘口岸、河套开发等等，都可能会加快或者优化。最近深圳也有行业人士在呼吁，期待港珠澳大桥从单Y再变回双Y，不知道现实不现实。
这些大型基建项目，会对沿线的房地产产生显著影响，值得重点关注。
另一个是深圳和莞惠的融合，这个融合推进一直不甚理想，也就是这两年才快了一点。无论深圳怎么做，都阻挡不了这样一个事实：附加值较低的产业会转移，收入较低的人口也会转移，因为他们承担不起越来越高的城市成本。市场也在要求深圳与莞惠之间尽快建立起快捷的轨道交通圈，这样的设想直到最近2年我们才看到有雏形出来——深圳和东莞惠州的“1小时轨道交通圈”正在认真的启动，现在东莞有5条地铁，惠州规划有8条地铁和深圳连通，深圳的连通惠州的14号线也提前到年内动工。
如果早几年做这件事，深圳现在的白领不会这么苦逼，房价也不会这么恐怖。
大湾区概念下，我相信，轨道交通建设会加速。十三五期间，深莞惠一小时轨道交通圈，是可以期待的。未来围绕着轨道沿线，会带来一大波的、持续的房地产投资机会。
三、都市圈卫星城带来的投资机会
第三个新景象是：围绕着核心城市，政府未来将会打破行政壁垒，横跨城市带规划出许多个人口数十万的卫星城出来。
粤港澳大湾区包含着三个都市圈，就深莞惠都市圈而言，这种卫星城已经出现了。在深圳内部，新成立的坪山、光明、大鹏，都和当年香港的“新市镇计划”一样。未来，像东莞的塘厦、松山湖，惠州的大亚湾西区（大亚湾区域大，可能会出现出现好几个新城）等等地方，也都会成为深圳事实上的卫星城。这样的卫星城，无论你规划不规划它都会事实上形成，比如华为搬去了松山湖，那里就是一个卫星城。但政府规划一下显然更好，群众住在那里能够尽早的享受到好一点的公共配套。
设立卫星城的目的，一来承接深圳转移的产业，二来也要把人口疏导过去。这样可以缓解深圳的大城市病，也可以带动发展较慢的地方均衡发展，还可以让白领用较便宜的价格买到住房。
基于日韩当年疏解大城市病的经验，我们的这些卫星城基本都会出现以下特征：会发展新型产业，会建设快速轨道交通（以和核心城市构建快捷通勤圈），会提供大量的住房。这样形成职住合一，不至于新城建成就成鬼城。
就深莞惠都市圈而言，这种卫星城的雏形已经出现了。未来这个趋势只会更加明显，主要基于两个因素：深圳的人口还在持续净流入，深圳的房价还是持续居高不下，两者都只会指向一个结果，城市成本越来越高。（这两个标准，也是我来判断会不会有更多的深圳人去临深区域买房子的依据）。
2015-2016年深圳每年的人口都增加了50多万，人口增速在4-5%。按照这个速度，20年内深圳人口又会翻倍。未来，人口外迁的趋势不可阻挡，这个在日韩大都市圈的发展历史上，得到了很清晰的反映。因此，这势必会要求政府要至少提前数年着手进行卫星城的规划，以方便未来的人口外迁。
在未来，可能会出现这样一种情况：深圳的人口在某个时段达到峰值之后开始减少，但是围绕着深圳的都市圈内的人口却会持续的大量增加。比如像首尔都市圈，首尔的人口在超过千万之后出现了减少，但是京畿道承接了大量的外迁人口，后来居上人口反超了首尔。另一个城市仁川，人口更是迅猛，在去年突破了300万。
未来住在深圳周边卫星城的人口可能高达数百万，这些人口必须靠莞惠来承接。尤其是惠州，我认为它的远景将会成为类似首尔都市圈的京畿道，承接最大规模的人口转移。因为东莞现时的地域面积、人口规模和房价水平，无法承载更多的深圳人转移（过去的人多了，就会造成东莞房价暴涨，对人口转移形成压力）。而惠州的面积大、房价更低、产业基础弱、城市化率也更低，更有条件成为大的后花园。这些在原来是劣势，但大湾区的规划出来，可能都会变成优势。
昨晚有小伙伴问我，对大亚湾怎么看。我回答说：大亚湾未来有多好我不知道，但一定会比以前好。即便没有粤港澳大湾区的概念出来，大亚湾都会比以前好。有了粤港澳，利好叠加。原因不复杂，一是，基于市场的自然发展，大亚湾也会慢慢承接深圳的产业和人口转移，只是这种转移是缓慢的。二是，相比过去，深莞惠都市圈的统一规划已经启动。两地捷运开通，地铁在建，其它的配套也一定会越多越好。三是，粤港澳大湾区概念的出炉，对于区域任何一个城市都是利好。
围绕深港，谁离得近，谁受益将最大。临深那些产业基础好、城市配套好，尤其又有地铁连通深圳的卫星城，会催生房地产投资的热潮。
对惠州来说，我相信它会慢慢变成一个深圳刚需的聚集地，政府的规划也可能会着力把人口向那里引导。我建议各位可以搜集一下数据，定期观察来往莞惠的深圳人数量变化。
但要说一句，这样的趋势要很长时间才会变成现实，京畿道的人口超过首尔花了50年。以我的感受，深圳现在还远远没有达到人口的峰值。我们经常说深圳太小了，但是如果放到国际大都会里比较，深圳很大——香港的1倍多，纽约的2倍多，首尔的3倍多。但深圳的人口密度只是首尔峰值时期的1/3强——首尔高峰期人口密度超过了17000人/平方公里。
这意味着，在未来数年里，我们可能看到这样一个场景：都市圈的人口在持续增长，外围城市的人口在增长，核心城市的人口也不减少。
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