我看不到调控的逻辑性，我只看到任性

感觉地方政府集体性亢奋了，这种亢奋就像一个内分泌失调的家长，看着小孩在客厅里搭乐高，一会儿去摸摸他的头一会儿去摸摸他的屁股。搞得小孩子不高兴了，嘟囔一句：不要打扰我。家长还很悻悻然，我摸你是因为我爱护你，怎么这么不知好歹……

在粤港澳大湾区里，东莞是内分泌失调最严重的。从去年10月到现在，东莞调了四回，在过去的三个周里，东莞几乎每周都调控。3月21日一次，3月29日一次，昨天又来一次。兴之所至，连学历都给你分个高下出来——本科需半年社保，非本科1年。（就像限购催生假离婚一样，按学历买房会不会催生东南亚办证集团再度兴起？）

一、调控的无逻辑

我对比了一下最近出政策调控的珠三角城市，有这么三个感受。

一是，都是在落地执行“房子是用来住的不是用来炒的”的正确定位。确保房地产符合人民的心愿百姓的期盼。

二是，政策出台已毫无逻辑性，只有任性。之前后台有问，预测一下深圳会不会出政策，我只能说，我完全不知道。谁预判准了东莞的政策呢？3个礼拜出三次，谁在3月21日那一次预判准了东莞4月10日又出政策？而且，看东莞惠州限售的政策，都是只针对新房不针对二手房，还令人惊叹的想出来限学历的办法。想一想，一次调控出台，传导到市场起效果，怎么着也要一两个礼拜，再观察观察，至少总要3个月才能评估政策的效果。不行了再出，但是，有些城市就像过家家一样，这个周来一火，下周又来一火。政策的逻辑性在哪里？我丝毫看不到，满眼只看到政策的任性。随意的限制一部分人的权利（学历之别），随意的限制一部分房屋的权利（三年限售），连个基本的听证论证都没有。

三是，政策是在一步一步的深入，逐步实现目标。就像小片儿刀一样，先磨刀霍霍，然后冷不丁割你一刀，然后继续磨刀霍霍，继续冷不丁割你一刀，继续磨刀霍霍。总之，不能一刀砍死，因为政策的最终目标很明显：既要防止上涨又要不能大跌。否则的话，房子就不是用来住的了，而是用来抛的。市场涨了不好交代，搞大跌了也不好交代。所以只能用这样的方式，上述说的只限新房不限二手房，也是同样的表现。如果市场还不听话，下面就磨刀向二手房，把二手房也给限了。从这个角度说，地方政府真心难做，风箱里的老鼠，两头受气。

回到深圳，现在除了港澳，粤港澳大湾区的核心城市里，只有深圳还在稳坐中军帐，没出调控。东莞这么一出，深圳自然也就成南粤大地的众矢之的。

我最近每周二会到乐居录制一个“圳圳有辞”的谈话节目，今天和刘子孺律师现场就深圳会不会出政策打了个赌。刘律师说深圳会出政策，不排除会学北京管制商务市场。我说不会出。

我这么说，一半是为了好玩，一半是带着期待。基于上面的任性无逻辑，我真的一点信心都没有。但我又实在认为，深圳完全没有必要再出任何调控政策。包括其它的城市，我都认为没有必要。

也许有人认为，我是在为开发商说话，是害怕调控把房价打跌才这么说的。并不是这样。

而是我认为，如果我们不能真正沉下心来认真分析市场面临的根本矛盾，再出任何调控政策都是螺蛳壳里做道场，长期看没有任何益处。有一天我们会看到，行政规管的调控，它所引发的问题一定比它解决的问题多得多。

二、深圳房子够住吗？

深圳房地产市场面临的根本矛盾是什么？

我们用这两天很热的一个观点来讨论，4月8-9日，在第二届中国制造2025（深圳）高峰论坛上，深圳市政策研究室主任、党组书记吴思康做了一个关于深圳应该继续做强制造业的演讲，这个里面有关于房地产的一段话：

深圳目前有住房1041万套，十三五期间深圳将增加70万套住房。深圳的户均人口是2.59人，按照每户2.59人测算，我们现有的住房可以容纳2800万人，深圳现在实际人口大概是2000万人左右。深圳人口的变动趋势这几年呈一个总体稳定，甚至略有下降的趋势。从这一点分析，如果房子你只是用来住，我们认为是足够的，如果用来炒作，那就是不够的。

这段话引起了很大的关注和热议。认真推敲，他的观点我不反对，制造业说有多重要都不为过，而且，他说的是深圳的房子“够住”，没有说“让所有人都有产权”。的确，一个城市有责任保障每个人不睡在大街上，但没有义务保证人人都买得起房子。（我还可以增加一个证据：深圳户均住房拥有率已到了1.6-1.7套，更加论证了住房市场不但供需基本平衡，而且供大于求了）。

唯一的问题在于，他这样的论述属于“正确的无意义”，而且，会让人误以为深圳的商品房市场已经实现了供需平衡（商品房市场只是住房市场的一部分），这是很危险的一个认识。因为，这样的表述没有真正回应深圳住房市场的根本矛盾，完全是通过平均主义的概念掩盖事实。（如果按平均数，我还可以说，深圳可以住3500万人一点都不多。为什么，按照香港人均可怜的16平米来算）。

就我的理解，深圳住房市场面临的根本矛盾，是住房总量表面平衡掩盖下的结构失衡与两极分化。

包含三个意思。

第一个意思是，住房总量表面充足，实质不足。

我们来看这张图，这里面的数据很多人看过了，来自深圳2013年住房普查的数据，出自去年1月发布的《深圳市住房保障发展规划 (2016-2020) 》征求意见稿里。后来这个数据有更新：截至2014年底，深圳住房总量达5.59亿平方米，其中原村集体及村民自建住房、工业区配套宿舍等占比48%。

这张图上显示，深圳1000多万套的住房，商品房占比不到13%，农民房占比超过60%，工业配套宿舍占比超过16%。

这个说明了什么问题？

深圳的住房总量足够，只是表面的现象，因为大量的房屋居住性能太差，甚至大量涉及到违法违建。这样的房子，不是政府和民间要提倡的导向，需要扣除掉，如此，则是无法得出深圳住房总量平衡的结论的。

第二个意思是，结构失衡，是指：可交易的完全产权的房屋占比太少，根本无法满足居民的购房需求。

还是看那张图，深圳累计建设了商品房一共128万套、1.2平米，占比分别是不到13%和23%。这是完全产权、可自由买卖的房屋总量。小产权房是多，650万套、2.6平米，但不能买卖，和普通人没有半毛钱关系。

对一个移民城市，这导致了什么问题？

几乎绝大多数人必须通过市场购买才能获得完全产权、可自由买卖的房屋。这样来看，结构失衡导致总量完全处在稀缺的状态，而且是长期稀缺。

第三个意思是，两极分化。是指：一边是户均1.6-1.7套房的总量现实，另一边却是常住家庭住房自有率只有34%的低配。（有意者可以参阅我之前的两篇文章：《深圳拆迁造富：把小产权房炸掉，真的比给它合法化更好？》《过去、现在、未来，深圳楼市唯一的问题都是：供应不足》。）

深圳总量不缺房子，户均都快2套了，但可以说是富者阡陌连田穷者无立椎之地。原住民的人均住房面积高达400平米，而商品房市场上人均不到10平米——比香港还低。不但是在小产权房市场上，就是在商品房市场上，手握百套以上的房主也大有人在。如果不健忘，我们应该都还记得华润大冲村那个手握66套房租不出去特向政府申请求助的阿姨。两极分化中，还有住房保障的比重，套数占比只有3.3%，它对深圳最穷的那部分人口起不到任何保障。

这才是深圳住房市场的真实情况，也是官方和民间真正应该致力于讨论和解决的问题。是以，我对深圳出不出调控政策，出什么样的调控政策，都并不关心。只要它们不触及这些根本问题，不但没必要，更是无意义。

三、深圳房地产调控的长期目标

我们真正要做的是：是花时间和精力去缓解这种结构失衡和两极分化，这当是深圳住房政策的长期目标。今天任何类型的行政规管，都应该也必须是暂时的，和以长期目标为指向的。否则，那样的调控不如不出，徒增其乱。

怎么去缓解结构失衡？

大量增加有完全产权的房屋供应，同时压缩减少小产权房的规模。

政府一直在做的事情是：快速推进城市更新+增加住宅用地供应+增加人才住房、保障房供应+严厉控制违建。

应该说方向是对的，但我认为，依靠政府增加新增用地，杯水车薪，我们无法期待一个面临四个难以为继的城市给我们不断的新增土地来解决民众的住房问题。我一直以来的看法是，我们没必要也不现实把数百万套小产权房都拆掉。完全可以多条腿走路，一部分通过城市更新拆除重建，一部分想方设法把它变成可以交易的房屋或者是安居型房屋，让更多人可以用便宜的价格获得有产权的住宅。大量的小产权房是可以即时转化为海量的房屋供应，一旦上市，对于房价的平稳是立竿见影的。

方法其实有很多种，我们错在认为现在选的是最好的一种——只是因为我们只排他性的选择了这一条道。

怎么去缓解两极分化？

提供更多的保障，但更应注意促进房屋的流转速度。

我并不赞同政府斥巨资大搞人才住房、保障房，通过政府直接撸袖子下田组织房屋，这个方案可以尝试，但往往是效率最低的。看看香港就知道，他们拥有廉洁高效的公务员队伍，香港人的公屋轮候时限已经4.7年了，预计很快要到6年。深圳不是新加坡，我们从一开始没有学新加坡，现在也不要回头再学，不现实。

缓解两极分化，同样也可以利用沉淀在市场上不能自由流转的数百万套小产权房的价值，这个只是需要政府和原村股份公司去谈出一个双方都能接受的条件。

除了这个，还可以通过房地产税，或者是针对交易环节的课以重税，来挤出短线炒作和长线投资。让真正拥有多套房的房主把房子拿到市场上去卖，流动起来。我不太明白为何不能仿效香港增加较重的交易税，多收上来的钱不是正好可以用来支援建设保障房？

这些是我判断深圳房地产长期走势的切入点，如果政府没有在这些问题上真正的着手解决，那么，只要整体经济不出现黑天鹅。我不认为现有的调控，可以打消民众对房地产长期买入的信心。

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