不是全民抢房招致了楼市调控，而是调控加剧了全民抢房
这个周末令人摸不着头脑，就是业界人士，也不太能够理解为什么突然那么多城市又加入了限购限贷的行列。尽管在事后我们给出了足够有说服力的解释，但是在事前，并没有多少人意料到这一点。
看北上广深四地的调控政策比较，北京最严，如果名下有贷款记录，即便无房再买房，首付比也要6成。而如果买豪宅，首付比8成。其它三个城市，二套房一律最高都是7成。
（来源：微信公号“买房之前”）
这是全球最高的首付比了。
如果这样的房价还不受控制，那么接下来，就只能一次性付款了。
但我很想问一句：如果都快一次性付款了，我们的房价还不受控制，那这个泡沫是什么做的？钢板做的？还是说，这个泡沫根本没有我们想象的大？问题到底在哪里呢？是市场出了问题，还是政策出了问题？
和很多经济体的市场相比，我们市场的独特性在于：政府的权力足够大。大到什么地步呢？如果房价涨得猛，政府要出手，第一次调控它没有用，政府就会再来一次，二次不行就来第三火。而如果房价给搞得大跌了，那么政府也会出手托它，同样是一次不行，再来一次，二次不行就来第三火。总之，在中国就是：这世上没有一次调控不下来（上去）的房价，如果有，就来两次。
从2016年3月到现在，调控政策再次很完美的演绎了这一点。在之前，2007-2008年，2010-2011年，也都是这样。在房价上涨的过程中，政策总是那么迫不及待的想把它打下来，如果短期内无效，那么，哪怕是有人建议再观察一段时间，政府也会再一次雷厉风行的出手调控它，满足民意的要求，直到市场从过热变成过冷，再出手救它。
这种玩法，构成了中国房地产乃至整个宏观经济在历史上的主旋律：一管就死，一放就乱。
但是，这次非常值得慎重提醒的是，要注意房地产调控的反效果。因为，这一轮的调控，很明显的再次出现了调控边际效应递减甚至是反作用的现象。就是说，政府你调控你的，买房人他买它的，好像是两不相干。
看一下这两年房价波动的轨迹：从2015年底搞了去库存政策，当年一线城市大涨了，然后，去年3月一线开始调控。但是下半年二线城市涨上去了，于是接着调控二线加一线。但是最近三线城市又涨上去了，现在只好连三线城市也给调控了。像股市一样，房价在过去1年多时间里出现了板块轮动，你限这个城市那个城市涨，你限那个城市这个城市涨，按下葫芦浮起瓢。
尤其典型的是，广州限购了，可是留下了增城、从化不限购，结果，增城楼盘遭抢了。按道理，大家这个时候都不应该去买房了，等着下跌抄底不好吗。可是事实是：你一说哪里要限购，买房人干的第一件是，卡在时间点之去排队抢房子，他担心的不是限购后房价下跌，而是限购后他没有办法上车。这就尴尬了。
现在的局面是什么？
全民买房，全民焦虑症。历史上都有过，但没有哪一次比现在更恐怖。看看最近的民意汹涌：北京的学位房攀到了20万/平，中科院的研究生气不过搬离了帝都。本来都是去库存重灾区的三线城市，涿州、赣州，房价也都开始涨起来了。有人怀里揣着经济学原理去看房子，然后说北京的房价打败了所有的经济学。还有人开始灌心灵鸡汤：“房子不是最重要的，爱才是”（这样的大道理，难道你觉得我不懂？）
这一切，就像非典期间，人们疯狂抢醋抢板蓝根一样。
政府碰到这样的景象，依然一刀仙：继续打。民众碰到这样的景象，依然是集体的喟叹：人疯了。
人没有疯。调控阻挡不了买房的脚步，正是因为人们看到了调控的历史作用，正是因为人们摸透了政府的调控的底牌：既不想房价大涨，又不想房价大跌。从这个角度讲，这一点都不违反“理性人”的经济学：正是看到历次调控的实际效果，人们才会对新的调控政策产生越来越强的免疫力。
那么，这种集体性一窝蜂的购房行为就一定是正确的吗？就一定不会亏钱吗？个体的理性最终不会导致集体的非理性吗？
显然不是。每个人基于自身利害的理性思考进行判断和选择，最终迎来了一个全民皆亏的经济大萧条，这种事情历史上并不是没有发生过，而是经常见，1929美国大萧条、1991日本房地产泡沫崩盘、2008美国次贷危机等等。
很多经济学家据此证明，因为个体的非理性，市场是不能够实现自我均衡的，所以市场需要政府的有效干预。但同样也有更多的经济学家在努力的反证：为什么在巨大的商业周期来临时，几乎所有曾经无比优秀的企业、无比聪明的投资者、一般的民众，甚至是拥有强大能干的公务员的政府系统，都集体性的犯错了，甚至死掉了？这违反市场的常态——一个正常的市场，应该是有人做错有人对的。
这一派给出的原因是：恰恰是政府不间断不节制的对市场的干预，导致了价格信号的错乱，以及企业和民众预期的错乱，最终导致大家集体性的做出了错误的判断，演变成不可收拾的恶果。
这样的证据，远者在1929大萧条的成因探讨中，弗里德曼用厚厚的一部《美国货币史》给出了解释：是美联储大幅缩减了约达1/3的货币供应，让本是一次普通的经济衰退最终演变深化成了大萧条。后来的伯南克告诉弗里德曼说：你是对的。近者在对美国2008年金融风暴的成因研究中，也有经济学家提出：恰恰是美国政府长期不恰当的支持“两房”系统，让大量没有支付能力的人进入商品房市场，干扰了楼市的正常运转，最终导致了次贷危机的爆发，并演化成更为惨烈的金融风暴。这样的解释，并不同于主流观点所认为的：是金融市场高度放任缺乏监管以及华尔街的贪婪导致的。
有时候，我很担心中国的房地产市场很可能也会这样。我们经常在讨论房价为什么会在如此严厉的调控之下不断的上涨，建议一个各位回查我上一次梳理深圳房地产“三年小周期”的文章：《房地产“三年小周期”启示：逃顶和抄底的最佳时机在哪里？》《市场萧条的时候，我们比想象中还要悲观》。过去的并不那么长期的历史其实已经初步显示了：主要不是炒房客们的贪婪，而是政府过频过密的调控政策，导致了房价的波动加剧。比如，一线城市这一轮的集体大涨，直接的原因是政府在2015年底明确放出“去库存加杠杆”的金融宽松信号。历史上，每一次的房价大涨的直接撬动因素都是这个，最典型者莫过于：2008年的4万亿和2009年的房价暴涨，调控政策总是在有意无意的加剧民众买房的焦虑感。
恰恰是炒房客比任何人都精明的把握到了这一点，并不是他们先杀入市场导致的房价上涨，而是他们看到了金融宽松的照明弹升上了天空，才腰缠十万贯杀入市场的。我不是炒房客，我也不希望炒风过剧，但如果你看央视采访的那位100万炒到5000万的炒房客，他是在2014年年底入市的，那个时候恰恰是中央经济工作会议决定货币政策放宽，随后在2015年正式出台了“3·30新政”。
我并非完全反对政府调控，更不是认为政府在经济运行中当无所作为，而是政府有必要完善调控技术，没有必要也不能够一次又一次的自伤威信。
今天看到有不少专家在前台苦口婆心的提醒或者说是警告：希望深圳珍惜现在的房地产市场，开发商不要定价太高，买房人也不要跟风。不然的话，还会招致更严厉的调控。不消说，政府也是这么希望的：一二线最好都不要涨了，三线快点去库存，然后资金都去实体经济，实现实体经济的供给侧改革，实现经济的调速换档，中国经济继续前行再攀高峰。
这个愿望很好，可惜市场未必会听话。因为人性不是这样的。假设买房人都看到了政府调控并不是要让房价大跌的，那么他们对房价不跌而涨的预期打不掉，他们首先还是会想着买房子，进而他们会想着要比别人快一步买到好房子，不然房子要么会涨起来要么会挑不着好房子。如果每个买房人都这么想，那么他们又都会留在市场上，不让我去这里我就去那里。如此，最终的结果是：房价还是按下葫芦浮起瓢，直到再一次招致更严厉的调控出来，最终政策把房价打趴下，接最后一棒的人站岗（那个时候，他们又一定会去砸售楼部，要求国家兜底）。
在这整个过程中，谁都觉得自己没有做错。
要实现房子是用来住的而不是用来炒的，首先需要反思的是调控思路，房地产调控的目的，不在于盯着房价高或者低，涨或者跌，而是为了民众的居住环境变得更好一点。在这个项下，地方政府需要发布对民众居住问题的5-10年的施政纲要，三限令是否会长期化，政府未来会拿出多少有效房屋并确保落地供应，未来5-10年政府将实现本城居民多高的住房自置率等等。
只有居民对未来的房价预期稳定，恐慌性的抢购才会少一点，那些不该进入市场的人，才会慢慢离开。
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