临深还是个坑吗？（下）

谈临深是个敏感词，尤其是现在房子不好卖的时候，人们会觉得你特么又在忽悠我，给我挖坑让我跳进去。但实质上，我关心的是那些已然留不下深圳的刚需们，他们如何参与分享深圳城市经济高速增长的成果——那是他们应得的，除了呆在深圳苦等待房价下跌以外，还有没有别的路径。

如果用5年的时间来看，我们对临深区域可以给这样一个判断： 2020年前，临深将会展开轨道交通建设的热潮，并将正式迈入地铁时代。同样，临深区域的楼市在未来5年也会有很大的变化，会从之前的炒作之地变成一个刚需之地，这意味着承接力会越来越强，房价即便短期有所调整，但不会出现大的拐点。

前文已经讨论了，官方层面实际已经达成了走向都市圈的共识。但口号归口号，最重要是能够落到实处，今天就来讨论实现的可能性。

首先来看2月19日发出的《深圳市综合交通十三五规划》，媒体有过详细的报道，但依然有大量信息值得发掘。各位有兴趣，可到深圳市交委查询原文。

摘录一些： 

1、深莞惠都市区层面,跨界客运交通出行中公路运输占总客运量 98%，铁路运输仅占 2%，交通出行过于依赖单一公路通道联系。

2、深莞惠交通设施规划建设加快对接，三市共同编制实施《深莞惠交通运输一体化规划》，从都市圈层面一体化统筹三市重大交通基建规划布局。

3、至2020年，基本建成以城际轨道、高快速路为骨架、衔接一体的区域快速交通体系，实现 1 小时可达粤港澳湾区城市中心城区和深港中心城区半小时互达。

4、以构建轨道交通为主体的轨道都市为战略核心，加快形成覆盖更广、品质更高、更可持续的城市公共交通体系，全面促进公共交通引导城市空间拓展。

5、充分发挥深莞惠与河源、汕尾“3+2”经济圈合作机制优势，共同加快城际轨道网规划建设，促进区域发展要素向城际轨道通道集聚，进一步扩大经济腹地范围，构建以深圳为中心的珠江东岸城际轨道网。

看完这份文件，我的感受是三个：深圳要建立珠江东岸粤港澳湾区中心枢纽；深圳要确立轨道交通为主体；深圳已经在担纲统筹都市圈整体交通规划。这三点，每一点，都是在围绕着“超大城市”的定位在做的。

有一点要说明，在十二五期间，深圳有个指标没有完成。

从这张图的最后可以看出，整个十二五期间，深圳将交通基础建设的重心全部投向了外部，全部按期完成，而本该同步完成的珠三角以及深莞惠的1小时交通圈建设，却没有完成。我在之前已经谈过一个看法：深圳错失了疏导白领住向临深的最佳时机，因为通勤时间不可控，人口全部挤在市内，导致白领留不下深圳又住不下临深，又导致十三五不得不大干快上大修地铁。

那么，过去的5年没有完成，未来的5年会否还会完不成？我认为不会，如果用两个五年计划，都无法实现1小时交通圈，那么问题就麻烦了。而且，事实上，从过去1年的动作来看，未来5年的大变局是可以期待的。

重点看地铁。

写到十三五规划里的，未来深圳和东莞有5条地铁连通，和惠州有14号线一条地铁连通。关键是，这些地铁线大部分，都会在十三五规划期内完成。这是支撑我们期待临深区域大变化的重要依据。远期，和中山、河源、汕尾也都有城际轨道的建设计划。

我查了一下这些线路的具体规划，基本上临近深圳的区域，像凤岗、塘厦、黄江、松山湖、长安这些区域，都有地铁穿过通往深圳。这意味着，这些临深区域，将来都可以选择。而地铁线路越多的区域，显然越有优势。围绕着地铁站点，未来会形成热点居住区。在2016年，东莞临深区域的新房价格接近2万块，超过了中心城区。

以上说明了交通规划的建设将为临深区域楼市提供支撑，而过去几年临深区域市场本身的变化也可以慢慢证明，比我们想象得要好。篇幅所限，今天就只讨论东莞这个基本面最好的城市。

东莞这个城市很奇特，经历前几年史无前例的扫黄之后，很多人对东莞未来的城市价值都产生了怀疑，但是东莞复生了。这座800多万人口的大城市，继续流入人口，并且引入了华为这样的巨头企业。这本身就暗示了东莞这座城市的价值。

看看市场这几年的变化，去年新房成交量接近8万套，价格接近14000，暴涨40%多，过去5年最高。

但是，提醒各位认真观察东莞的二手房市场，那意味着你买的房子能不能转手。2016年东莞二手房成交量是6.4万套，均价在1.1-1.2万左右，比之前小幅上升，非常稳定。这个成交量是东莞新房成交量的8成，深圳二手房成交量的6成。我认为，对东莞来说来说，这个二手房成交量已经非常可观了。

而且，它说明了一个现象：东莞楼市的旺盛是结构性的，深圳客去东莞基本都买新房，但二手房依然有很充分的供应，价格也很稳定。这种现象在10年前的深圳都出现过。

结合着这些，对临深市场的判断，我的看法是这样的。

1、临深好不好，关键在深圳好不好。如果深圳不好，临深会先跌，如果深圳好，临深会后涨。临深区域，实质上你把它看成深圳的郊区就好理解了，如果深圳的城市经济继续按目前8-9%的速度增长（或者降低一点6-7%），人口继续流入，那么深圳的高房价问题会不容易解决，这个高达5倍（对比东莞）的价差，会逼迫很多刚需没有办法留在深圳，只能外溢。如果这个价差缩小，比如龙岗的房价下跌到3万，那么显然没人去东莞了。

2、能留在深圳当然留下，留不下深圳就要考虑去临深。有不少观点还是认为：宁要深圳一张床，不要临深一套房。这是从纯投资的角度看的，显然我要说买临深的房子会比深圳的回报率更高，我自己也不信。离开是为了更好的回来，回流到深圳将是去临深买房者的长期愿望，就像很多都市圈发生过的故事一样，核心城市永远拥有最好的吸引力。但是，有个问题要说清楚，就是多数人买房子并不是纯粹的投资或者纯粹的自住，而是希望鱼和熊掌得兼，有的可能居住成分多点有的则是投资成分多点。那么，同样的价钱，在东莞可以买到100平米，在深圳可能只能买到30-40平米，那么对于不少人来说，他有三个选择，一是持币等待，等待深圳房价下跌，二是先到东莞买一套房，三是都不买。那种选择是次优的？这个问题实质上是，刚需者们如何更好的参与分享深圳城市经济发展的成果。我们从投资的角度得到的答案很简单，留在深圳，但现实远远更复杂。

看一个数据。

这张图显示，2016年到东莞去买房的，81%是已婚人士，未婚人士只占7%。这些已婚人士开始面临的是结婚生子小孩教育等等的问题，显示未婚者对临深区域投资的兴趣并不大，你要让这些已婚人士为了获得更好的投资回报而在深圳买30平米的小户型？

显然，深圳的房价涨到今天，已经不是涨幅过高的问题，而是很多人根本买不起的问题，他们完全被排除在游戏之外，无法分享到深圳经济高增长的成果。而通过修建地铁，提升临深区域和深圳的通勤便利，虽然不能够让他们分享到更多，但至少比起他们原来的境遇来说，是得到了改善的。怎么判断这个问题，交给每个人去选择就好了。

3、临深很大，并不是所有的区域都可以买，的确有很多坑。我说临深在未来的时间里，不会再是我们想象的大坑，当然并不是说所有的临深区域都可以挤着眼睛买，买了就都能赚钱——就算是在深圳或者全球最好的城市，也不是所有的区域所有的房子都可以买。比如过去很多年里，不少人认为东莞惠州的中心城区比临深更有价值，但是现在临深区域的价格都反超了中心城区。所以要睁大眼睛，这个判断的标尺政府已经给出了，围绕着要素集中的地方——公共投资、人流物流集中的区域去投资，地铁站在哪里，就去哪里。因为相比交通便利的区域来说，交通不便的地方开通地铁，对房价的影响都是非常显著的变化。以及，哪里能够“住下来”，也可以选择，临深的问题本质上一直都是“住不下”的问题，这个甚至表现在产品的设计上，比如设计大量的别墅让人去养老。这个问题解决不了，最终只会形成大量的“睡城”。这个需要产业的导入，公共产品的提供，比如商场、学校、医院的建设，哪里建设得更好，哪里就更有持续的支撑力。

简单说莞惠中三个地方，优选显然是东莞，虽然价格高，但是未来可期，地铁线多，与深圳的连接更加紧密，物理距离也更短。而对于中山，我在深中通道开建的时候就不赞成那么快的杀过去，原因是：虽然高速路和地铁都是交通的大改善，但是地铁相对高速路的优势不在快，而在于时间可控以及成本降低。不需要买车，不需要提防拥堵，可以精确的计算起床和到达的时间等等。

4、短期和长期的判断要分开看。我们谈的是临深市场的长期趋势会更好还是会更差，我认为，基于未来5年公共投资的建设热潮，临深市场会更好而不是更坏。但如果短期看，不是临深市场值得不值得投资的问题，而是连深圳、上海都不能再投资了。1年房价涨1倍多，即便没有调控，市场也会有恐高也会有调整。临深区域的价格涨幅同样剧烈，调整也一样势在必行。如果连最好的城市，都要面临横盘整理甚至小幅下跌的局面，那么，为什么要期待都市圈市场有所不同呢？这个时期，是刚需，非常刚的刚需买房子的时期。如果临深的未来长期看好，那么现在的调整就不会是断崖式的。可能很多人觉得东莞都干到2-3万了，严重泡沫了，但如果未来投资跟得上，人口导流过去，这个泡沫可以消化。就像深圳一样，横盘整理之后，经济和收入增长会稀释泡沫。

整体上说，有十二五期间的经验教训的积累，目前发生在珠三角都市圈的故事我认为是比较正能量的，原来我们对临深区域成为睡城的担忧，其实可以随着产业的转移以及地铁的开通，适当的减缓。这对临深是好消息，当然，这只是个开始。

ps：今天有不少小伙伴问我，这是不是开发商的软文。咳咳，还是申明一下：有时候我会做广告植入，但有一个前提：我本来就是这样的观点。

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