温州的一小步，中国的一大步
两会结束，总理送给7亿多城里人一个天大的礼包，70年住宅土地使用权到期可以自动无偿续期。
【李克强：房屋产权70年到期后，可以续期、不需申请、没有前置条件，也不影响交易】中国有句古话：有恒产者有恒心，群众对70年住宅土地所有权到期续期问题普遍关心。到期后，可以续期、不需申请、没有前置条件，也不影响交易。可能有人会问：你们只是说，有法律保障吗？我在这里强调：国务院已经责成相关部门就不动产的保护相关法律抓紧研究提出议案。
1“温州经验”的全国化
我的理解是：这是去年温州事件处理经验的全国化。
去年，为了处理温州一件20年住宅土地使用权的到期续期风波，国土资源部在2016年12月出台了“两不一正常”的过渡办法——不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续。
对比来理解总理的讲话，几乎一模一样，除了在第二个措施上的表述不同，温州经验很明确说是：不收费，总理说是：没有前置条件。我的理解是一个意思，没有“前置条件”，包含了“不收费”。如果要收费，就相当于有了前置条件。
那么，串起来，对这句话的完整理解就是：70年住宅土地使用权到期可以自动无偿续期。这也是物权法149条当年规定的“自动续期”在常识意义上的理解。
《物权法》第一百四十九条：
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期．依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
但要提醒一句，这番讲话也划定了界限：特指土地使用权为70年的住宅用地。当年那些批出的土地使用权不足70年的住宅用地，以及非住宅用地，都不能享受。如果据此认为，所有的住宅用地都可以期满自动无偿续期，就会导致新的不公平出现。比如原来有些住宅用地批的是40年、50年，地价是按相应年期收的，如果和70年的住宅用地一样的待遇，将来若是按统一标准征收房地产税，就会引发质疑。
继续沿着上面那个逻辑走，我们要回头看一份重要文件——在我看来，这是近年来关于土地改革最重要的政策指引。2016年11月27日，国务院发布了一份文件：《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》。这份文件里面有句很重要的话：“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。
结合着这样的政策精神，我们来理解70年住宅土地使用权到期自动续期的话，相当于是说：70年期的住宅土地使用权永久归房主。如果不是这样，比如到时候细则政策来一个：70年住宅土地使用权期满，是可以自动续期，但只能续30年或者是70年，那一样不能够让公民形成“财产长期受保护的良好和稳定预期”。
这是非常大的制度性变革，和2008年中央提出的“农地承包永久化”是一脉相承的。当时为了稳定农村土地承包制度，中央的政策是：“现有土地承包关系要保持稳定并长久不变”。即是说，农地的所有权依然是集体所有，但是农户对农地的承包权是永久稳定的。那么，现在在城市，住宅土地的所有权依然是国家公有，但房主对土地的使用权是“长久受保护”的。
2土地使用权的制度性变革
之所以说这是很大的制度性变革，看看历史就明白了。
关于土地使用权续期，我们大体经历了三个阶段的理念变化。
第一个阶段是在上世纪90年代，有两份文件，一份是1990年的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，一份是1994年的《城市房地产管理法》。前者措辞较强硬：土地使用权期满，土地房子都由国家无偿收回。后者措辞有所软化：土地使用权期满你要申请，没啥问题有望获得批准。这两个政策统一的理念特征是：强化了国家的公权力，而弱化了房主的私权利。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四十条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。
第四十一条 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第二十一条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
第二个阶段是2007年物权法出台。第149条规定：住宅土地使用权期满可以自动续期，非住宅按法律规定办。这个是很大的理念转变，承认并强化了房主的私权利。但关于“自动续期”，引发了旷日持久的争议：续期到底要不要交钱？！——直到今天，我们所有的争论，本质上还都是围绕着物权法的那四个字展开的。
理不辩不明，吵吵闹闹，到了温州事件和今次的两会，是第三个阶段。这个阶段，政府的态度变得越来越明朗。尤其到了上述中央发布关于产权保护的政策文件。可以说这是中央关于温州事件的定性，也正是这份文件，促成了国土部门以“两不一正常”的措施来解决温州事件。这让我们对土地产权的理念，从物权法时代语焉不详的“自动续期”，转变为明确的“长久受保护”。
在今年两会上，国土资源部部长姜大明也给大家派定心丸：请大家放心，居民购买住房，其财产一定会受到法律的充分保护！
回顾30年的土地产权史，我们看到：温州事件是一个标志性事件，也是个里程碑事件。正是这个事件，把物权法所遮着盖着的土地产权的缭绕云雾，一下子清晰无比的暴露出来，呈现于14亿公民眼前。而我们在温州事件上的处理举措，恰恰变成了今天全国化推行的政策。
若干年后，再回头看今天，会像当年评价小岗村一样做出这样的评价：温州土地产权续期事件，成了中国住宅土地使用权永久化探索的先声尝试。
可以说，这是温州的一小步，中国的一大步。历史发展过程中的突变演进，往往都是通过一个或一系列的偶然的、细微的事件而展开的。近者如小岗村当年的探索，远者如众所周知的万历十五年。重大历史进程的转折点，往往出自于对某个具体问题的解决上。比如偶然的温州事件的处置，得到了社会的正向反馈，然后才得以形成普遍的政策推向全国。当年的小岗村探索，也是这样的。
3“二次土改”的路线图
我们知道，产权制度是市场经济的基石，产权的清晰界定是市场交易得以展开与经济得以繁荣的先决条件。如果结合着农村“三块地”正在进行的改革，更愿意用“二次土改”来形容中国在改革开放接近40年之际的状态。
回首过往，中国的改革红利被激活事实上是从土地改革开始的，小岗村的探索，1987年始于深圳的土地第一拍，实质上都是允许土地作为生产要素可以流动。和30多年前改革开放的土改思路相比，现在的二次土改的路线图也正在逐步的明晰化：对于国有土地来说，是逐步推动土地使用权的“长久受保护”。而对集体用地来说，一是允许农村土地尤其是宅基地可流转，二是土地使用权的“长久受保护”，最终的远景目标是实现统一地权，同地同权，同权同价（建立城乡统一的建设用地市场），以及使用权的统一永久化。
回查2008年以来中央对农村土地所采取的政策，都是在沿着这样的政策精神在走。尤其是2014年之后真正启动的农村“三块地”改革，让这次的土改进入了快车道。
只有让土地可以交易，土地作为产权才会变得有意义，才不会变成巨大的沉睡资产，农民才会有更多的积极性去创造财富。只有当民众对自己辛辛苦苦获得的财产有了长久的稳定的预期，他们才会真正放心的努力的继续去创造去创新。
我之所以对中国经济的未来不悲观，原因也是恰恰在这里。30多年的改革开放，说到底，我们并没有完全的释放改革红利，在广大的农村，巨大的严厉的有形之手之于生产力的管制依然无处不在。那种“不放开农村土地是为了保护农民”的说法，是过去30多年来最大的谎言。就和家长经常对孩子说“我这样做是为你好”一样的害苦人。只有你让他自由的决定如何使用自己的财产时，才是真正的为他们好。我们在城市里用了那么多年的探索，已经验证了，适度的放手交给市场自由决定，是一条可以让大部分老百姓过上好日子的通衢大道。现在，是需要在农村继续验证的时候了。
如果这样做了，可能我们最终会意外的发现，中国经济的改革红利还远远没有释放完，中国经济未来的上升势头依然是可以乐观期待的。落地到房地产这个行业来说，也只有这样，我们才能够真正的理解大城市的房价为什么这样高，以及真正的着手解决它。正如我之前一直强调的那样，小产权房建筑规模占比接近一半的深圳，政府本来应该有权力使用更多的土地来满足2000万人的居住问题，但事实上政府只是用了一部分土地来解决全部人口的居住问题。
总之，回头看这些年。大量的事实都已经在说明：我们的政策精神并没有如一些人担忧的向左转，而是继续的正确的回应着民众的期待。今天国家总理的政策表态，也是其中的重要的一部分，可能这样的话还是没有办法完全满足民众的期待，我想很多有房产的人是想着，国家为什么不直接说：你的将永远都是你的。嗯，那样的话，那样的话，就不符合我们的国情了。
对于下一步的事情，暂时还看不到，我想既然土地使用权可以永久化了，那么房地产税的开征也是板上钉钉了。在这之前，房地产税开征的最大阻力是土地使用权的非永久性，如今这个阻力排除了，再期待不开征房地产税，是很不现实的。中国所步入的经济阶段，也要求要使用房地产税取代土地出让金，来熨平房地产领域日益尖锐的贫富分化矛盾。
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