别想多了，发布房屋征收补偿基准价，和小产权房转正无关

媒体刚刚在频传深圳市官方对小产权房的一份文件——《深圳市房屋征收补偿基准价格》。里面对小产权房的征收补偿标准，给出了一个各片区的细化指导价格。比如超过4万块的有两个地方：福田香蜜湖街道办（41200，全市最高）和南山招商街道办（40100），南山和福田普遍在3万块以上，罗湖在2-3万之间，盐田在17000-23000之间，其它像宝安、龙华、光明就比较多的是1万多块，而坪山和大鹏新区都在9400块以下。

原文如下：

梳理了一下现在行业的争论，主要集中在两点：一是这是不是小产权房要转正的信号？二是今后城市更新是不是有了拆迁补偿的价格依据？

查了一些材料，感觉大家是过度理解了。

对于这个基准价格，我的理解是：没有什么实际意义。

1、这个价格标准和小产权房确权没有关系，和小产权房转正更没有关系。

仔细查看原文，就能知道，这个价格体系是对之前已经确权合规或者合规待处理的小产权房的一个征收补偿的指导价，用来指导这些可能要被旧改的小产权房的征收补偿参考。所以，这个价格明确标明了适用范围，之前那三个政策文件所纳入的可以确权的小产权房。而那些没有被政策纳入进来的违法违规的小产权房，依然没有得到放行，更不用说要转正了。

在2001年和2009年，深圳一共出台了三个比较重要的文件（政策里提到的），来处理历史遗留违法私房的问题，对原本违规私房的默认及确权标准进行了放宽，允许给部分原本违法违规的小产权房进行确权。

附上2001年深圳出台的政策，可以豁免确权的小产权房范围。

第五条除本规定第四条第一款所列情形外，违法私房按以下规定处理：

　　（一）原村民在原农村用地红线内所建违法私房符合一户一栋原则、总建筑面积未超过480平方米且不超过四层的，免予处罚，由规划国土资源部门确认产权。建房者申请补办确认产权手续时，应补签土地使用权出让合同，免缴地价。
　　（二）原村民在原农村用地红线内所建违法私房符合一户一栋原则、总建筑面积在480平方米以上600平方米以下或四层以上七层以下的部分，由规划国土资源部门按建筑面积每平方米处以20元以上50元以下罚款，确认产权。建房者申请办理确认产权手续时，应补签土地使用权出让合同，免缴地价。
　　（三）原村民在原农村用地红线内所建违法私房符合一户一栋原则、总建筑面积超过600平方米或者超过七层的部分，由规划国土资源部门按建筑面积每平方米处以50元以上100元以下罚款，确认产权。建房者申请办理确认产权手续时，应补签土地使用权出让合同，免缴地价。
　　（四）原村民按县、镇政府批准文件在原农村用地红线内所建违反一户一栋原则的违法私房的多栋部分，免予处罚，由规划国土资源部门确认产权。建房者申请补办确认产权手续时，应补签土地使用权出让合同，出让地价按现行地价减免百分之七十五。
　　（五）原村民未经县、镇政府批准在原农村用地红线内所建违反一户一栋原则的违法私房的多栋部分，由规划国土资源部门按建筑面积每平方米处以50元以上100元以下罚款，确认产权。建房者申请办理确认产权手续时，应补签土地使用权出让合同，出让地价按现行地价减免百分之七十五。
　　（六）非原村民在原农村用地红线内所建违法私房，由规划国土资源部门按建筑面积每平方米处以100元以上150元以下罚款，确认产权。建房者申请办理确认产权手续时，应补签土地使用权出让合同，出让地价按现行地价减免百分之七十五。
　　（七）原村民与非原村民合作所建违法私房，按照其各自所占份额分别处理。

——《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》（2001）

但请注意，我们所理解的小产权房“转正”和“确权”，我认为是两个概念，“转正”是指小产权房和商品房同权同价，可以进入市场流通。而“确权”仅仅是承认了小产权房的合法属性，明晰了产权的归属，但并不允许买卖。这个在2001年的政策文件里有明确规定——“第十一条除市政府另有规定外，违法私房确认产权后不得买卖”。

2、这个基准价格体系对于深圳小产权房的改造没有什么实际意义，因为小产权房改造使用的是市场定价。

深圳的城市更新，是市场在决定价格，而不是政府制定的指导价决定。这样的政策精神，实际上这些年来也都是全国各地逐渐所认可和推行的。在2011年出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》里，明确规定了房屋征收要市场定价——“第十九条：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。

那么，政府发布的这个指导价，在我看来，它的实际意义没有多大。原因除了刚才的和大的政策精神不符之外，具体让它无法实践的理由还有两个：一个是，所有的基准价格都太低了，显低于市场价。比如土地的基准价格，政府公开出让的每一块土地都有基准价，但是显然政府从来没有按照那个价格卖给开发商土地过。房屋的基准价也是一样，比如在香蜜湖，开发商要是用4万多块的价格去收房子，恐怕只能得到一个白眼，让你进门一盆水出门再一盆水（搞过城市更新拆迁谈判的对这遭遇应该都不陌生）。

第二个理由是，没看出来这个价格有什么强制性，被拆迁户有“Say NO”的权利。如果在旧改过程中，被拆迁户不同意这个基准价格的补偿方案，开发商也没有什么招，因为这个政策也没有规定说：你不同意我这个基准价，我就可以强拆。这个其实涉及到了另一个问题：就是这些年业界一直在讨论的：城市更新拆迁谈判达到了“双90”，到底能不能强征。这个需要深圳的城市更新立法来明确，但是最起码到现在的结论是：不能。任何情况下都不能强征。

所以说，一个商品，政府规定的交换价格显低于市场价的时候，就没有人卖。同时，你又没有强制力量去逼迫它，那么，结果就是：这个基准价格完全不发挥作用，对于小产权房改造过程中的拆赔比的谈判，它一点指导意义都没有，因为完全会被弃用。对业主来说，你给不到我想要的价格，我就不同意，你有什么办法？

总体上，这个价格看起来只适用于政府基于公共利益的房屋征收，比如回收一部分小产权房建设保障房，或者是征收一部分小产权房用来修路搭桥等等。但即便是这样，上面的逻辑还是成立。设想一下：如果政府来征收，房主会比较政府给的指导价补偿和让开发商给的市场价补偿，按照现在房屋拆迁最少套内1:1.1的比例来看，不会有小产权房房主同意政府开出的这个价格。然后，政府有没有办法强买？通过出台政策强制征收？没有。既然没有，这个价格其实依然会导致一个结果：还是偏低，收不上来房子。如果能收到房子，相信也不会是这个价格。

既然都是收不上来房子，这个基准价的意义有多大，要不要重新评估。在内地，近年来一些城市已经放弃了发布这个价格系统。理由是中央近年来的精神：政府尽量的减少干预微观经济活动，更多的交由市场自主调节。对于深圳，可以走的更远一些。

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