香港的学区房为什么不像我们这般疯狂？
北京金融街学区丰汇园小区成交价高冲20万/平
马上要到了小一学生报名了，可以想到，北京、深圳的家长们又要为自己的孩子读不到心仪的学校抢破头。而相应的，学区房的价格又会不断的创出新高。
北京的学区房干到了20万/平，深圳的学区房干到了16万/平。今天刚刚看到一则新闻，说是北京单价低于12万，都不能叫学区房。
面对这样的房价，所有的分析都会显得很苍白。我也有朋友写了一些文章，教大家如何摆正心态，但这很难说摆正心态就可以解决的。如果说房子对中国人来讲是必备不可的硬通货，那么，学区房就是这个硬通货中的硬通货。像深圳有很多房产投资者，专炒学区房。对学区房价格未来的判断，恐怕很少人会有看跌，尤其在深圳。这个原因不难理解。
1、房子稀缺：深圳的房子少，本身存在上涨的压力。这个就不谈了。
2、优质学位更稀缺。深圳的小学生数量超过北京、上海，仅次于广州、重庆等极少数城市，这是非常恐怖的事实。而且，深圳的人口平均年龄是35岁左右，它将是中国最后一个人口红利消失的大城市。二胎放开后，深圳出生的婴儿也开始超出预期。
可以看看这些数据。
这是深圳在校小学生的人数，接近90万，2016年的数据我还没查到。如果有朋友知道，可以在后台私我，谢谢了。
（来源：深圳市统计局）
这是深圳过去10年来出生的婴儿，2016年年初我做这份表格的时候官方预计出生的婴儿是21万，但实际超过了23.1万，比预想的多了2万个多，这些未来都将会转化为对优质学位的巨大需求。
所以，学区房是两类稀缺资源的叠加：房产+优质学位。房产本身的市场价格在涨，优质学位本身的市场价格也在涨。当这两类稀缺资源捆绑在一起，像北京出现这种20万/平的奇观，尽管难以承受，却又是可以解释。
稍微解释一下，其实大家谈到学区房的时候，说的不是学区房——因为一般住宅都会配备学位，而是那种“学校很牛逼房价死贵”的学区房，潜台词是优质学区房，学校要很牛逼。
学区房，全世界都存在，学区房的价格超过一般房屋的价格，也很正常，学区房租金非常高，更是常见。但像北京、深圳这些大城市的学区房的价格如此的夸张，并不常见。
导致我们大城市学区房价格如此夸张的原因是：不同的政策设计，导致了非常不同的结果。
香港的小一学位是提前1年开始报名，现在已经开始了，我们来对比一下那里的学位政策。
这是我从一个朋友那里拿到的香港元朗区的学位报名册，直入主题：小一入学统筹办法。
这两张图是核心。
香港的小一入学机制，分为两个阶段：“自行派位”和“统一派位”。
自行派位阶段，每所公立小学拿出50%学位面向社会公开招生，家长可以根据子女情况自由选择，分甲乙两类，甲类是有兄姐在该校就读或者父母在该校任职的孩童，必获录取。乙类按照积分制，八类，有五类还是与父母兄姐有关，有相同的宗教信仰写了进来。感觉香港很注重维护孩子与家庭成员之间的紧密关系在学校的维系，只要孩子有兄姐在该校就读或父母在该校任职，“必获录取”。
不太一样的是，香港对适龄儿童的规定是翌年9月满5岁8个月，这个和我们“9月1日之前满6岁”的规定不一样。这样做的好处是，可以让同年出生的儿童，不管是9月1日之前还是之后出生，都可以在同一年入学。比如说你是2011年最后一天出生，那么按我们的规定，得到2018年读小一，但在香港可以今年读。这是一个非常人性化的规定，我们今年教育部也发文要求，各地可以根据实际情况适度放宽入学条件。
自行派位之后，是统一派位，这个就不由得家长决定了，但当然还都是“就近入学”的精神。
下面这是很清晰的流程图。
下面这张图，香港是以“实际居住地”而不是“拥有产权的房产”来划分“就近入学”的。“所申报的居住地址须是申请儿童的唯一或主要居所，即日常主要起居生活的地方”。并且租约、税单、水电煤气费都可以作为证明文件。
最后这张图很重要，能看到内地儿童拥有同等权利的报名资格：“居于内地的申请儿童，与其他的申请儿童一样。如未获自行分配学位，申请儿童将转由教育局统一派位，而毋须另行申请。”
我们再来看深圳小学的政策设计，我选用了南山区2016的积分入学制度规则。
（信息整理提供：家家顺）
它分为四类：户籍、住房、计划生育、社保缴纳。
同是就近入学，但整体上说就是：有深圳户籍，有住房，缴纳有社保，符合计生政策，就可以读到好学校。这里面，有住房和没有住房的积分相差最大是35分，有深户和无深户的积分相差最大是18分，符合计生政策和不符合者积分相差最大是10分，缴纳社保情况积分相差是5分。合计起来，最优者和最差者之间的积分相差最大是69分。内地的大部分城市，和深圳的做法会有不同，但是基本都是以户籍、房产、计生政策、社保这四大件为核心。
拿香港和深圳这两者的入学制度比较，有这样一些不同。
1、香港的小一入学政策设计体现出受教育权是一项公民的基本权利，深圳则更接近条件交换。香港的教育传达的精神是：读书是小孩在读书，那么政策设计的核心是围绕着有利于孩童教育本身的便利来的，比如宗教信仰、家庭成员的关系传承等等，这里面没有户籍、社保、住房情况的要求。简言之：只要你是香港身份，那么就当然拥有受教育的权利。内地的则更多是在拼爹拼娘，能不能落户，能不能买到房，社保有没有缴纳。如果爹娘啥都没有为孩子挣到，最坏的可能是没有学校读——比如前几年北京特地为农民工建设的农民工子弟学校。简言之：即便你生活在内地一个城市，但并不意味着你当然可以就近接受教育，需要交换。
2、香港的政策设计更侧重于维护教育机会均等，深圳则会滑向事实上的“等级制”。看香港的政策设计，并没有特别关心家长的财富状况，也即是说，在孩童的教育上，家长的富有或贫穷不一定必然导致不同的结果。当然，在现实操作中，我们相信不会是这样，富有者显然会拥有更多的选择机会。但是，那不重要，重要的是，这里面传达出来的是受教育机会均等的价值观。但深圳或者北京的政策设计，在结果上会慢慢导致教育的阶层化。同样是“就近入学”，同样是要求“实际居住地”，但我们通过买房和租房的差异化积分，事实上把租房者置于一个毫无竞争力的处境。有的人很富有，买了房子，可以分享到房价上涨的成果。同时，又可以分享到好的教育资源。这样的优势叠加，会让阶层的差距拉大。当然香港的设计也肯定不会说就能够杜绝阶层差距，但至少租房者是有希望的。内地的这个希望，现在随着学位房价格的高涨和学位的稀缺，可以说是越来越渺茫了。
我们都对结果公平的大锅饭平均主义，正是打破了这个，大部分中国人才在今天过上了不错的日子。但是机会均等却是我们要提倡的，因为它是最接近公平——即便那样也是不可能实现完美的公平——最不坏的手段。但内地积分入学的政策是在扩大制造机会不均等。
3、落到房产上，香港和深圳这样的不同的小一学位的政策设计，会对学区房导致不同的结果：香港的政策会减缓学区房价格的上涨（至少不会加剧），而深圳的政策会加剧学位房价格的上涨，进而加重家长们的经济负担。因为双重稀缺资源的捆绑叠加，最终让学区房的价格成了所有类型房屋中的小钢炮，一飞冲天，越飞越高。而在香港，当然也一样有学区房，也一样有赵薇这样的明星一掷千金买学区房，但不会像我们这么夸张。
所以，如果这种学区和房产的捆绑不能脱钩，那么，只要大的环境不变，学区房的价格就会只涨不跌。今天看到有观点说，不要投资学区房了，因为未来可能没有小孩子读书了。我认为这是一种天真的想法，即便是将来孩童的数量下降，优质学区房的价格也不会下跌。说到底，这是由教育市场决定的，如果未来的孩童数量下降，孩童会更加集中的涌向优质的学区，那样就会产生结构性分化，好的学区一样不愁生源。而学区房的价格也可想而知，可能是涨幅会小一些，但在我们现行的学区制度不改变之前，学区房不可能会变成投资坑。
香港的政策设计当然也并非完美，每年也都有报道，说又查处了多少宗谎报居住地址只为读个好学校的案例，也都有家长投诉说，为什么我住在这里，你要把我的孩子派到那么远？而且，香港的学位也是越来越紧张，每年抢学位也是一场大战。但相对来说，这个游戏规则的设计，没有将一部分人拒绝在游戏之外。这是值得我们借鉴的，我们今天的政策设计，实际上形成的结果是：把一部分穷人拒绝在了游戏之外。而且，如果说5年前房价还不那么高，鸿沟还不那么明显的话，那么现在随着学区房在大城市都高攀到10w+以上，可以说，这个政策设计的负效应在增大，越来越多的穷人被拒绝在了游戏之外，这是需要正视和警惕的。
很难让我们现有的政策一下子改变，但是不同的政策设计，是可以达成不同的市场效果的。也有人会说，大家都是凭能力吃饭，我有钱我就读好的学校，你没钱你就努力赚更多的钱，你赚不到更多的钱就只好接受较差的教育，这样的市场竞争有什么问题？当然没有任何问题，自己花钱购买教育，也要比当年全民接受指派的教育好。问题不在于市场，而在于政府，作为公共产品的提供者，政府要采取什么样的立场，尽量提供一个相对公平的政策设计，来减缓而不是加剧矛盾。
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