北京的房价打败了经济学吗？
应该有很多朋友最近看了这篇爆款文章《北京房价到底打败了多少经济学常识？》。
我对这个标题的立论没太大意见，作者是想说：房价打败了我们平常认知市场运行的经济理论。事实的确如此，不要说一般的小白群众，就是最知名的经济学家，也全都败给了房地产，败得稀里哗啦稀里糊涂。
我们也经常看到这样的报告排名，比如，这是国际货币基金组织（IMF）去年发布的全球房价观察报告（Global Housing WatchReport）：2016年上半年全球各大城市的房价收入：深圳以38.36倍位居第一，成为“全球最苦逼城市”。排名前十的城市中有五个在中国：香港34.95倍位居第 4，北京33.32倍位居第 5，上海30.91倍位居第 6，广州25.85倍位居第 10。
这样更可以为大家来论证房价泡沫增加一点数据了。
但必须要说，那样的文章进行这样的理解未必是正确的。“常识”应该加个引号。因为那不是“经济学常识”，而是“经济学谬误”。作者这么说，是冤枉了经济学。这一点，不需要你是受过专业经济学训练的人，哪怕只是稍微读过一点经济学书籍的门外汉，都会明白。但显然，作者在文章中，没有表现出任何的经济学知识和素养，他只是设定了一个有偏见和误导的假想敌。
诚然，中国的房地产市场比较特殊，北上广深的房地产市场更是特殊。但讲到底，它并没有违反经济学常识。我只是读过一点皮毛的经济学，了解一些历史上著名的经济学家的重要发现，所以也未必就一定说得在理。但我认为，300年来那些经济学大咖们前赴后继的知识贡献，足以来解释或者部分的解释我们的房地产市场了。
比如房地产没有违背最根本的最深入人心的供求理论，大城市的房价为什么这么高，为什么老涨不跌。人们最经常使用的就是供应和需求的相对关系，政府选用的政策工具的背后也是基于供求理论：使用限购限贷都是在让需求减少，而合理增加大城市的住宅用地则是在让供应增加，供应增加需求减少，价格得以抑制。
比如由政府来进行资源配置会导致低效率和社会福利净损失，这一点房地产市场也很好的验证了。我们在之前的福利房时代已经看到了，政府主导房屋分配，最终造成了民众人均居住面积增加的缓慢，房屋品质的上升缓慢，以及住房分配的严重的权力寻租。而房改之后，无论是房屋的品质，还是人均居住面积，还是住房分配的腐败，都得到了更为长足的进步。
比如政府不节制的干预价格不会对需求有任何影响，反而往往会造成价格信号紊乱，导致更大的麻烦。这个最为典型的验证，就是：10多年的楼市调控，房价越调越涨。因为调控从来只是在以价格干预为目的，并没有真正着力的解决供应和需求的问题。
比如政府过度发行货币物价会上涨。这个很简单的逻辑，可以很好的解释一个问题：为什么每次货币政策放松，房价随后都会出现非常大的异动。最近的这一轮房价大涨，直接的触发器也是2014年底的货币政策放松，以及2015年底的“去库存”。
等等很多。
但是，所有的经济学原理里面，都没有说过“房价收入比”、“租售比”、“房地产/GDP比”这些是经济学“常识”。相反，它们只是观测房地产市场的一些经验指标，还上升不到“常识”的水平，更别说是“原理”了。我们至今仍然在使用这样的指标来去判断房价合理不合理，其实是对小白群众的一种误导。
1第一：对房价收入比的认识，存在着性质上的误区。
房价收入比、租售比，本质上是一个相似的概念，它们都不是反映房价合理与否的指标，而是反映买房痛苦指数的指标，简单说，就是：苦逼度。如果一个城市房价收入比高，说明在那个城市生活的市民花在买房子上的钱太多，用在其它方面的开支减少，从而降低了生活品质，获得一套住房的苦逼程度太高。
当房价收入比在1：6-8这样的区间，说明生活在这个城市用6-8年的收入可以买到一套房，市民可以较短的年限买到一套属于自己的房屋，那么，他们对生活的愿景会比较乐观，生活品质也会比较高，幸福感会比较强。而房价收入比超过10甚至更高，说明市民赚钱的年限会拉长很多，会让市民对未来的前景变得暗淡，没有钱和时间匀给诗和远方了，人生的幸福感会降低。
经济学上从来没有说过房价收入比超过了合理的比值，房地产的泡沫就很大，房价就会崩盘，历史上也从来没有过这样的实证。这方面有很好的案例，我们都知道，北京的房价收入比是很高，但是曾经人均GDP要超过香港、资源丰富人均收入巨高的鄂尔多斯的房价收入比很低，但这说明了鄂尔多斯的房价比北京的更合理吗？没有，最终的结果证明：反而是鄂尔多斯的房价比北京的房价更不抗跌，泡沫更大。
这说明，房价的背后有很多复杂的因素，绝对不是房价收入比或者是哪一个单一的因素可以解释的。
这个是性质上的认识，房价收入比只是我们用来观测一个城市买房痛苦指数的指标。有的地方痛苦指数低一些，有的地方高一些，但仅此而已。不能太相信这个，过于迷信它，实质上变成了我们是在拿这个当武器来意图证实市场存在巨大泡沫的挡箭牌。
2第二：方法论上存在误区，房价收入比、租售比适用于已步入“房地产小周期”的稳定成熟经济体，但不适用于仍处在“房地产大周期”的新兴市场经济体。
所有的经济理论或者是测算工具，都是有前提条件的，经济学本身就存在着基本的假设。比如古典经济学的基石是假设人是“完全理性人”，拥有参与市场交易的完备的知识和信息，总是可以做出符合自身利益的正确决定。后来发现这个解释不了为什么会出现经济大危机，所以变成了“有限理性”。但在索罗斯的眼里，个体连有限理性可能都不具备，而是充满着动物的非理性。
这个问题上，我比较赞同万科高级副总裁谭华杰的观点：房价收入比这个观测指标，有它的适用性，适用于小周期的房地产市场，而不适用于大周期。关于这个，建议大家细读这篇文章：《这些年看空中国房地产的观点为什么错了？》
简单归纳和演绎一下：
1、主要经济体都存在有且只有一次的房地产大周期，小周期则有多次。大周期一般房价都录得高达10倍甚至更多幅度的大涨，而小周期内，房价则往往是超过CPI或者GDP的较低增速，跑赢通胀。
2、大周期内，房价长涨短跌、大涨小跌、易涨难跌，振幅巨大。往往是涨起来气吞山河，跌起来也是势大力沉。小周期内，房价则多次波动，但振幅基本稳定，多数还是螺旋式上升。
3、房价收入比、租售比，可以来解释“小周期”内的房价合理程度，因为小周期内房价、房租、收入都相对稳定可测。而大周期内，这些指标量化的难度都非常大，不能解释。
4、北上广深大城市的房价并不由本地人的收入水平所决定，而是与全国人民的财富集中度攸关。大城市的房屋价格形成机制是由全国（而不是本地）富有的那部分人决定的，而这又和我们的贫富分化（基尼系数）有关。
为什么中国现在不适用这个东西，因为中国还处在房地产的“大周期”，而我们比较经常用来对比的那些经济体，都无一例外的进入了“小周期”。比如美日韩新加坡，以及我们的香港台湾等等，他们的城市化都已经完成了，GDP增速都很稳定，房屋租金的变动也很稳定。而中国的城市化还没到60%，距离75%的临界点还有10几年的路要走。这个“大周期”，是没有办法和“小周期”去简单化的对比的。
另外说一点，很多发达经济体虽然房价收入比指数低，但是生活成本并不低，甚至大多数到目前都比我们更高。这是“经济学人智库”（The Economist Intelligence Unit）昨天发布的《全球城市生活成本调查》：我们认为住房问题解决的最好的新加坡，生活成本高居第一。我们认为有近半居民可以住公屋的香港，居第二。我们认为经济失落二十年的日本，东京、大阪分列第四、五，首尔，第六。内地生活成本最高的上海，房价被视为超越纽约东京的上海，生活成本居全球第16。
（来源：EIU《全球城市生活成本调查》）
说到底，二战过后，在别人都在努力发展经济的时候，我们在努力搞阶级斗争，1949-1978我们慢了人家三十年。这让我们有后发优势，尽享全球化的巨大红利，在别的经济体都踟躇不前的时候，我们还处在城市化的红利期内。这个意思是说，中国的现在和发达经济体的现在是不具备可比性的，要往前溯，和美日韩若干年前和我们现在的城市化率相若的年代比，才更为合理。
这是房价收入比在方法论上的问题，简单说，房价收入比它适用于高度稳定的成熟经济体，但不适用于新兴市场经济体。并不只是中国不适用，新兴市场的金砖国家都不同程度的存在这种不适用。比如印度的孟买和俄罗斯的莫斯科，现在以及曾经都存在房价畸高无比的怪现象。
看这份数据，英国咨询机构牛津经济研究院（Oxford Economics）今年1月发布的报告：孟买的房价收入比超过30倍，居全球第二，排名仅次于香港。北京、上海紧随其后。
3第三：房价收入比，没有正视中国现存的特殊情况，是被高估的。
我们经常看到过很多很多房价收入比的数据，随便查下度娘就是一箩筐。但我不认同这些数据的科学性，它只有统计学意义上的价值，但是失真的。
问题不出在房价上，房价，无论是房屋均价的测算还是中位数的测算，从较长期的趋势看，都可以基本上反映出一个城市房价的基本面貌。问题出在居民收入上，我们测算居民收入的依据主要是工资收入，但要正视中国人的收入是难以观测的。历史上如此，现在依然如此。因为存在太多不可测量的现金交易，太多的非工资性收入——尤其是灰色收入，以及不报税的资产性收入等等。在不少人而言，非工资性收入可能反而是大头。比如在灰色收入这一块，医生、教师、记者、官员，说是全民性的并不为过。曾荫权、马英九的那点儿事，对我们来说，实在是太奇怪不可思议了。对此，我相信每个人都会有很多切身的感受。有很多人会说，你说的只是少部分，大部分底层小人物没有这样的收入。是的，但对于房地产来说，已经足够说明问题的了：因为房价是由金字塔上端的那部分人群决定的。谁占有的资源多，谁拥有的特权大，谁拥有的收入就更多。当然，这些年来我们有了很大的改观，但是还是要正视，这样的情况依然存在。
从这个角度讲，我们的收入是被低估的，但没有人能够说出被低估了多少。所以说，房价收入比，高自然是很高的，但也是被高估的。这同样可以解释另外一个问题：为什么我们经常抱怨房价高，但是房价依然涨。因为有很多人的收入你测算不出来，他们的支付能力也是被低估的。
这是我们的特殊情况。
说到这里，可能会有人说我在玩：“你跟我讲道理，我跟你讲国情”的文字游戏，并非如此，说房价收入比这个指标在中国不适用，我们的国情只占其中一个因素，2/3的因素是它的确不适用。也许中国的房地产的确存在巨大的泡沫，也许你可以完全的赞同政府的楼市调控，但如果仅仅是以“房价收入比”、“租售比”这些工具来论证我们的房地产存在多大的泡沫，这样的泡沫会不会爆掉，何时以及以何种形式爆掉，这个论证链条实在是太长太长了，写一部书都不够。
对于小白群众来说，多花点时间去看房子了解市场，多花点时间学点“真正的经济学常识”，要比相信一个不太经得起推敲的经验工具，更有意义。
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