买美国房子，房产证上该不该写孩子的名字？
中国人喜欢置业，来到美国也不例外，投资的首要渠道就是买房。那么房产证上写谁的名字，也是很多人的纠结所在，因为房子的归属是一个很大的问题。
美国通常有几种做法，下面介绍两种常见的，也是许多中国客人关切的。所有的解释及建议不具备任何法律效力。
1，房契上只写大人名字，去世后留给孩子。
2，房契上同时写上大人和孩子名字(联权共有joint ownership with rights ofsurvivorship)。大人逝去后，孩子承继房产的权利高于其它任何亲属或债权人。
3，还有就是仅写孩子名字。在美国，18岁以下未成年人无权签署任何法律文书，只能靠父母或监护人代理，当父母或代理人无法继续代理时，必须事先设定继承代理人。这样的实际操作非常麻烦，不建议。
主要举例比较一下常用的1和2：
1，房契上只写大人名字，去世后留给孩子。
大人现在以个人名义买了80万的房子，三十年后大人去世后孩子才继承，他以后卖房付税的计税底数 (Tax Basis) 是大人去世那一天的房屋市价(假设120万)，如果他马上以120万卖掉房子，收益所得是零(120万 售价– 120 万计税底数=0)，不需付任何收益所得税 (capital gains tax)！
需要注意的是，海外人士在美国的遗产税上免税额只有6万美金，虽然没有收益所得税，但是孩子必须支付40%的遗产税才能拿到房产权。
2，房契上同时写大人和孩子名字(联权共有jointownership with rights of survivorship)。
大人买了80万的房子，马上就把孩子的名字同放在房契上，这在美国算作是赠予他一半产权，他的计税底数 (Tax Basis)会是大人买价80万的一半，即40万。等三十年過去，大人去世了，大人那一半由他继承，计税底数(Stepped-upBasis)是您去世那天房屋市价120万的一半，即60万。再加原先他受赠那一半的计税底数40万，总计税底数为100万。他若马上以120万卖房。收益所得是120万售价– 100万计税底数= 20万，他需要为这20万收益纳税(如果这不是他的主要居所primary residence)！
可以看出，联权共有增加了孩子的纳税负担。
联权共有还有不少隐患
*如果将来有一天因某种原因你急用钱，非常需要卖掉这个房子。大人肯定是非常爱自己的孩子，可谁也不能担保他也爱大人爱得全无保留。万一他在这紧要关头阻拦卖房，大人可是一点办法也没有！
*如果拥有一半产权的孩子不幸先于大人去世，结果可能是他的合法继承人和大人一起拥有这个房产，有些時候这对大人可能不是个好消息。
*如果拥有一半产权的孩子不幸先于大人去世，他的债权人creditors会来找大人。
*如果孩子有税务问题，会有税务留置扣押权tax liens“绑”在房子上。
*如果孩子申请破产，即使大人有一半产权，房子仍可能被强制卖出。
*如果孩子被起诉承担车祸责任，受害人要求赔偿金额巨大时，房产也会被牵扯到。
*和孩子联权共有房产在法律上算是大人赠送一半房产给他，如果房价超过$14,000,需要申报联邦赠与税。（个人每年赠予另一个人的限额是$14000）
*联权共有房产还会影响到申请低收入医疗福利Medicaid。美国联邦的 Medicaid 计划是针对低收入人群，为其提供免费或减费的家庭护理等必要医疗服务。申请时，政府会调查申请人有没有通过转移财产，使自己成为低收入后以骗取福利。把孩子名字加进房契被认为有转移财产嫌疑。
本文摘自：美国保险理财；内容仅供参考，实际操作请咨询专业人士。
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