投资美国房产 租金回报率及计算方式
很多朋友有兴趣购买美国的房产，作为投资持有并出租。应该说在目前这是一种很好的思路。通过出租房产，每年可以获得固定的投资回报。将来房地产市场繁荣时，再将其出售获得投资增值收益。或者退一步说，将来在合适的时候用于自住，也是可行的。但是在面对投资的选择时，很多人并不知道自己将要购买的房产，每年出租带来的租金回报率有多少。笔者针对这一情况，简单介绍一下租金回报率的计算方法，为投资者提供参考。
投资房产可以分为两种情况，一种是现金买房，第二种是贷款买房。以下逐一对这两种情况进行分析。
一、现金买房的租金回报率
现金购买的房产的租金回报率的计算公式很简单，说白了就是出租房屋到手的净收入除以购房的总价。
租金回报率 = 每年净房租收入/ 购房总价%
首先计算购房总价。购房总价很容易获得，就是房屋买家支付给卖家的金额。
然后计算每年净房租收入。
每年净房租收入= 年租金收入— 持有房屋费用及出租衍生相关支出
年租金收入就是跟租户约定的年租金。为了估计一栋房屋的未来年租金收入，可以将附近社区同等条件的已出租房屋的租金拿来比较。例如，通过房产经纪人的帮助，找出周围同等条件已出租的10套房屋，看看这些房屋的年租金收入，就可以大致估计出自己想要投资的房屋的未来租金收入。但是这里有个技巧，一定不要拿这10套房租中租金最高的那一套作为参照，因为这样很可能会使你预计的租金收入虚高。比较正确的方法是找到出现次数最多的租金价格，然后以这个数字，或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。以后在实际出租房屋的时候，也应当遵循这个方法来确定房租价格。为什么？我们待会儿谈到“空置期分摊”的时候详细讲。
持有房屋费用及出租衍生相关支出一般包括：房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等项目。这里要特别解释一下“空置期分摊”。
你购买的房屋一般很少能立刻找到租户，因此几乎总会有一段时间是空置的。所以在计算每年平均的净房租收入的时候，应当把分摊到每年的空置的那段时期的租金扣除。根据我们的经验，一般租赁合同为一年期, 但可到期续约，实际的平均租赁长度可以估计为2年，平均的空置时间可估计为一个月，因此空置期分摊到年即半个月的房屋租金。通过确定合理的房租价格，就可以将空置期有效降下来。因为大多数租户对房屋租金很敏感，租金越低，就能越快把房子租出去。
我们上面提到过，应当比较周围同等条件的已出租房屋，找到出现次数最多的租金价格，然后以这个数字，或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。根据我们房产经纪人的长期经验，这样做可以吸引到更多的租户来看房，房屋也能更快地租出去，这样空置期就缩短了。比较一下，如果定过高的房租价格，肯定鲜有人来问津，房屋将会空置很长一段时间。最后综合下来算一笔账，前者的收益肯定要更高。
设置合理的房租价格还有个好处，就是对你的房屋感兴趣的租户很多，所以房屋业主可以在提出租房申请的租户中挑选到信用、品行最好的租户。这很重要，如果遇到信用不好的租户，业主就惨了。很可能第一个月会按时收到房租，以后
房租就很难收齐了。收不到房租，业主只有驱逐租户。按照美国的法律，驱逐租户要走一个比较复杂的程序，对于业主来说，不但损失了收益，而且带来一系列麻烦。如果租户的生活习惯不好，也会给房屋带来不必要的损害，以后房屋的维修费就高了。总之，设定合理的房租价格，选择适合的租户，对于房屋出租收益的保障，非常重要。
租赁经纪人帮助租赁可以大大节省您的工作和时间，专业的经纪人可以帮您选择条件较好的租客，减少以后恶房客的困扰。租赁的佣金一般是全年租金的6%。
“物业管理费”是指，如果委托房屋代管人帮忙照料房屋，收取租金，打点修理水电设备等…所支付的管理费，一般为每月租金的6-8%。如果投资者本人在美国，或者有亲戚朋友可以帮忙打理这些事情，这笔费用也就可以省下来。
根据房屋类型、所在的位置和房屋状况的不同，应当计算在内的项目也不一样。读者可以根据具体的情况，自行判断。例如，独立屋一般没有社区费，但也有些独立屋所在的区域有社区规划、大门及社区公共设施，因此也要交社区费。城市屋一般缴纳的社区费中已包括共同火险, 不必另外买火险，这样计算房屋保险费的时候，不用将火险金额计算在内。另外，房产税的税率在每个州也是不一样的，从1%到3%不等, 加州地产税大多为1.1-2% , 所以投资之前选择应先确定目标房屋的税率。
我们选取实际的案例来进行分析。
案例：一栋2006年建的354 平米独立屋, 现金购买，总价$55.5万，月租金$2780，该房屋的房产税税率为1.65%。(伊市独立屋的真实例子)
年租金收入=2780 x 12 = $33360
持有房屋费用及出租衍生相关支出包括：
a) 房产税：购房总价x 1.65% =$9158
b) 房屋保险：$815 (各房屋因地点,新旧,保项有異, 保费不同)
c) 社区费：无
d) 维修费：预计$300 (愈新的房子保养费愈少)
e) 空置期分摊：半个月租金$1390 (一般房客订约一年但实际租赁長度约二年)
f) 出租佣金：出租佣金预计可以分摊到2年，因此=(年租金收入x 5% )/2= $834
持有房屋费用及出租衍生相关支出总计：$12497
每年净房租收入= $33360 - $12497 =$20863
租金回报率= 20863/555000 = 3.76%。
二、贷款买房的租金回报率
贷款购买的房产的租金回报率的计算方法要稍微复杂一点，但是原理与第一部分是一样的。我们假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。
租金回报率 = 每年净收入 / 自付额%
每年净收入= 年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出 – 年固定还款额。
其中，自付额(头款)即购房总价扣除银行贷款的部分。
持有房屋费用及出租衍生相关支出我们在第一部分里已经讲过，道理也是一样的。下面我们选取一个案例来进行分析。
案例：一栋2006年建的354 平米独立屋,购买价$55.5 万, 自付额(30%)为$166500贷款额$388500 (30年分期固定摊还,利率4%, 贷款月付$1854.76)，月租金$2780。
年租金收入=2780x12 = $33360 (伊市独立屋的真实例子)
持有房屋费用及出租衍生相关支出包括:
a) 房地产税:购房总价 x 1.65% =$9158
b) 房屋保险: $815 (各房屋因地点,新旧,保项有異, 保费不同)
c) 社区费:无
d) 维修费：预计$300
e) 空置期分摊：半个月租金$1390
f) 出租佣金：年租金33360x 5% )/2= $834
持有房屋费用及出租衍生相关支出总计：$12497
年固定还款额 = $1,854.76x12=22257.12
每年净收入= $33360 - $12497 - $22257.12=-$1394.12
租金回报率= -1394.12/166500 = -0.84%。
*以上的例子如果需要管理公司代管, 当然就要另一笔开销。
在加州，如果淨租金回报率4%以上，那可以看做是值得投资的适当房产了。但是可能有读者会说，我把投资买房的钱存在银行里，也能获得与此接近的收益率啊！为什么还要这么辛苦去美国买房呢？而且房子还会不断的折旧。对于这问题，我想告诉读者：虽然房产的建筑物部分会折旧，但是建筑物下面的土地却永远属于业主，而且会随着当地的经济发展而升值。持有一套房产，就像持有一只股票。你不但每年可以获得固定的分红，而且还拥有了未来资产增值的机会。根据長期统计：美国房地产每年平均升值约为6%, 所以如果从这个角度来考虑问题，投资并持有房产，相对于银行存款，是一种更优的投资选择。你周围有许许多多投资房地产发财的实例, 但你听过因存銀行利息而发的吗?
我们统计了最新截至2016年7月部分城市的租金回报率，如下：
在独立屋的部分，Irvine, Eastvale,Chino Hills, Aliso Viejo, Mission Viejo…比较粗略的估计这几个城市的租金回报率，取样以最近三个月的平均出售价，和同尺寸的平均租金，扣除了他们的平均地税，以及平均社区费，得出的一个租金回报率。（这是一个粗略的租金回报计算，没有计算可能的火险，以及房屋维护的开支，例如园丁费及修理费，也没有计算租赁管理的费用）
城市 | 独立屋(Single family residence) | 城市屋(Condominium) |
Eastvale | 3.50% | / |
Mission Viejo | 3.90% | 4.50% |
Aliso Viejo | 3.60% | 4.16% |
Chino Hills | 3.6%(无HOA情况下) | 3.77% |
Irvine | 2.80% | 2000年前建联体Condo 3.79% |
2000年后建联体Condo 3.29% | ||
2000年前建独立Condo 3.54% | ||
2000年后建独立Condo 3.04% | ||
Diamond Bar | 3.10% | 3.93% |
Walnut | 3.7%(无HOA情况下) | / |
Lake Forest | 4% | 4.48% |
Laguna Hills | 3.90% | 4.54% |
Laguna Niguel | 3.70% | 4.30% |
通过上面的数据不难发现，大洛杉矶地区这些华人城市一般的租金回报率，独立屋大约为：2.8%－4%，差距并不很大；condo则是在：3.04%－4.54%之间。尔湾市显然比其他城市要低一个百分点左右。但从另外一个角度来看，也显示出尔湾房屋市场需求旺盛，相对房价较高，租金回报率较低，尔湾市的房屋买卖受到广大买家的欢迎，升值潜力也随之越大。
我们在计算房屋的投资回报时，除了租金回报率以外，同时更要知道每个城市的升值潜力，因为在全美国大都市，受欢迎的都市都表现出像尔湾市的现象，房屋升值快，但是相对租金回报较低，综合两项条件，一般租金回报占的比例较小，往往侧重于升值比率。如果你想要进一步了解各地的租金回报以及它的升值潜力，欢迎直接来电洽询。
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