《物权法》即将废止，《民法典》时代到来，物业企业应重点关注的几个问题

“民法典”的全称为《中华人民共和国民法曲》，于2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过，将于2021年1月1日起施行；全文共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任，以及附则。《民法典》实行后，包括《物权法》在内的九项法规同时废止。《民法典》相较之前的《物权法》、《物业管理条例》内容来看，一是进行了变化，二是进行了细化，必将对物业服务行业产生深远影响。

一、业主共同事项及表决权变化重大

《民法典》对业主共同事项及表决权进行了修改，设定了“参与人数和面积”与“同意人数和面积”两个值，与《物权法》规定有所不同。

一是关于选聘和解聘物业公司、选举业主委员会或者更换业主委员会成员，《物权法》规定是双过半，即面积过一半和人数过一半。《民法典》规定是经双三分之二参与表决，表决的双过半同意即可。这话有点绕，意思是参与表决的人数和面积须要达到双三分之二以上，同意表决的人数和面积须要达到双过半。这意味着，如果参与表决的人数和面积达不到双三分之二以上，或参与表决同意的数值达不到双过半，是不能够选聘和解聘物业公司的，也不能够选举业委会或更换业委会成员。由以前的一个条件，换成了两个条件，虽然同意的人数和面积比例减少了，但参与表决的人数和面积比例却增加了。

二是关于维修资金的使用，《民法典》实施后将更加便捷。原《物权法》规定是双三分之二以上业主同意才能使用，《民法典》是三分之二参与表决，且表决过半数同意即可使用，使用维修资金的门槛降低了。

三是关于维修资金的筹集，相较使用门槛而言抬高了，须经表决的双四分之三以上同意。但相对《物权法》而言，门槛降低不少；《物权法》规定是应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

与第三条相同的还有改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。比如将来小区内是否能把绿化带改成停车场，就可以通过三分之二以上人数和面积参与表决，如果同意的达到双四分之三，就可以实施了。

总体来说，《民法典》体现的是让更多数的人参与，较少数的人决定。

二、物业服务合同更加细化

《民法典》较《物权法》、《物业管理条例》来讲，对物业服务合同阐述的更加细化，对物业公司和业主如何签订和执行物业服务合同，以及如何处理物业服务合同纠纷，有了更加明晰的依据。

一是规定了物业服务人信息公开的义务。物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。信息公开将成为物业服务人的必修课，这意味着，物业企业不管是“酬金制”还是“包干制”，信息公开将成为必选项目。同时这对服务双方是个不错的机制，信息透明将能增进业主与物业人之间的互信，业主知情权能得到保障，物业服务人能得到更多理解。

二是明确了业主告知、协助义务。业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

这意味着，业主装修房屋、出租、转让房屋必须告知物业，业主在装修时，应配合物业人去现场检查，这些有了法律支持，成了业主的法定义务。

三是赋予了业主合同任意解除权。如果业主解聘物业公司，不需要等到合同结束，只要按照法定程序办理，并提前六十日书面通知物业服务人，即可解除合同。值得注意的是，因解除合同造成物业服务人损失的，业主依法应当赔偿损失。

四是增加了不定期物业服务合同。通俗的说，业主未续签合同但也未找下家，这期间视为不定期物业服务合同。物业公司可以继续提供服务，原合同继续有效，但服务期限为不定期。当事双方可以随时解除不定期合同，但应提前六十日书面通知对方。也就是业主或物业有任意一方不想继续了，提前两个月写个书面通知给对方，就可以解约了。

五是规定了物业服务人的移交义务及法律责任。合同到期后，物业企业应在约定期限内将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

六是规定了物业服务人的后合同义务。在合同终止后，业主大会选聘新的物业期间，原物业服务人应当继续服务，并可以请求业主支付期间的物业费。

三、建筑物和物件损害责任不可小觑

一是高空坠物和高空抛物，物业人要进行防范，未采取必要的安全保障措施的，要依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。所以物业人除了提醒、宣传和标识牌外，还应定期巡察，发现有问题要及时处理，有条件的可以配备专用摄像头，防止高空抛物和坠物的发生。

二是建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害；所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的；应当承担侵权责任。阳台或窗台外侧放花盆或杂物，一定要及时沟通和劝阻，公共部位出现隐患要及时采取措施，小修要及时处理，中修或大修及时提请业主使用维修资金处理。另外说说装修管理和违章搭建这两项工作，装修管理需要做好承重和结构部件的监督，违章搭建则需要在沟通无效后及时书面上报相关部门并留存依据。

三是注意窨井盖塌陷、道路施工挖沟、树木折断、道路上乱堆乱放的情况，这些情况要早发现早处理，不能当下处理要做好警戒，规避自身风险。否则管理人将依法承担侵权责任。

四、第九百四十四条要慎重

《民法典》第九百四十四条规定，该条款被某些自媒体人曲解为物业不得催交物业费，其实原条款为：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。所以物业人该催费还要催费，但要注意方式方法，不能违法违规。另外，合理催告还要留有证据，合理期限内未支付的再进行司法诉讼，此外合理催告证据的保留还是延长诉讼时效的手段。

五、注意《民法典》实行时间

《民法典》实行时间为20201年1月1日，这意味着，还有半年的时间给现有物业企业学习新法、适应新法和调整自身行为。凡事预则立，不预则废，迎接变化、适应变化的企业将能更好的生存，怠于变化、不思应对的企业终将被淘汰。在《民法典》还未实行之机，物业企业只有更好的规范自身行为，才能在规则之内如鱼得水。

总体来说，《民法典》的实施，将更能规范物业服务市场行为，给物业市场带来新气象。在此也期冀物业企业搭载法律的列车安全前行。

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