荷兰房地产：风暴进行时

2022年对荷兰房地产行业是一场噩梦，2023年，危机仍未到头。

在刚刚过去的三月中荷兰地区选举中，建党刚满4年的农民-公民运动党（BoerBurgerBeweging，简称BBB）成了一匹黑马，赢得近20%的选票，一举成为参议院最大党。而作为联合政府的四大党派VVD自由民主党、CDA基督教民主联盟、D66六六民主党和CU基督教联盟只获得了不到一半的总票数。

BBB最引人注目的政治立场，就是反对欧盟因气候变化和环境保护而制定并要求强制落实的减氮措施。过去两周，议会持续进行着激烈的辩论，主要议题就是氮相关政策何去何从。各个党派形成了两大阵营，吕特首相带领的第四代内阁遭到了前所未有的危机，这一场辩论几乎是对内阁的单方面攻击，反对党在辩论期间甚至提出了内阁应该消失的言论，“要么解决问题，要么就下台”。

●4月8日，BBB党党魁Caroline van der Plas在议会辩论中承诺会让荷兰摆脱“氮锁” / David van Dam, de Volkskrant

根据BBB党党魁Caroline van der Plas的说法：“选民的不满积压已久，对选民来说，国家现在出了很多的问题，氮问题只是一个象征。”

4月5日，内阁宣布妥协，将氮排放限制相关的决定权交给各个省政府，由BBB党掌舵的多个农业大省可能有机会改变现状，不再配合欧盟强制措施。

荷兰向来是欧盟最大的农产品和种子出口国，农业被视为荷兰非常重要的国家特征。支持BBB党的农民大多来自荷兰农民世家，世世代代拥有着大片土地。

过去四年，荷兰农民抗议活动如火如荼，自2019年10月数千名农民浩浩荡荡行驶拖拉机前往海牙抗议新法规，造成全国多个重要公路堵塞以后，倒挂国旗、千辆拖拉机上高速堵路就成了抗议活动中的标志性行为。

但在有钱有选票的农民们庆祝胜利的时候，沉默的建筑业还在继续“渡劫”。

陷入政客泥沼的房地产行业

2019年，荷兰开始实施的《自然保护法》中包括了氮排放限制和土壤PFAS浓度限制，这影响到的不仅是荷兰农业，对于建筑业，它堪称一纸病危通知书。

气候变化科学家们认为，如果空气中含氮气体过多，在土壤中造成氮沉降，就会诱发各种生态灾难。限制氮排放的《自然保护法》（Natura 2000）于焉出台，而荷兰是全欧洲氮排放最高的国家。

荷兰政府因此决定向氮“开刀”。除了农业需要承担减排压力，自2019年起，所有的建筑项目在申请环境许可证过程中都需要计算氮排放量，其中包括了道路铁路等基础设施建设、工业建筑项目以及大量的住宅项目。每个自然保护区域内的氮排放总量受到限制。在此之后，新建筑环境许可证的审批流程变得反复冗长，由于缺少相关经验人士，单单氮排放量相关的研究报告就可能需要长达六个月的时间，这直接导致了2019年新建期房许可证数量骤降至5.81万套，离荷兰政府所希望的每年新建10万套住房目标相差甚远。

●2019年10月的荷兰农民抗议，3500辆拖拉机上高速 / dvhn.nl

当时媒体报道称，这是荷兰建筑业的一次地震，预计在两年后的2022年复苏，有望在2030年解决90万套住房缺口问题。

谁也没预料到，地震之后迎来的是一场大风暴。

疫情期间作为卫生部部长被骂得狗血淋头的Hugo de Jonge自2021年起上任了住房部部长。新官上任三把火，2021年他提出了购买保护条例，限制一定估值以下的房产在交易后的四年内只能用于自住，不可出租。他声称这是为了保护首套房年轻买家的利益，让大家有房可买，让投资客买不了房。

条例一经公布，市场沸腾，2021年冬天房价和交易量都一路冲高，大量个人投资者涌入房地产市场，高价入手投资房。据统计，2022年年中，荷兰租金上涨20%。

2022年初，俄乌战争导致的建材价格上涨、能源费上涨、建筑工人短缺，加上PFAS与氮排放计算的复杂性，以及荷兰地方政府公务员短缺的问题，导致新建筑许可证的发放遥遥无期。而在开发商与建筑商正在积极应对这一系列外部不可控问题时，他们万万没想到下半年的日子还会更难。

2022年下半年，Hugo de Jonge突然提出为了让中等收入人群（单人家庭年收入44035欧元，多人家庭年收入48,625欧元）能够负担得起房租，将中等租金限制纳入了原本只用于社会福利房的租房积分制系统。他声称这是因为房租高得不合理，不该让房东们赚这么多，一旦开始实施中等租金限制，超过30万套房屋每月房租至少降190欧元！消息一出，无知群众一片叫好。

根据荷兰统计局数据，截至2022年，共有804.56万套房屋，其中57.14%为自住房屋，28.59%属于社会福利性质房屋公司的出租房屋，只有14.1%属于私人出租房屋。在各个主要城市中，社会福利房数量超35%。

●荷兰各个市政区域社会福利房数量分析 / CBS荷兰统计局

中等租金限制的法规还未正式通过审批，市场又一次乱了。自2022年年底，已有大量小房东选择赶走租客卖房套现，据统计，阿姆斯特丹2022年第四季度挂牌出售的房屋中有10%曾经作为出租房，成交后变为自住房产。

●2022年第四季度荷兰四大城市出租转自住房产数量统计 / de Volkskrant 

原本就房源稀缺的荷兰，可供出租的房子更少了，而超出积分系统的房屋可以任意设定租金，将变为天价房租。

经过住房部部长这两年的魔幻操作，房产估值大涨，基于房屋估值的不动产税和各类杂税价格翻倍，各个市政赚得盆满钵满。

除了地方政府收益颇高以外，荷兰合作银行Rabobank也在这一片混乱中做到了双赢，作为包括氮危机在内的各种环境问题的始作俑者与荷兰养殖业规模化经营的最大受益者，荷兰合作银行不但没有在这场打击中遭遇限制，反倒进一步扩大了其影响力和资本，西欧地区最大建筑开发商BPD则是荷兰合作银行的全资子公司，正如农业中发生过的事情一样，BPD也是本轮建筑业风暴中的赢家。

更大的危机还在后面

荷兰住房危机的根源是人多房少。

根据Capital Value公布的预测，由于建筑许可证数量减少，2023年荷兰住房短缺超过32.5万套，占总量的4%；到2025年，住房短缺将高达40万套。荷兰政府需要采取更多措施刺激市场继续建造新房，否则2030年住房缺口将达到100万套。

●2025年荷兰住房短缺数量将达到40万套 / Capital Value

住房部部长一边喊着每年要建10万套住房解决住房危机问题，给群众画饼；一边掐着开发商和小房东的脖子逼人做亏本生意。今年年初，多个大型开发商宣布因可能实施的中等租金限制，新建项目将变得无利可图甚至亏本，他们决定停止建造已在计划中的中等租金期房项目。荷兰第二大建造商Volker Wessels称由于住房部部长激进的政策，导致原本占有市场75%的海外投资者全部流失，今年他们没有接到任何新建期房项目。

干脏活的向来是开发商，但万万没想到，干脏活的都干不下去了。

2022年新建筑许可证获批数量从2021年的7.58万套下降到了6.34万套，下降了16.3%。而在住房部部长高喊要在2030年解决住房缺口问题的同时，荷兰为氮排放设定的时间期限也是2030年——荷兰政府在2022年宣布，将在2030年将本国氮排放削减70%。

●2012-2022 新建筑许可证审批数量统计 / CBS荷兰统计局

当有地有投票权的农民将价值不菲的拖拉机开上高速公路时，建筑业原地躺下了，有气无力喊了几声“再不建房就来不及了，房子不够了”，可是普通民众向来把开发商看作是敌对的资本家，只会吐槽房子为什么卖这么贵，压根也不会想想新建筑成本最大的一块是由地方政府控制的土地费用，其次最麻烦、成本越来越高的各类许可证也是由当地市政负责审批的。

如果说荷兰本地人还能够指望排队七八年住上社会福利房，买不起房也租不到房成了荷兰这几年无法解决的问题，留学生与外籍人士将成为荷兰住房危机的最大受害者。今年公布的外籍人士友好程度世界排名中，荷兰总体排名靠前，但因住房问题被评为全球倒数。多家跨国企业与国际机构也正因为员工的居住问题无法得到解决，正在筹划搬离荷兰。

今年三月，北布拉邦特省因地区氮排放限制，宣布禁止发放任何新建筑许可证，有一百多个住宅项目遭到影响，许可证申请全部夭折，其中包括负责建设社会福利房的房屋公司，看着空着的土地以及长长的租房等候名单，什么都做不了。

最受伤的是当地新建筑项目的买家，因许可证无限期延后，他们的新家也不知什么时候才能建好。

根据欧盟法律的规定，Natura 2000自然保护区内的环境恶化是不被允许的，当国家立法与欧盟法律相冲突时，荷兰行政法院可以使国家立法无效。市政当局被迫立刻作出行动，没有选择。

北布拉邦特省是第一个宣布禁止发放建筑许可证的省份，但不会是最后一个。看来吕特第四代内阁的危机，并不会在短期内消失。（责编 / 张希蓓）

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