危险的接龙游戏：一文看懂中国房价生态链条
2017北京房价又开启大涨模式，有点出乎意料，930刚过不足三个月，房产市场热度再起，还是在银根趋紧之际。
但目前，至少在北京，还是没有看到触发崩盘的风险。
周五周小川行长说：居民杠杆率不高，房贷还可以继续增加供给。
连我最信任的央妈都这么说了，我还如何去质疑杠杆率这件事。
一张最好用的房价预测图：日均二手房签约高于600房价会上涨，高于1000房价会暴涨。现在继续超过1000。
北京普通住宅的房价，已经超过了纽约，比肩了香港，租售比不足1%，房价收入比高冠全球，如此高的估值，往上再番一倍有没有可能？
当然有可能，现在不正朝着这条路上猛冲吗？
330北京只要不出政策，这一波疯狂的情绪是不会自动停止的，如果不停止，我想把未来的几年叫做房价最后的疯狂，我们推演一下未来的演变。
1房价生态的链条与疯狂的尽头
现在全国最富裕的50、60后家长们刮干淘净为80、90后的下一代在北京凑下100-200万首付，孩子们贷上200-300万贷款，在北京买下400-500万的一居小房子蜗居。
卖掉一居的北京小家庭，拿出攒了几年的100-200万积蓄，贷上200-300万贷款，换一套800-900万的两居。
卖掉二居的有娃家庭，拿出100-200万积蓄，贷上200-300万贷款，换一套1300-1500万的三居。
卖掉三居的二娃家庭，拿出100-200万积蓄，贷上200-300万贷款，换一套1800-2000万的四居。
为什么把这个链条说的这么详细，因为不需要被几千万的房子迷惑，有这个换房链条在，测量房价极限的指标是每间房的价值：六年以前每个房间值100万，一年半以前每个房间值200万，现在每个房间值400万。能不能买得起，其实看的是这400万。
脑洞大一点，如果房价再番一倍呢？每间房值800万，第一棒如何筹这800万呢？光靠积蓄和收入应该是很难了，只有靠资本增值，老家的房子翻倍涨。现在二三线城市正在朝这个方向努力。
所以看到老家杭州、厦门、苏州的朋友们出手阔绰的在北京买房，请不要羡慕，因为他们老家房子增值了。
好了，这个故事终于找到游戏的支撑点了，一线的上涨离不开二三线的上涨，二三线的上涨离不开四五线的上涨。是不是觉得只要全国上涨，这个游戏就可以一直走下去？错了，有尽头的。
当人们发现，十几个二线城市（如杭州厦门苏州）的人民都能买得起纽约的房子了，卖掉房子向国外转移资产的动力有多大？
3万亿外储能扛多久？汇率能跌成什么样？这个价格达到也不难，二线翻一倍就到了。
我们还在讨论房价收入比，看能不能支撑房价估值的时候，其实并没有看到这个游戏的真正玩法。真正玩法其实是靠资本增值玩增值。（我不信增值玩增值之后还能有玩法？）
观点一：房价如果还能疯狂，当二线城市房价比肩纽约，我觉得是疯狂的尽头。
2土地供给越来越少，房子就必然涨吗？
其实，很多时候人们的恐慌购房来自于对未来预期的恐惧。比如任志强说了，北京土地供应越来越少，房价一定是涨的。
事实走势也如此。
接下来，我要梳理几个几乎无法反驳的上涨理由，很不幸，有且只有这一条我能勉强反驳。
土地供给对应着新建住宅，上图显示竣工住宅与一年前土地购置面积几乎同步。确实完美解释了房子的供给端的趋势。
那么需求端呢？任总可能会告诉你北京的常住人口在继续增长。确实如此。然而，大北京不是在赶人吗？需求真的会持续强劲吗？
2016年，北京常住人口增长仅2.4万，其中9万是生老病死的自然增长，实际的增长是-6.6，第一次，北京人口在往外迁出。
我们仔细看，其实近几年，北京的迁入人口已经逐年下降，或许能解释为何土地出让越来越吝啬，需求不在，多出的供给就会让房价下跌。
可为什么这几年房价还是在大涨呢？或许跟限购政策有关，没有户口交五年社保才能买房，这几年的部分需求可能来自五年前迁入人口。
而五年前，依然是人口迁入的高峰。
结论二：北京需求端已现颓势，会在未来几年显现。新建住宅肯定越来越少，但不一定就是房价上涨的理由，未来是二手房内部的博弈。
北京新出生人口数量与入学年份
所有家长们的痛点。
我想把学区房叫做刚需之一。
伴随着出生人口的增长，短缺的优质教育资源成为房价的附加价值。
2013年学区概念大热并逐步开启的背景，正是六年前几万新增小崽子们的暴涨式出生，奥运会点燃的生育热情。
这两年学区的暴涨，同样离不开五六年前北京的造娃热情。
随着全面开放二胎和越来越鼓励生育，新生的小崽子们一定会把他们的爹妈薅干掏尽。
无奈呀，刚需。
结论三：没有民营教育的供给，在现有优秀教育资源分布不均的格局下，学区房的溢价可能刹不住。
强者衡强。
目前，北京2170万常驻人口构成的家庭里，51%是两人户及一人户，49%是三人户及以上。正好一半一半。
但未来可能会有变化。
北京家庭结构变化趋势
近五年，北京经历了家庭结构大型化的趋势。
一人户减少，四人户增多。
很好理解，迁入的人口少了，组建家庭结婚生子使二居三居基本稳定，2013年开始的放开二胎政策使得四人户增加。
四人户意味着大房子。
其实，观察北京城里的新住宅，新开盘的几乎都是豪宅大户型了。
开发商们很精明，一是大户型确实是新的刚需，二是小户型不像以前那么多人买了，三是瞄准换房链条的最后一环，还是开发商赚完这最后一波钱。
结论四：大户型会比小户型强手。
除了郊区，城内一居无学区可能是第二个被抛弃的。
最后，一居换不动了，房子也就安稳下来了。
北京会变成什么样的北京？
写到这，很伤感。
任由房价发展下去，高端人才留不住，低端人力付不起，想想香港的绝望吧。
北京之所以不绝望，因为还能往二线、三线吸血、转移。
但是高房价带来的城市问题是无法逃脱的。
现在清华、北大毕业生敢留北京的只有30%。
几年前，一个美国Top 5的博士朋友回国考察了一圈，看着房价无奈的说，我想我回不来了，只能留在美国。
残酷的房价面前，任何学历才华都无用，家庭后盾越来越重要。
少数能白手起家的是幸运儿，大部分人只能望房价兴叹。
14张图表看透两会代表争论不休的"北京房价"！
导语
两会上部分代表炮轰北京房价太高，其中有银行高管说自己也买不起北京20万一平方米的学区房。
确实如此，网上不断有爆料说北京的学区房如何如何的贵，那么究竟是什么原因造成的北京房价这么贵呢？
今后北京的房价该走向何方呢？
房价历来都是两会的热点问题，而北京的房价更是广受关注，正在举行的两会上代表们对于北京的房价是如何看呢？
1两会代表炮轰北京房价
不管房地产在政府工作报告上是以怎么样的语言描述，不管两会有没有专题讨论房地产及房价。
但是作为每个人都有房子居住的需求，对于两会的代表来说都是避不开的热门话题。
在两会期间，代表们对于房价的讨论也是十分踊跃的，据证券日报报道：
3月7日上午，房价话题引爆了经济界别全国政协委员的小组讨论，部分委员甚至开始“现场追责”。
“学区房每平方米14万元是超乎想象的。”
经济界别全国政协委员36小组一位曾就职于大型房地产公司的委员发起了关于房价的话题，会场气氛瞬间被引爆。
该委员认为，目前的房价是令人难以接受的。
来自银行业的一位委员则接过了话题并表示，“每平方米14万元并不算是最高的，北京市金融街的房价已经每平方米20万元。
一位同事拟购的商品房一夜之间从900万元涨至千万元，即便是身为银行业从业者也受不了”。
当场有学者型委员立刻指出，“房地产业的钱都是你们银行借出去的！”
该学者型委员认为，房价上涨和地价上涨的原因要多方面分析，其中也包括我国的城市化进程加快，基础设施改善快，房屋建筑水平国际化等原因。
该委员同时表示，一线城市不仅房价上涨快，房租上涨也很快，因此部分租户觉得，“与其交高租金，还不如承担房贷进行购房。”
事实上，《证券日报》记者也曾在2月份的走访中发现，部分租户因为觉得“交房租不如交月供”，由求租转而寻求购房。
曾任职于住建部的一位委员则强调，北京、上海等一线城市房价的上涨是由各地购房人的需求共同推高所致的。
二线省会城市的购房需求也包含了周边很多地级市购房人的需求。
此外，目前来自中国购房人群的强大购买能力甚至推高了澳大利亚等外国和地区的房价，并触发“国外版”限购。
讨论中，也有经济界委员指出，房地产中介市场的一些不规范运作也推高了房价。
“中介机构大量工作人员扎堆于住宅小区门口，忽悠业主出售房屋，并抬高报价，目前中介机构推介的房屋价格与政府部门评估价格相差较大。”
还好，委员们也知道造成房价高的原因——一线城市省会城市不光是原住民的问题，一线房价推高是由全国人民的购买力推高的，省会城市是由本省及周边外省推高的。
比方河南郑州去年外省购房者比例最高，一个月网签中，外省户籍占到了18%，与本地户籍人数一样。
整个去年郑州外省户籍购房者在12%，而本省非郑州户籍保持在69%左右。所以一线城市及热点城市房价和当地的收入没有关系。
北京除了需求巨大——全国人民购买外，推高北京房价的另外一个原因是供应量严重不足。
2从住宅成交数据看北京房价
影响价格的因素是供求关系，大部分的三四线城市（主要是中西部），其现在的房价基本维系在2013年10月1日前后的水平。
也就是说3年时间这些城市的房价基本上没有动，甚至有些城市还在下跌，而一线及二线热点城市房价几乎翻番。
原因何在？供求关系决定的，那么北京最近的供求量如何？
密密麻麻的数据也不好看哟，我们把它们做些分解，并用另外一种形式表现出来吧。
先看从2010年到现在供应套数及去化的套数
上图可以看出来，在供应量上虽然也出现了部分年份增加的，但是整体供应量减少的趋势是没有变化的。
从2010年新增近90000套的供应量，到去年的才27037套，供应量减少了62000多套，这样的话在新房市场根本就不够卖，没有限购限贷的话房价飞上天是必然的。
成交量虽然在限购限贷的情况下，并不影响成交，其实一手房成交量情况已经基本上无法体现北京市场的真实情况了。
原因是它量套数，去年一手房不足五万的成交量，而二手房成交量接近27万套。
供应面积与成交面积和套数基本上是一致的。
下图是两组这样的数据——
在库存方面主要是因为限购限贷的原因，否则基本上是没有库存的。
在库存方面，不必多做解释什么，虽然看起来不少，但是这些房子应该大部分都在密云、房山什么的，通州的几乎都没有。
我们再看看这些年北京的房价上涨情况：
从统计数据上，其实这些年北京的房价上涨有以下特点：
1、由于从2011实施的史上最严厉的限购限贷政策，所以从2011到2014那年房价从统计数据上看上涨不多，深圳在2012那年还出现了稍微的下跌；
2、房价在2015年猛涨。
3、这其中有这样的原因存在，比方说原来在刚实行限购限贷政策后，为了怕房价上涨，当时是高于五万的房价不予备案，一直压着，压了好多年。现在很多地方都在学。
4、另外是统计数据显示房价没有涨多少，但是购房者感受的是房价上涨很多，原因是统计数据仅仅反映的是均价。
而老百姓看的房子都是固定在某个区域的项目，统计数据上涨不多的原因是每年成交房子原来越远离市中心，所以看似房价没有涨多少，其实是涨的可是不少。
下面一组数据或许能够说明问题
为了更加明了地直观反映出来成交套数区域分布，我们把它变成折线图：
上面图已经显出在三环内基本上无论是新供应量、成交量还是存量几乎都是没有的。
而在十年前，成交量绝大部分是在五环内的。
现在我们看到的是供应量主要都在六环外的，所以房价其实是涨了很多的，二手房的价格更能够体现出市场对区域的价格的判断。
下图是由云房数据提供的北京1月份二手房的价格
我们再看各个环线内成交数与房价的关系。
登记备案的二环内的28套房子均价不足45000元，这个价格和五六环的均价接近，不知道这28套房子缘何这么便宜。
因为最近网上晒出的金融街附近一套39平方米的公寓已经售价1200万，也就单价近30万了，这28套一环内的房子便宜到如此地步只能有两个原因：
1、单位福利房；
2、三五年前销售的房子，因为手续问题一直无法备案。
四环内已经均价突破9万了，去年一年四环内一共才供应不到600套房子，所以想想融创农展馆地块不积极卖也就在情理之中了，毕竟那个地方在东三环内。
整个五环内才供应三千多套房子，僧多肉少。
北京房价上涨的表面原因已经十分清楚了吧，房子太少了。
所以也就不难理解环北京区域的县城开始限购了吧？
那么导致房子供应量不足的原因肯定是土地了，我们再看看北京的土地供应吧。
3从土地供应看北京房价
没有土地何来房子，那么北京房子少的原因肯定是土地供应量的问题。
下图是北京最近几年的土地供应情况
下图我们以更加明了直观的形式反映出来
为了更好地看出来未来两三年住宅的供应情况，我们再把去年和今年前两个月土地规划建筑面积及楼面地价单独列举出来。
我们即便是抛开2017年的数据不说,因为今年刚有前两个月的数据，那么我们看到蓝色折线的一直是处于下降的。
也就是说北京的规划建筑面积在一年比一年少，而这是整个北京的规划建筑面积，这个面积是包括商业、科教文卫以及行政的。
比方说北京的副中心要搬到通州，而搬迁过去的市政府及相关机构还有医院、学校等这些地方都需要盖房子，而这些都是是在这里面的。
另外再看红色的线，那是楼面地价，看看楼面地价上涨的情况下，而这些地大部分都在什么地方呢？
请看下表
把这些土地的规划建筑面积按照分类之后是这样的
2016年整个北京出让的土地只能盖不到220万平方米的住宅。
其中刨除公建、公租、自持回迁、代建，可用于出售的住宅仅有38.99万平方的纯住宅及32.15万平方米的一共才不到72万平方米的住宅。
几个可怕的数据是去年武汉住宅网签突破3000万平方米，郑州突破1700万平方米。
辣么大的北京才72万平方米的供应量。
所以人们只好把目光盯在二手房上。
所以北京才会有去年的二手房成交量达到27万套，而二手房总量是不变的，仅仅是在转手。
是倒腾，但是人还是不断往北京涌的，这样的结果是什么？
至于说北京未来的房价会怎么样，由于现在是特殊时期，不便多说，自己通过上述数据来判断吧。
来源： 经济学博士 米宅米宅
深圳，因为房子划出两个阶层！！