抵押不解除房屋过户有障碍，无继续履行可能，房屋买卖合同应予解除!

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编号│易居律师团案例库YJFC180730256

编者│易居房产律师团案例研究部

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抵押不解除房屋过户有障碍，无继续履行可能，房屋买卖合同应予解除!

——康某与黄某房屋买卖合同纠纷案（再审）法律解析

【关键词】

房屋买卖合同纠纷  存量房买卖  履行不能  迟延履行 违约 继续履行  合同解除 不动产抵押  过户  自行支付  资金监管

【要点提示】

债务人迟延履行债务是违反合同约定的行为，但并非就可以因此解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。

【当事人信息】

原告：康某（被上诉人/出卖人/甲方/申请人）

被告：黄某（上诉人/买受人/乙方/被申请人）

第三人：某经纪公司（经纪公司/中介机构）

【案情简介】

2015年10月17至18日间，康某与黄某在经纪公司的居间服务下，签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》约定：康某出售位于北京市海淀区某1603号房屋(以下简称1603号房)，总价409万元，买受人应于签订本合同当日支付定金10万元，双方协商一致采取自行交割支付，买受人按揭贷款210万，该房屋已设定抵押，抵押权人为交通银行北京慧忠里支行，抵押登记日期为2013年8月13日，甲方应于2015年11月17日办理完毕提前还款及抵押登记注销手续。甲、乙双方应于2015年11月15日前，办理贷款申请及签约等相关手续；乙方应于网签后3日内，将除贷款办理金额以外的购房款(以下简称首付款)189万元自行支付；逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；甲、乙双方任何一方逾期履行约定义务，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。签订后，康某与黄某在没有得到经纪公司正式认可的情况下，签订《补充协议》（以下简称《协议》）将首付款的支付方式更改为申请有关机构进行资金监管。

2015年11月4日黄某购房资格的初步核验结果为不通过，2015年11月6日住建委将其购房资格复核通过，康某对黄某的购房资格问题产生怀疑，并因此多次向有关部门进行信访。黄某未按约定及时支付首付款或将首付款进行资金监管；康某在解除抵押过程中，资金出现困难，为此，经纪公司员工及关联企业曾试图以借款的方式解决康某的资金问题，但康某与黄某及经纪公司之间已互不信任，各方之间纠纷不断。

2015年12月19日，康某向经纪公司发出《告急催告函》，主要内容为：合同约定网签合同2015年11月23日下来3天之内由黄某支付189万元，黄某至今没有支付。2015年12月3日批贷函已经下来，合同约定见批贷函3日内由黄某支付监管帐户189万元，乙方至今没有支付，由于乙方严重违约，甲方立即解除双方签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》。

2015年12月21日，黄某向康某发出《告急催告函》，主要内容为：康某不配合造成其付不成款，终止合同的事实和理由不成立，请及时提供经纪公司账户，做购房资金监管。

2016年1月4日，康某以黄某为被告、经纪公司为第三人向法院提起诉讼，请求：1、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；并判令黄某配合办理撤销网签合同的手续；2、判令黄某支付给康某违约金30万元，另外支付从2015年12月10日至实际给付之日每天2045元违约金（按合同约定逾期每日按房屋价款409万元的万分之五计算）。

案情补充：至法院一审完毕，黄某未支付首付款或将首付款进行资金监管；康某亦未将1603号房上设立的抵押全部解除。1603号房设立有两个抵押，抵押权人之一交通银行已将康某起诉至法院。

【法院判决】

【一审】

1.解除康某与黄某签订的《房屋买卖合同》及相关的《补充协议》；

2.康某、黄某、经纪公司应相互配合，撤销涉案1603号房屋的拟购房产网上签约手续；

3.驳回康某的其他诉讼请求。

【二审】

撤销原判，驳回康某的全部诉讼请求。

【再审】

撤销二审判决，维持一审判决。

【案件解析】

一、未经抵押权人同意出售抵押房屋，房屋买卖合同有效吗？

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第八条：房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。

本案中，康某与黄某签订房屋买卖合同之前涉案房屋上虽已设定了抵押，但康某与黄某之间的房屋买卖合同效力不受该抵押的影响，案涉房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

二、抵押不解除无法过户，房屋买卖合同不能继续履行应解除吗?

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第八条规定：“出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持;买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

本案中，康某与黄某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》虽合法有效，但在存在两个抵押权未解除，且黄某明确表示其只对1603号房的其中一个抵押负责，不能解除抵押的情况下，1603号房无法过户，故本案《房屋买卖合同》及《补充协议》已无继续履行之可能，应予解除，法院最终支持了康某要求解除合同的诉求。

三、买卖双方变更首付款支付方式为中介机构设置义务未经认可无约束力，逾期付款是谁的责任？

《合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。当事人进行合同变更时，应尽到必要的注意，明确约定、慎重行事。未经合同当事人同意，改变合同权利义务，不对该当事人产生效力。康某与黄某协议变更了首付款的支付方式为办理资金监管，但双方与中介机构就办理资金监管的具体细节无法达成一致意见，并未取得其认可，故对中介机构无约束力，中介机构并无义务完全按双方达成的《协议》履行。但买受人黄某既未按《房屋买卖合同》及《补充协议》约定的方式履行，也未按其与康谋所签的变更后的《协议》实行资金监管，对此黄某应负主要责任。

四、买受人逾期支付房款，出卖人是否可以直接解除房屋买卖合同？

《中华人民共和国合同法》九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；…”

迟延履行，指债务人无正当理由，在合同约定的履行期间届满，仍未履行合同债务；或者对于未约定履行期限的合同，债务人在债权人提出履行的催告后仍未履行。债务人迟延履行债务是违反合同约定的行为，但并非就可以因此解除合同。只有符合以下条件，才可以解除合同：

（一）迟延履行主要债务

所谓主要债务，应当依照合同的个案进行判断，一般说来，影响合同目的实现的债务，应为主要债务。该案中，黄某支付房款应为主要债务。

（二）经催告后债务人仍然不履行债务

债务人迟延履行主要债务的，债权人应当定一合理期间，催告债务人履行。该合理期间根据债务履行的难易程度和所需要时间的长短确定，超过该合理期间债务人仍不履行的，表明债务人没有履行合同的诚意，或者根本不可能再履行合同，在此情况下，如果仍要债权人等待履行，不仅对债权人不公平，也会给其造成更大的损失，因此，债权人可以依法解除合同。

此案中，二审法院认为康某在黄某未履行付款义务的情况下未进行催告，其以“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”为依据解除合同不予支持。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第七十七条 当事人协商一致，可以变更合同。

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》

第八条　房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。

出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持;买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。

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