婚前宅院婚后拆迁，所得安置房离婚如何分割，面积价差怎样给付？

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编号│易居律师团案例库YJFC190412292|3

编者│易居房产律师团案例研究部

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婚前宅院婚后拆迁，所得安置房离婚如何分割，面积价差怎样给付？

——张某等与李某共有纠纷（再审）法律解析系列之三

【关键词】

婚前财产 共有房屋纠纷 拆迁安置房 拆迁安置补偿 优价购房 市价购房 离婚分割 共有财产 产权调换 安置费用 按份共有 共同共有 共有物分割 产权归属 顶替拆迁

【要点提示】

夫妻一方的婚前财产为夫妻一方的财产，夫妻一方的财产并不因婚姻关系的存续而转变为共同财产。按份共有人对共有的不动产按或者动产按照其份额享有所有权。

本案系婚前宅院，婚后拆迁，所得安置房三套是如何取得（补偿、出资）的，离婚该如何分割？分割时差价计算标准为市价还是优惠购房价？案涉房屋究竟是婚前个人财产还是共有财产（是共同共有、还是按份共有？）本案历经一审、二审、再审（提审）一波三折，最终法院会如何认定各方权益归属？敬请关注本案例系列解析…

【当事人信息】

原告: 李某（被上诉人、再审被申请人）

被告：张某（上诉人、再审申请人）

被告：张某1（再审申请人） 

【案情简介】

张某1、张某2系夫妻关系，二人育有一女张某。

1998年11月，某国土局向张某2（张某母亲，张某1的妻子）发放宅基地使用证，该证载明家庭人口为3人。宅基地面积为116.60平方米，房屋建筑面积为180平方米，产权来源为自建。

2002年10月，张某2死亡，张某向某国土局申请宅基地变更登记，变更为张某为户主，家庭人口为2人。宅基地及房屋面积同上。

2005年2月，张某与李某结婚。2005年3月李某将户口从A市乐民村3组迁入张某所在的B市跃进村2组，单独立户。

2005年4月，街道办与张某1签订《安置协议》、《过渡协议》。在《安置协议》、《过渡协议》上均载明：一、原产权180平方米由张某2、张某、张某1组成；二、户主张某2死亡，由李某顶替。张某1方符合住房安置条件的人口数为3人。

2008年4月，张某与李某经法院调解离婚。

2009年3月，张某、张某1、张某代李某与某国土局签订《征地协议》，该协议书载明：甲方（某国土局）拆除乙方（张某1等三人）位于本市某乡跃进村3组的住房，其《某农村房屋宅基地使用证》载正房面积为180平方米，符合安置条件的人员为张某、李某、张某1。甲方以1号46.57平方米、2号76.20平方米、3号70.99平方米的3套房屋共计193.76平方米对乙方进行安置。乙方应补甲方安置款26248元。2009年3月，张某补交安置款26248元、有线电视入网费、天然气初装费共计36388元。

现2号房、3号房登记在张某名下，共有方式为单独所有。1号房登记在张某、张某1、李某名下，共有方式为共同共有。

2013年10月，李某向某区人民法院提起诉讼称在夫妻关系存续期间，李某与张某、张某1共拆迁安置三套房屋属共有财产。现因离婚请求分割，将2号房归李某所有。

【案情补充】2009年3月，张某1作为代表进行了安置费用结算，张某、李某、张某1应安置面积180平方米，实际安置三套房屋面积193.76平方米，应安置面积180平方米应付房款252000元，折合每平方米1400元，超面积13.76平方米应付购房款26248元，折合每平方米1907.60元。应安置面积购房款由征收单位给付货币化安置款216000元和政府补助36000元两项冲抵。张某、张某1按有线电视入网费每套180元和天然气初装费每套3200元支付了10140元。李某因毒品罪被判重刑，正在监狱服刑。

【法院判决】

【一审】：

一、判决1号房（46.57平方米）归李某所有；

二、张某、张某1支付给李某房屋补偿款75208元；

三、驳回李某的其他诉讼请求。

【二审】：

一、维持一审判决第一项1号房归李某所；

二、撤销一审判决第二项、第三项；

三、驳回李某的其他诉讼请求。

【再审】：

一、撤销一审、二审判决；

二、判决1号房（46.57平方米）归李某所有；

三、李某支付给张某、张某1 45198元（房屋购置费用）。

【案件解析】

女方婚前宅院婚后拆迁，所得三套安置房离婚该如何分割？男方能否主张分得一套安置房？到底谁该给谁、怎么给房屋面积价差？

一审法院认为，三套安置房应当是共有关系。“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”依照法律规定，李某应当享有60平方米。结合本案的实际情况，确定1号房归李某所有。李某还剩13.43平方米未享有，张某、张某1应当按照市场价值予以补偿。鉴于庭审中张某、张某1认为1号房现价值为每平方米5600元，李某认可其价值，故确认张某、张某1应当向李某补偿75208元（13.43平方米×5600元）。

二审法院认为，按照当地政策，李某享有35平方米的住房安置权利，又因为安置中要求了人均正房面积不超过60平方米，超出部分则只给予每平方米600元的补偿，张某2死亡后本身符合60平方米要求的只有张某和张某1二人，二人用李某顶替张某2而得到180平方米房屋的面积调换，行为人都应当对自己行为的法律后果负责，应当认为张某和张某1同意李某享有60平方米面积调换的安置权利，并不因为李某不享有货币化安置费而改变，张某、张某1事后反悔的行为不应当得到法律的肯定评价。李某并非征地中面积调换房屋的原所有权人，一审判决确定李某分得面积最小的1号房相对适当，但因不足张某、张某1自愿让李某顶替的60平方米，张某、张某1应当补足面积价差，因案涉房屋属于土地征收的政策性安置房屋，所以价差应按照征地时的补偿标准每平方米1400元计算，则张某、张某1应向李某支付价差18802元（13.43平方米×1400元）。1号房的天然气初装费3200元和有线电视入网费180元都由张某、张某1支付，李某应当向张某和张某1给付该两项费用；同时因为李某顶替资格而使张某、张某1丧失了每平方米600元的补偿，最终利益由李某享有，李某应当将相应对价补偿给张某和张某1，抵扣李某本可享受的35平方米政策性安置房，应补偿对价的面积为25平方米，计15000元（25平方米×600元）；李某合计应给付给张某、张某1的金额为18380元。双方应相互给予对方补偿的金额基本相当，考虑当事人现实情况，张某、张某1也无需再向李某支付差额422元。

再审法院认为，《安置协议》、《过渡协议》、《征地协议》系各方自愿达成，协议内容亦符当地规定，对参与拆迁工作各方均具有拘束力。在张某1、张某与李某依《安置协议》、《过渡协议》、《征地协议》完成了拆迁及优价购房事宜后，因张某与李某离婚，李某向人民法院起诉请求分割拆迁安置所得的三套房屋，符合法律规定。对涉案三套房屋的分割，应当依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国婚姻法》的规定及本案三份协议的约定予以评判。本案涉案三套房屋系拆迁安置房屋，拆迁安置政策和《安置协议》、《过渡协议》、《征地协议》均体现了妥善安置被拆迁地居民、进一步提升原拆迁地居民生活质量的原则。本案三位当事人原系共同生活在一起的家庭成员，在共有房屋分割中亦应兼顾各方的基本生活保障。原审考虑李某与张某离婚及三套房屋的实际情况，确定李某取得三套房屋中的其中一套1号房（46.57平方米），并无不妥，再审法院予以确认。李某获取该房后，应支付给张某1、张某房屋购置费用65198元（46.57平方米×1400元），扣除李某用拆迁方奖励、补助款已支付的20000元，仍应向张某1、张某支付45198元。

【涉案法条】

《物权法》

第九十三条 不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有扣共同共有。

第九十四条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

第一百条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

《婚姻法》

第十七条　夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金；

（二）生产、经营的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

第十八条　有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：

（一）一方的婚前财产；

（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；

　（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；

　（四）一方专用的生活用品；

（五）其他应当归一方的财产。

第十九条　夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。

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