热点丨研究显示我国居民购房压力有所减轻

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■ 中国经济时报记者 周雪松

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　　回顾2022年上半年，国际形势更趋复杂严峻，国内疫情多发散发，经济下行压力逐季加大。基建投资、制造业投资和出口对经济形成了一定的支撑；房地产投资、消费和服务业等相关指标同比有所下降。接受中国经济时报记者采访的业内人士和专家表示，整体来看，进入下半年稳增长政策还须持续发力。

　　虽然我国经济受到疫情等因素影响，不过专家对记者表示，整体来看，近年来我国经济稳步向前迈步，居民收入水平明显增长。且居民收入增速跑赢房价上涨速度，居民购房压力有所减轻。

收入增长，房价下滑变相减轻购房压力

　　房价收入比是衡量房价是否合理的主要参考指标。按照国际惯例，比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间。根据诸葛找房数据研究中心监测100个重点城市平均房价收入比情况来看，2022年上半年房价收入比为12.0，相比2021年的12.6下滑5.08%。且2019年至今，百城房价收入比呈持续下降态势，且降幅不断扩大，不过仍远高于国际平均值。

　　诸葛找房相关负责人对本报记者表示：“进入2022年，虽然部分城市疫情反复，但防控工作的高效性将产业发展受阻周期尽可能缩短，同时长三角、珠三角等城市积极推动城市发展，高新技术产业的高产值特性发挥显著作用，市场整体经济层面稳步向前迈步，居民收入水平呈现明显增长。”

　　数据显示，2022年上半年百城居民人均可支配收入的均值为54887元，较去年增长10.36%；另外，房地产市场仍处恢复阶段，监管与优化双管齐下，价格涨幅趋稳，数据显示，2022年上半年百城房价均价为15746元/㎡，较上年上涨0.56%。由此可见，2022年上半年城镇居民人均可支配收入增速明显高于房价涨幅，居民购房压力有所减轻。

　　“整体来看，我国在疫情防控方面取得了良好成效及较成熟的经验，市场经济等多方面的恢复速度有所加快，同时全国及地方的城市战略规划稳步推进，产业结构持续优化，尤其是高新技术产业的布局将逐步扩围，国民经济水平的支撑面随之扩大，进一步保障居民收入水平。另外，房地产市场趋向于良性循环和健康发展，坚持‘房住不炒’定位不动摇，房价涨幅将逐步趋稳。由此预计2022年全年全国房价收入比有望维持回落态势，居民购房压力将进一步缓解。”相关专家告诉记者。

　　从各等级城市房价收入比及其变化来看，仅一线城市房价收入比呈上涨态势，二线、三四线城市呈现持续下滑态势，且二线城市降幅最大。二线城市房价收入比为12.6，较去年下降6.90%，由于地处长三角、珠三角的部分二线城市产业经济发展相对迅猛，开放程度及创新能力均较高，带动居民收入水平走高，同时在市场监管之下，房价上涨节奏放缓，数据显示，2022年上半年二线城市房价为19159元/㎡，较去年仅上涨0.18%，城镇人均可支配收入却大幅上涨，涨幅达11.82%，收入涨幅大于房价涨幅，带动房价收入比下降。

　　前述专家告诉记者，三四线城市房价收入比也呈下降态势，三四线城市房价收入比为9.0，较去年下降5.54%。上半年，三四线城市房地产表现疲软，交易下滑，房价涨势也难露暖意。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年上半年三四线城市房价均价为10087元/㎡，较去年下跌0.66%，房价下滑也变相减轻了购房压力。

百强房企销售大幅下滑，市场仍处深度调整期

　　从研究机构数据来看，当前房地产市场仍处于深度调整阶段。本报记者从中指研究院获悉，2022年1-7月，TOP100房企销售额均值为418.9亿元，同比下降47.3%，降幅较上月收窄1.3个百分点；其中销售额超千亿元房企10家，较去年同期减少11家；超百亿元房企91家，较去年同期减少45家。TOP100房企权益销售额均值为301.5亿元，权益销售面积均值为198.9万平方米，同比分别下降48.7%和52.2%。

　　2022年7月，房地产企业信用债与海外债发行规模同比仍保持下降趋势，但降幅有所收敛。其中，信用债发行规模为466.24亿元，相较于去年7月543.85亿元，同比下降14.27%。7月内地房企海外债发行规模为6.75亿元，相较于去年7月332.2亿元，同比下降97.97%。从融资成本来看，信用债与海外债融资成本有所下降，其中信用债平均利率为3.31%，同比下降0.65个百分点；海外债平均利率为4.30%，同比下降0.99个百分点。

　　从拿地来看，2022年1-7月，TOP100企业拿地总额8024亿元，拿地规模同比下降55.6%，降幅比上月收窄4.4个百分点。TOP100门槛值为24亿元，较上年同期下降21亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为41.2%。

　　房企拿地分化显著，2022年7月，50家代表房企拿地总额同比下降5.2%，增速继续维持收窄态势。国央企和地方城投依然是本轮集中土拍的成交主力军。二线城市房企拿地占比最高，城市群中长三角居首位。从布局城市等级来看，50家代表房企2022年1-7月在二线城市的投资面积占比最高，为63.2%。从布局区域来看，企业热衷于在长三角拿地，占比达到43.6%。

　　联合资信相关专家对本报记者表示，2022年上半年，积极的财政政策和稳健的货币政策靠前发力，推动社融总量显著扩张，但信贷结构欠佳表明实体经济融资需求依旧偏弱。上半年房地产基本面处于深度调整阶段，行业风险持续释放，境内外债券违约、展期事件频发，5、6月销售数据出现改善，但资金面压力仍然较大，信用风险值得关注。还须警惕房地产行业风险向建筑、城投以及银行等行业的传导。

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