视点丨“第三支箭”密集落地 加快优化房企融资渠道
■张炜
近日，保利发展、中交地产、福星股份等5家上市房企先后公告，定向增发申请获中国证监会同意注册。而在6月16日，招商蛇口发行股份购买资产并募集配套资金申请获中国证监会注册生效，标志着“第三支箭”正式落地。相关专家在接受中国经济时报采访时称，上市房企再融资获批有望继续增加，将加快构建房企良好融资环境。
去年11月，中国证监会决定针对上市房企在股权融资方面调整优化5项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。由此，股权融资被称为继“第一支箭”贷款融资、“第二支箭”债券融资后的“第三支箭”。
“落实股权融资‘第三支箭’‘股债贷’联动有助于促进房地产企业‘保交楼、稳民生’，防范经济金融风险。”上海国家会计学院副教授吉瑞在接受中国经济时报采访时说，上市房企再融资能力恢复，能够加快供给侧结构性改革，提高行业集中度，鼓励优质房企做大做强，促进房地产行业长期健康发展。
植信投资研究院资深研究员马泓在接受中国经济时报采访时表示，“第三支箭”政策不仅适用于优质国有房企，也对部分经营质量相对较为优良的民营房企给予支持。上述再融资获批的房企普遍资产负债率偏高，平均资产负债率在75%左右，面临现金流偏紧的问题。考虑到上半年全国商品房销售边际改善，这些房企经营指标有所好转，营收大多实现正增长，有些企业经营利润基本止住了前两年持续下降的情况。
根据安排，招商蛇口拟以发行股份方式分别购买南油集团24%股权和招商前海实业2.89%股权，并募集配套资金85亿元，主要用于10个存量住宅项目后续建设及交付。保利发展、中交地产、福星股份、大名城、陆家嘴分别将定向增发募资不超过125亿元、35亿元、13.4亿元、25.5亿元、66亿元。
“再融资用于补充企业流动资金、偿还债务，降低出险概率，同时有助于提振资本市场对房地产开发商的信心。”马泓说，后续可能还有20多家房企计划或酝酿申请再融资，监管部门会增加审批通过再融资计划的项目数量，引导资金投入用于政策支持的房地产业务，推动“第三支箭”政策有效落地，满足相关房企合理的融资需求。
58安居客研究院院长张波向中国经济时报表示，上市房企再融资用途主要有两个方向，一是政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目；二是补充流动资金、偿还债务。“优质头部房企本身财务相对稳定，只是短期债务压力较大，更有可能在融资窗口期获得支持。通过股权融资可以在控制负债率水平的基础上，增强资本金，优化资产负债表，有效增加现金流，提升企业总体抗风险能力。”他说。
张波表示，房地产开发企业正在逐步走出融资困境，行业健康度不断提升，有利于供给侧稳定地拿地、开工、建设，对项目的有序交付会起到积极作用。
对于进一步支持房企的合理融资需求，吉瑞认为，我国房地产企业经营将逐步告别“高负债、高杠杆、高周转”的模式，转向注重品质、长期经营等新模式，这需要新的融资模式支撑，未来应结合资本市场发展，重点开展MBS、REITs等新型融资工具，开拓多元化房企融资渠道，实现金融服务房地产企业长期健康发展。
在马泓看来，应保持对优质房企合理的融资支持力度。商业银行加快开发贷审批和发放速度，稳妥有序增加“保交楼”专项借款、并购贷款和再贷款规模，增加中长期房地产项目施工建设贷款规模。加大力度创造宽松的房企非银金融环境，创新性地用好“住房金融支持政策第二支箭、第三支箭”。对经营相对比较困难、存量资产较优的房企，可考虑合理运用地方疏困基金，或引入资产管理公司AMC等方式，缓释这部分房企短期现金流和债务压力，降低其流动性风险和债务违约风险。
张波还建议，针对房企的白名单制度的落地范围可进一步扩大。进入白名单中的民企，如能享受与国企在融资层面相近的待遇，将有利于民企融资环境改善。
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